서울동부지방법원 2025타경51931. 성동구 사근동 청계더하임 101동 3층 301호, 전용 24.83㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 승부처는 등기상 후순위 압류들이 아니라 임차인 장하늘의 선행 점유·전입입니다. 장하늘은 2021.08.20. 점유를 시작하고 2021.08.23. 주민등록을 마쳤습니다. 반면 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 2024.06.03. 접수됐습니다. 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
2024.07.05.에는 장하늘 명의의 주택임차권등기까지 접수됐고, 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 배당 모델 역시 장하늘에게 배당되는 금액은 0원, 우선변제권은 없는 것으로 처리하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가 187,200,000원을 단독 취득원가처럼 봐서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51931 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 사근동 230-1 청계더하임 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 24.83㎡ · 7층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2019.06.05 |
| 소유자 | 김정례 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장하늘 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2024.06.03. 주택도시보증공사의 가압류 470,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 성동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 장하늘의 점유개시일 2021.08.20.과 주민등록일 2021.08.23.은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.07.05. 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 실제 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장하늘 | 건물 3층 301호 24.83㎡ 전부 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 470,000,000원 가압류는 별도 채권으로, 장하늘의 임차보증금 210,000,000원과 합산하지 않습니다. 등기부에는 임대차계약일 2021.08.12., 확정일자 2021.08.13.이 기재돼 있으나, 예상배당 모델에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가 할인보다 실질취득을 먼저 본다
현재 회차는 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰된 187,200,000원입니다. 다음 시나리오는 149,760,000원, 그 다음은 119,808,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서는 경매 최저가의 하락을 곧바로 취득원가 하락으로 연결하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 187,200,000원 | 496,220,800원 | ≈ 210,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 533,136,640원 | ≈ 210,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 119,808,000원 | 562,669,312원 | ≈ 210,000,000원 기준 |
청계더하임은 26세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 여기에 전용 24.83㎡의 소형 다세대라는 용도 특성을 함께 보면, 낙찰가 자체가 낮아지는 것과 실제 환금성이 좋아지는 것은 별개로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 인수 · 임차인 장하늘 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 470,000,000원 | 183,779,200원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 장하늘 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 중 집행비용 3,420,800원을 제외한 183,779,200원이 주택도시보증공사에 배당되고, 장하늘의 임차보증금은 배당되지 않는 구조로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사근초등학교 동측에 인접하고, 주변은 단독주택·다세대·아파트·학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 동측 인근에 지하철 2호선 용답역, 북서측 근거리에 지하철 5호선 마장역이 있습니다. 살곶이길·사근동길을 따라 시내버스정류장도 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2019.06.05입니다. 승강기, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지 대비 등고평탄한 자루형 토지이며, 북동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,873,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 청계더하임은 26세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 매도·재경매 시 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
- 내부상태. 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가해, 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의존한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 최저가 187,200,000원만 보고 할인율을 판단하지 말고, 대항력 보증금 210,000,000원을 반영해 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 보세요.
- 임차권 인수 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 1번 2024.07.05. 접수 제105501호 주택임차권등기의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 장하늘의 실체관계 검증. 임차인이면서 강제경매 신청채권자이고 가등기 말소 대위자이기도 하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 반환채권의 실제 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 승계를 혼동하지 않기. 예상배당에서 임차인 배당액이 0원이라고 해서 보증금 위험이 사라지는 것이 아닙니다. 오히려 미배당 보증금이 매수인 승계 문제로 이어집니다.
- 주택도시보증공사 채권과 임차보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 장하늘 1명이며, 주택도시보증공사의 470,000,000원 가압류는 별도 권리입니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 전용 24.83㎡의 실제 거래사례를 별도로 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 내부 및 관리상태 확인. 내부 미확인 물건이므로 현장 방문과 관리비, 기계식 주차설비 이용조건 등을 확인해야 합니다.
맺으며 — “187,200,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 187,200,000원 자체가 아니라, 그 숫자만 보고 할인된 물건이라고 생각하는 것입니다. 장하늘의 점유·전입은 2024.06.03. 말소기준보다 앞서고, 보증금은 210,000,000원이며, 매각물건명세서에도 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다. 따라서 실질취득은 약 210,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
다음 유찰로 최저가가 149,760,000원이나 119,808,000원까지 낮아져도 이 원칙은 바뀌지 않습니다. 동시에 동일 면적의 실거래 근거가 제시되지 않아 이 210,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지도 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 게다가 26세대 다세대, 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표와 임차인·신청채권자의 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 최저가는 내려갔지만 권리 위험은 그대로이고, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 사건입니다.
