서울동부지방법원 2025타경52008. 광진구 군자동 358-2, 358-22의 어반클래식 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 박정애·안일정 각 2분의 1입니다. 권리분석의 기준점은 2015.10.30. 설정된 강동농업협동조합 근저당권, 채권최고액 756,000,000원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 국세 압류, 이재성 가압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서·등기부에서 확인되는 실제 임차인은 11명이고 주택임차권등기와 상가건물임차권등기도 존재합니다. 그러나 전입 또는 사업자등록 시점이 모두 2015.10.30. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

핵심은 날짜입니다. 말소기준권리는 2015.10.30. 근저당권이고, 주택임차권 윤소영은 2025.03.12., 상가건물임차권 서유리는 2025.10.24., 주택임차권 이지은은 2026.04.02. 등기됐습니다. 세 임차권 모두 말소기준보다 뒤이며 자료상 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.09.12. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 동일 근저당권의 승계이므로 말소기준 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.

② 임차인 — 실제 11명, 선순위 대항력 없음

확정일자나 보증금이 확인되지 않은 임차인은 해당 항목을 미상으로 표시했습니다. 대항력 판단은 제공된 조사 결과에 따라 모두 말소기준권리 이후로 분류했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 11명입니다.

③ 가격 판단 — 1회 유찰했지만 시세 근거는 없다

감정가는 2,561,790,690원, 현재 최저매각가는 2,049,433,000원으로 감정가의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 2,049,433,000원입니다.

다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가에서 1회 유찰됐다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 안전성과 별개로 실제 시세 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,049,433,000원 가정)

채권 총액 1,168,190,342원은 현재 배당 시뮬레이션상 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장안초등학교 남서측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택·소형 아파트가 소재하는 기존주택지대입니다.
• 교통. 차량진입 가능. 남측 및 서측 인근에 시내버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 7호선 어린이대공원역이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 복합 이용. 1층 근린생활시설 및 주택, 2층 사무소 및 주택, 3층 3가구·4층 2가구·5층 1가구의 다가구주택, 옥탑은 계단실로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2015.10.28입니다. 기본 위생·급배수·전기설비와 도시가스 보일러 개별난방이 설치돼 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고 역시 관할 소관청 확인을 요구합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 1회 유찰·감정가 80%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 11명 점유관계 확인. 권리상 대항력은 없지만 실제 점유·퇴거·배당 진행 여부는 각 호실별로 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 매각물건명세서 비고에 일반건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 위반 부분과 시정 가능성·이행강제금 여부를 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 감정평가서상 포함 범위를 대조해야 합니다.
• 복합용도 확인. 근린생활시설·사무소·주택이 혼재하므로 실제 용도와 건축물대장, 임대차 현황을 함께 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정치로 보지 않아야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0, 그러나 물건과 가격은 별도 검증”

이 사건의 권리 구조는 날짜만 정확히 잡으면 명확합니다. 2015.10.30. 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 11명은 모두 그 이후 전입·등록해 대항력이 없습니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리 안전성이 곧 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 이 건물은 여러 주거 호실과 근린생활시설·사무소가 함께 있는 복합 이용 물건이고, 일괄매각·제시외 건물·위반건축물 비고가 붙어 있습니다. 현재 최저가 2,049,433,000원은 감정가의 80%지만 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 가격은 보류가 맞습니다. 결론은 “권리 인수는 양호, 물건 하자와 시세 검증이 입찰의 핵심”입니다.