서울동부지방법원 2025타경51933. 송파구 방이동 아주리센센트럴파크 8층 805호, 감정평가상 오피스텔입니다. 감정가는 160,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 128,000,000원입니다. 표면상으로는 32,000,000원이 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 유찰 폭이 아니라 임차권의 선순위성입니다.
임차인 김주하는 2022년 12월 5일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 11월 14일입니다. 주택임차권등기는 2023년 12월 20일 접수됐습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2025년 4월 21일 하나캐피탈 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 해당 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 49-4 아주리센센트럴파크 8층 805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 8층 805호 · 임차권 범위 15.67㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층 지상15층 · 사용승인 2018.10.18 |
| 소유자 | 김세광 · 거래가액 150,775,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 181,446,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 말소기준을 앞선다
말소기준권리는 2025년 4월 21일 접수된 하나캐피탈 가압류 44,987,740원입니다. 그보다 앞서 김주하의 전입·점유가 2022년 12월 5일에 이뤄졌고, 확정일자도 2022년 11월 14일입니다. 주택임차권등기는 2023년 12월 20일 접수됐습니다. 이에 따라 해당 임차권은 경매로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김주하 | 2022.12.05 · 8층 805호 15.67㎡ 전부 | 2022.11.14 | 154,350,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 매수인 인수 |
김주하는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 125,408,000원이 배당되는 것으로 계산돼, 남은 28,942,000원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는 구조
현재 회차 최저가 128,000,000원에 인수액 28,942,000원을 더하면 실질취득은 156,942,000원입니다. 임차보증금 자체가 154,350,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커집니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락분의 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨가는 대항력 인수형입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 80% | 128,000,000원 | 28,942,000원 | 156,942,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 102,400,000원 | 54,183,600원 | 156,583,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 81,920,000원 | 74,304,560원 | 156,224,560원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 김주하 보증금 | 154,350,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 44,987,740원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 181,446,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,592,000원과 임차인 배당 125,408,000원으로 매각대금 128,000,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 28,942,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방이중학교 북측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 한성백제역(9호선), 몽촌토성역(8호선)이 소재합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 지하2층·지상15층 건물의 8층 805호입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 북서측 및 남동측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 15,240,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부를 확인하지 못해 이용상태와 내부구조는 공부상 현황도를 기준으로 표시됐으며, 현황과 다를 수 있습니다.
- 등기 참고. 민간임대주택등기와 주택임차권등기가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 128,000,000원이 아니라 인수액을 합친 156,942,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김주하의 전입일 2022.12.05, 확정일자 2022.11.14, 임차권등기 2023.12.20, 보증금 154,350,000원을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 확인. 현재 계산상 인수액은 28,942,000원이지만 실제 배당은 집행비용·세금 등 변동요인에 따라 달라질 수 있으므로 배당관계를 다시 점검해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 다음 회차로 내려가면 최저가는 줄지만 인수액이 늘어 총부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 현황 확인. 내부 미확인 물건이므로 실제 이용상태와 내부구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.28억 낙찰”이 곧 “1.28억 취득”은 아니다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 128,000,000원이지만, 실제 권리분석의 핵심 숫자는 임차보증금 154,350,000원과 인수액 28,942,000원입니다. 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서기 때문에 현재 회차 기준 실질취득은 156,942,000원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 최저가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커져, 총부담은 156,583,600원·156,224,560원 수준으로 크게 달라지지 않습니다.
권리 난도는 낮지 않고, 가격 판단은 반드시 실질취득 기준으로 해야 하는 물건입니다. 실거래 자료가 없어 현재 총부담이 시장가격보다 유리한지는 확인할 수 없으므로, 이 사건을 단순히 “감정가 1.6억짜리를 1.28억에 사는 경매”로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
