462,860,000원
서울동부지방법원 2025타경52009. 서울 송파구 석촌동 166-1, 5층 501호의 다세대주택입니다. 감정가는 578,575,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 462,860,000원입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2016.08.16. 설정된 영등포농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 337,200,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 신수현의 주택임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
특히 임차권자 신수현은 보증금 350,000,000원, 전입일 2019.07.30.으로 확인됩니다. 이는 2016.08.16. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 매각으로 임차권등기도 소멸하는 구조입니다. 또한 보증기관의 대위·승계 신고는 별개의 임차보증금이 아니라 신수현 보증금에 관한 중복 신고이므로 보증금을 이중으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52009 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 석촌동 166-1 5층501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 21-11 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 5층 501호 · 65.3㎡ |
| 소유자 | 신경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 578,575,000원 / 462,860,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 340,237,704원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2016.08.16. 근저당이 기준
현재 소유자 신경숙은 2016.08.16. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 영등포농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2023.11.24. 서민금융진흥원 가압류 12,375,000원, 2024.10.14. 국민행복기금 가압류 6,684,461원, 2025.09.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 신고
| 구분 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신수현 | 건물 5층 501호 65.3㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.07.30. | 350,000,000원 | 대항력 없음 | 2024.07.26. | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 신수현 보증금 중복 신고 | 판정 불가 | 미상 | 보증기관 대위·승계 |
신수현의 임대차계약일자는 2019.06.11., 2021.05.29., 2023.06.24.로 기재돼 있고, 점유개시일은 2019.07.26., 주민등록일자는 2019.07.30.입니다. 보증금은 350,000,000원이며 2021.05.29. 30,000,000원이 증액됐습니다. 확정일자는 320,000,000원에 대해 2019.06.20., 증액된 30,000,000원에 대해 2021.07.16.로 등기돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,028,600원 |
| 1. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 337,200,000원 | 337,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,375,000원 | 12,375,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,684,461원 | 6,684,461원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,237,704원 | 99,571,939원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 462,860,000원 가정 시 채권 총액은 696,497,165원, 채권자 예상배당 합계는 455,831,400원이며 미배당액은 240,665,765원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 462,860,000원 | 455,831,400원 | 240,665,765원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 370,288,000원 | 364,303,968원 | 332,193,197원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 296,230,400원 | 291,283,174원 | 405,213,991원 | 0원 |
현재 회차에서 주택도시보증공사의 청구액 340,237,704원 중 예상배당은 99,571,939원이며, 2회 유찰 시에는 8,044,507원, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 이 미배당은 채권자 측의 회수 문제이고, 현재 자료상 낙찰자에게 승계되는 금액으로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 석촌초등학교 북측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 석촌역(8호선·9호선)이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 182.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 6,813,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 다복빌, 총 7세대, 사용승인일 2014.06.12.로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 501호 앞 판넬·경량 6.2㎡와 옆 판넬·경량 3.8㎡가 집합건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있습니다.
- 제시외건물 확인. 감정평가서상 북서측 및 동측 제시외건물 ‘㉠㉡’의 현황과 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 신수현의 전입일 2019.07.30.은 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐지만, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 시보증 신고는 신수현 보증금에 관한 대위·승계 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 판단 별도. 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘위반건축물’이 더 중요하다
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2016.08.16. 영등포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 신수현의 전입일은 2019.07.30.으로 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음이며 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 보증기관의 대위·승계 신고 역시 별도 임차인이 아니라 신수현 보증금의 중복 신고입니다.
반면 물건 자체에는 분명한 확인사항이 있습니다. 감정평가서상 제시외건물이 존재하고, 집합건축물대장에는 501호 앞 6.2㎡와 옆 3.8㎡가 위반건축물로 표시돼 있습니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 462,860,000원의 시장가격상 메리트도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 위반건축물과 실제 가격 적정성을 확인한 뒤 응찰 여부를 정해야 하는 다세대입니다.
