서울동부지방법원 2025타경52013. 고덕롯데캐슬베네루체 719동 304호 아파트에 관한 경매입니다. 등기상 현재 공유자는 오기명과 최현민이고 각 지분은 2분의 1입니다. 이번 강제경매개시결정은 오기명 지분에 대해 이루어졌으며, 매각물건명세서 비고 역시 “지분매각”이라고 명시합니다. 따라서 감정가와 최저가 숫자만 보고 일반적인 아파트 한 채 경매와 동일하게 접근하면 안 됩니다. 낙찰 대상은 아파트 전체가 아니라 오기명의 지분입니다.
권리 순서는 비교적 명확합니다. 2020.07.27. 설정된 신한은행 근저당권 264,000,000원이 말소기준이고, 이후 2025.06.27. 엠지캐피탈의 가압류 1,000,000,000원 및 2025.09.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 인수액 0원과 지분경매의 사용·환금성 위험은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 상일동 514 고덕롯데캐슬베네루체 제719동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 대상면적 84.146㎡ |
| 매각 범위 | 지분매각 · 오기명 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 오기명 지분 2분의 1 · 최현민 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 785,000,000원 / 628,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 2019.12.30. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 17층 건물 내 3층 304호 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원, 그러나 공유관계는 남는다
2023.12.07. 역삼세무서장에 의한 오기명 지분 압류가 있었지만 2024.09.13. 해제에 따라 말소 완료됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2020.07.27. 신한은행 근저당권이며, 이후 엠지캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 34.4%를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
고덕롯데캐슬베네루체의 대상면적은 84.146㎡이며, 최근 12개월 실거래 표본은 12건, 평균 거래금액은 1,826,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07.의 1,370,000,000원이고, 표본 최고가는 2,000,000,000원, 최저가는 1,370,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 2 | 1,370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 6 | 1,910,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 8 | 1,900,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 12 | 1,780,000,000원 |
| 2026.06 | 84.15㎡ | 8 | 2,000,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 1,885,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 11 | 1,885,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 18 | 1,900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 6 | 1,820,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 29 | 1,900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.15㎡ | 11 | 1,810,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 21 | 1,755,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,826,250,000원 |
데이터상 최저매각가 628,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 대비 34.4%로 계산돼 있습니다. 그러나 이 숫자는 그대로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 실거래는 아파트 전체 소유권 거래인 반면 이번 경매는 오기명 지분 2분의 1 매각이기 때문입니다. 비교 대상의 권리 범위가 다르므로 34.4%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “큰 폭 할인”이라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 628,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,680,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 1,000,000,000원 | 355,320,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 엠지캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 1,264,000,000원, 채권자 예상배당은 619,320,000원, 미배당액은 644,680,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 ‘지분’이라는 성격은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 628,000,000원 | 619,320,000원 | 644,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 502,400,000원 | 494,976,000원 | 769,024,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 401,920,000원 | 395,500,800원 | 868,499,200원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원으로 계산됩니다. 그러나 가격이 내려간다고 해서 아파트 전체를 취득하는 것은 아닙니다. 각 회차의 매각 대상은 동일하게 지분매각이므로, 가격 판단 역시 전체 소유권 실거래와 단순 비교하지 말아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상일여자고등학교 서측 인근. 주위는 대규모 아파트단지, 노선 상가, 후면 단독·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 단지. 고덕롯데캐슬베네루체 · 1,859세대 · 2019.12.30. 사용승인입니다.
- 도로. 단지 서측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 23m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 아파트 실거래는 최근 12개월 12건이 확인되지만, 이번 매각 대상은 일반적인 전체 소유권이 아니라 2분의 1 지분이므로 단지 거래량을 그대로 지분 환금성으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위부터 재확인. 이번 사건은 오기명 지분 2분의 1에 대한 지분매각입니다. 아파트 전체 매각으로 착각하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 34.4% 숫자 오해 금지. 최저가 대비 최근 실거래 비율 34.4%는 지분매각 금액과 전체 소유권 실거래를 비교한 값입니다. 이를 그대로 할인율이나 수익 여력으로 사용하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 명세서 비고의 “공유자의 우선매수신고 1회 제한”을 확인하고 실제 입찰 시 우선매수신고 관련 상태를 점검해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정에서 미배당 644,680,000원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 현재의 점유·권리 변동을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 숫자보다 지분 구조가 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 매력적인 숫자가 먼저 보입니다. 감정가 785,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 628,000,000원이 됐고, 최근 12개월 전체 아파트 실거래 평균 1,826,250,000원 대비 수치도 34.4%입니다. 하지만 이 숫자를 근거로 “시세의 34.4%에 아파트를 산다”고 해석하면 핵심을 놓칩니다.
실제 매각 대상은 오기명 지분 2분의 1입니다. 최현민의 지분 2분의 1은 남고, 명세서에는 공유자의 우선매수신고 1회 제한도 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액은 0원이지만, 권리가 깨끗하다는 사실이 지분의 낮은 환금성과 공유관계 문제까지 없애 주지는 않습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인폭보다 매각 범위와 공유관계를 먼저 보는 것이 맞습니다. 권리 인수는 단순하지만, 취득 구조는 단순하지 않은 지분경매입니다.
