서울동부지방법원 2025타경51957. 송파구 송파동 ‘에스아이팰리스레이크잠실’ 7층 706호, 전용 13.055㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 가압류가 아니라 2022년 8월 2일부터 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이창석은 임대차계약일 2022년 7월 29일, 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2022년 8월 2일이고 보증금은 280,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2024년 2월 20일 두루드림대부 가압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 2024년 12월 6일 접수된 을구 1번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 204,800,000원을 기준으로 집행비용 3,667,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 201,132,800원이 배당되고, 보증금 중 78,867,200원이 남습니다. 그래서 낙찰가 204,800,000원만 보고 “2억 초반 송파 물건”으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 7층 706호 · 백제고분로42길 4-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 13.055㎡ · 지하2층/지상9층 건물 내 7층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.07.30 · 27세대 |
| 소유자 | 김성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창석 / 280,183,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 말소기준은 2024.02.20. 갑구 7번 두루드림대부 가압류입니다. 이후 서울보증보험, 조정희, 합자회사 동화, 중앙농업협동조합, 중소기업은행의 가압류, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 임차인은 전입·점유가 2022.08.02.로 더 빠르므로 이들과 성격이 다릅니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 명세서에 따라 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창석 | 7층 706호 13.055㎡ 전부 · 주거 | 2022.08.02 | 2022.08.02 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 이창석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 기재되어 있고, 2025년 8월 21일 배당요구도 했습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실과 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당이 불가능하므로 잔액 인수가 발생합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 283,667,200원으로 봐야 한다
동일 단지·동일 면적의 실거래는 2건이며, 최근 12개월 평균 지표는 210,750,000원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 표면상 최저가 204,800,000원은 최근 12개월 평균의 97.2%이지만, 이 수치는 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액을 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 13.06㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 13.06㎡ | 7 | 171,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 13.06㎡ | 2건 | 210,750,000원 |
현재 회차에서 매수인의 실질취득은 204,800,000원 + 78,867,200원 = 283,667,200원입니다. 이는 최근 12개월 평균 210,750,000원의 약 134.6%이며, 최신 거래 250,000,000원보다도 약 13.5% 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 실거래 평균보다 2.8% 낮다”가 아니라 “인수 포함 실질취득이 최근 시세보다 높다”고 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 이창석 보증금 | 280,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사두루드림대부 | 2,790,157,945원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,170,302,269원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조정희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 합자회사 동화 | 786,620,680원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 2,735,544,533원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 16,218,612원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 이창석 | 280,183,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,667,200원과 임차인 우선변제 201,132,800원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 78,867,200원은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인 인수 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 13.055㎡입니다. 사용승인일은 2021.07.30입니다.
- 입지. 서울송파초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 함께 소재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 8·9호선 석촌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 10m, 북서측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(송파대로 제1지구) 등에 해당하며, 공시지가는 12,950,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부 이용상황은 외부관찰 등에 의해 작성돼 실제 내부와 다소 다를 수 있습니다.
- 환금성 참고. 27세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 204,800,000원에 미배당 인수 78,867,200원을 합산한 283,667,200원이 핵심 가격입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 119,253,760원, 3회 유찰 시 151,563,008원으로 늘어 낙찰가 하락 효과를 대부분 상쇄합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 을구 1번 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 이창석이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 임대차계약, 실제 점유, 채권 발생경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이창석의 배당요구일은 2025.08.21이고, 확정일자 2022.08.02와 함께 우선변제권 행사 자료가 존재합니다.
- 명도 판단. 임차권등기와 대항력 문제가 있으므로 단순한 후순위 임차인 사건처럼 명도비용만 계산해서는 안 됩니다. 보증금 잔액 인수와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.048억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 204,800,000원이지만, 경제적 실질은 그 숫자와 다릅니다. 대항력 있는 임차인 이창석의 보증금이 280,000,000원이고, 현재 회차 배당 후에도 78,867,200원이 남아 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 283,667,200원입니다.
최근 12개월 실거래 평균 210,750,000원과 최신 거래 250,000,000원을 모두 웃도는 수준이어서 현재 가격에는 시세 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 280,000,000원 부근에 유지되는 구조입니다. 후순위 등기는 대부분 소멸하지만, 이 사건은 그보다 앞선 임차인의 대항력이 결론을 지배합니다. 표면 가격은 할인, 실질 가격은 시세 이상. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 인수액을 합친 총 취득부담이어야 합니다.
