서울동부지방법원 2025타경51966. 송파구 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 12층 씨1235호, 전용 23.76㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이용진으로 2020년 11월 18일 188,000,000원에 취득했고, 2021년 1월 18일 민간임대주택등기가 기록됐습니다. 감정가 198,500,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 158,800,000원입니다.

하지만 이 사건은 최저가 자체를 시세와 비교하면 판단이 틀어지는 구조입니다. 임차인 장현선은 임대차계약일과 확정일자가 2022년 9월 20일이고, 2022년 10월 28일 전입·점유를 시작했습니다. 2024년 10월 31일 보증금 215,250,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며, 말소기준인 2025년 8월 25일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2025.08.25 강제경매개시결정입니다. 장현선의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.10.31에 접수됐고, 전입·점유일은 2022.10.28입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 깨끗하게 지워지는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 부담하는 인수형 권리입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 215,250,000원

장현선의 보증금은 215,250,000원으로 현재 최저매각가 158,800,000원보다 큽니다. 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 3,023,200원이 먼저 배정되고, 임차인에게 155,776,800원이 배당되는 구조라 59,473,200원이 미배당으로 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 승계되므로 낙찰가 158,800,000원에 인수액을 더한 실질취득은 218,273,200원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 218,273,200원을 봐야 한다

파크하비오의 최근 실거래 12건 평균은 191,000,000원이고, 가장 최신인 2026년 8월 전용 23.76㎡ 10층 거래는 185,000,000원입니다. 표면 최저가 158,800,000원은 최근 평균의 83.1%지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다.

현재 회차의 실질취득 218,273,200원은 최근 12개월 평균 191,000,000원보다 27,273,200원 높고, 최신 거래 185,000,000원보다 33,273,200원 높습니다. 최근 12건의 최고 거래가 205,000,000원보다도 실질취득 부담이 큽니다. 따라서 이 사건에서 “최저가가 시세의 83.1%라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,800,000원 가정)

현재 회차 매각대금 158,800,000원에서는 집행비용 3,023,200원과 임차인 배당 155,776,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 한국주택금융공사 배당은 0원이고, 임차인 보증금 부족분 59,473,200원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철역 장지역 북서측에 위치하며, 주위에 오피스텔·아파트·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 12층 씨1235호이며, 사용승인일은 2016.09.29입니다.
• 단지 거래. 파크하비오는 999세대이고, 최근 실거래 12건은 182,000,000원에서 205,000,000원 사이에 형성돼 있습니다.
• 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 동측으로 송파대로와 접하고, 북측과 서측으로도 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
• 별도등기. 토지에 서울특별시 송파구를 지상권자로 하는 구분지상권이 있으며, 매각물건명세서상 매수인이 인수합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 158,800,000원만 놓고 최근 평균의 83.1%라고 판단하면 안 됩니다. 현재 실질취득은 218,273,200원입니다.
• 임차권 잔액 확인. 장현선 보증금 215,250,000원 중 현재 회차 미배당 예상액 59,473,200원이 매수인에게 인수되는 구조를 입찰금액에 반드시 포함해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 인수액은 90,788,560원, 3회 유찰 시 115,840,848원으로 커집니다. 최저가 하락만으로 총 취득부담이 크게 줄지 않습니다.
• 토지 구분지상권. 2016.09.30 제66038호 구분지상권설정등기가 매수인 인수 대상으로 명시돼 있으므로 별도등기 원문과 권리 내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1에 2021.01.18 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.588억짜리 물건”이 아니다

이 물건의 핵심은 단순합니다. 표면 최저가는 158,800,000원이지만, 대항력 있는 임차인 장현선의 보증금 잔액 59,473,200원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 218,273,200원입니다. 최근 12개월 평균 191,000,000원, 최신 거래 185,000,000원, 최근 최고 거래 205,000,000원보다도 부담이 큽니다.

더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 217,828,560원, 3회 유찰 시 217,472,848원으로 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 게다가 토지 구분지상권까지 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건은 “80%까지 떨어진 송파 오피스텔”이 아니라 “선순위 임차보증금 때문에 총부담이 2.17억~2.18억 수준에 묶이는 인수형 경매”로 보는 것이 정확합니다.