서울동부지방법원 2025타경51908. 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 16층 씨1645호, 전용 24.58㎡ 오피스텔입니다. 감정가 225,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 180,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 “감정가 대비 80%”라는 숫자만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다. 임차인 강현정은 2021.02.16. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2021.09.09. 주식회사 스카이가든 가압류보다 앞서 대항력을 갖습니다. 보증금은 210,000,000원입니다.
현재 180,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 3,320,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 176,680,000원이 배당되고, 보증금 부족분 33,320,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 특히 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 유찰 자체가 실질취득가격을 그만큼 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 16층씨1645호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 24.58㎡ · 16층 |
| 소유자 | 김대빈 · 2020.12.17. 매매 · 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 180,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 먼저다
말소기준권리는 2021.09.09. 주식회사 스카이가든 가압류 104,095,949원입니다. 이후 국세 압류, 성남세무서 압류, 송파구 압류, 서인천세무서 압류와 2025.08.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 강현정의 전입·점유일은 2021.02.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 2026.07.02. 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 그보다 앞서 성립한 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 위험은 별도로 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강현정 | 건물 16층 씨1645호 24.58㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2021.02.16 / 2021.01.19 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 33,320,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 68,816,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 97,212,800원 |
② 시세 비교 — 최저가 91.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
파크하비오의 전용 24.58㎡ 전후 최근 실거래 12건 평균은 197,166,666원입니다. 최저매각가 180,000,000원만 비교하면 평균의 91.3%라 할인돼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 놓칩니다. 대항력 임차인의 보증금이 210,000,000원이므로 가격 메리트 판단은 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균의 106.5% 수준이며, 최신 2026.08 거래 185,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.76㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 15 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.53㎡ | 13 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 25.33㎡ | 14 | 199,000,000원 |
| 2026.07 | 23.76㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.07 | 26.20㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 24.58㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2026.06 | 25.12㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 26.53㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 24.72㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 23.76㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 평균 | 24.58㎡ | 12건 | 197,166,666원 |
최근 12건은 185,000,000원~228,000,000원에 거래됐고, 최신 거래는 2026.08의 185,000,000원입니다. 실질취득을 약 210,000,000원으로 보면 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높기 때문에, “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 강현정 보증금 | 210,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 스카이가든 | 104,095,949원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 강현정 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차인 보증금 미배당액은 33,320,000원으로 매수인 인수 위험이 있습니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방법원 남동측 인근으로 오피스텔·지식산업센터·아파트·상업시설·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철8호선 문정역·장지역이 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 집합건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰 등으로 간접 확인됐습니다.
- 도로. 북동측 송파대로, 북서측 새말로, 남서측 법원로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 단지. 파크하비오 999세대, 2016.09.29. 준공이며 최근 비교 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 180,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.3%지만, 대항력 임차인의 보증금 인수까지 반영하면 실질취득은 약 210,000,000원입니다.
- 배당표 재확인. 현재 시나리오의 임차인 예상배당은 176,680,000원, 예상 인수는 33,320,000원입니다. 당해세가 개입하면 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 강현정은 이 사건의 경매개시결정 채권자와 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차관계와 신청채권의 실체를 원문으로 대조해야 합니다.
- 구분지상권 확인. 토지 을구 1번 구분지상권 설정등기는 매수인에게 인수되는 것으로 명시돼 있습니다.
- 세금 압류 확인. 고양세무서장·성남세무서장·송파구·서인천세무서장 관련 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 대상 호수 원본 대조. 감정요항 중 건물구조 기재에는 씨1648호가 표시돼 있으나 경매 대상 주소와 임차권 범위는 씨1645호입니다.
맺으며 — “1.80억 낙찰가”가 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 225,000,000원에서 한 번 유찰돼 180,000,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 210,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당·인수액만 33,320,000원이고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 68,816,000원, 97,212,800원으로 커집니다. 따라서 유찰 횟수보다 중요한 숫자는 보증금 210,000,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 197,166,666원, 최신 거래는 185,000,000원입니다. 실질취득을 약 210,000,000원으로 보면 최근 평균을 웃돌기 때문에 현재 구조에서 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 토지 구분지상권 인수, 국세·지방세 압류와 당해세 확인, 공매공고까지 함께 점검해야 합니다. 결론은 “최저가는 내려갔지만 실질가격은 내려가지 않는 대항력 인수형”입니다.
