서울동부지방법원 2025타경52028. 강동구 둔촌동 지하우스 비동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 439,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 351,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 207,900,000원이며, 이 근저당권은 2024.12.05. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 한국주택금융공사가 2025.09.05. 임의경매를 신청했습니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다. 임차인 신고 내역도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 점유자 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사돼, 실제 점유관계와 인도 가능성은 입찰 전에 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52028 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 둔촌동 87-1 지하우스 비동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.01㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 제401호 |
| 사용승인 | 2016.10.31 |
| 소유자 | 김이준 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 351,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 195,952,249원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2016년 연수송도신용협동조합 근저당권과 신탁등기, 2021년 한국스탠다드차타드은행 근저당권, 2023년 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.05.04. 주식회사우리은행 근저당권 207,900,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.12.05. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.05. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 매수인이 승계할 것으로 명시된 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 84.0%
지하우스의 최근 거래 중 최근 12개월 표본은 3건이며 평균 거래금액은 418,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.05. 410,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 12.8% 높은 흐름입니다. 현재 최저매각가 351,200,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 50.44㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 50.44㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 50.44㎡ | 2 | 415,000,000원 |
| 2024.09 | 50.44㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2023.06 | 53.18㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2021.08 | 54.61㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 53.18㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2021.06 | 53.18㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 418,333,333원 |
전체 8건 평균은 388,750,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 418,333,333원과 최신 거래 410,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 351,200,000원은 두 기준 모두보다 낮고, 최근 거래 추세도 +12.8%입니다. 따라서 1회 유찰된 현재 회차는 신건 감정가보다 가격 부담이 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 351,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,716,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 207,900,000원 | 207,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,583,200원 |
현재 최저가 351,200,000원 가정 시 집행비용 5,716,800원, 근저당권 207,900,000원, 소유자 잔여 137,583,200원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 351,200,000원 | 207,900,000원 | 137,583,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 280,960,000원 | 207,900,000원 | 68,326,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 224,768,000원 | 207,900,000원 | 12,921,248원 | 0원 |
제시된 세 회차 시나리오 모두 채권자 총 청구액 207,900,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 현재 회차는 이미 감정가의 80%까지 내려온 상태이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울선린초등학교 서측 인근이며, 주위에 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 소재합니다. 주거용 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 중앙보훈병원역(지하철 9호선), 둔촌역(지하철 5호선), 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12미터 내외 명일로에 접하며, 토지는 3필지 일단의 등고 평탄한 사다리형입니다.
- 건물. 2016.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며 승강기·난방·위생·급배수·소방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,715,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 지하우스는 32세대이며, 제공된 실거래는 총 8건입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 418,333,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 5번 2023.05.04. 근저당권과 2024.12.05. 한국주택금융공사로의 이전관계를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 인테리어와 설비 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 다세대 개별호의 수리비 가능성을 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 388,750,000원보다 최근 12개월 평균 418,333,333원과 최신 거래 410,000,000원을 우선 비교하세요.
- 현재 가격 위치. 현재 최저매각가 351,200,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다. 감정가가 아니라 현재 실거래와 현장 상태를 기준으로 상한가를 정하는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당 변동 요소와 매각기일 전 변경사항을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 응찰가가 승부처
이 물건은 현재 자료만 놓고 보면 권리구조가 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2023.05.04. 근저당권이고, 매각물건명세서상 별도 인수권리·법정지상권이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 351,200,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 418,333,333원의 84.0% 수준입니다.
최근 거래 흐름도 이전 거래군 대비 +12.8%로 나타나 현재 최저가와 최근 시세 사이에는 간격이 있습니다. 다만 폐문부재로 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 현장 점유·내부 상태를 확인한 뒤 현재 가격 차이를 실제 메리트로 확정할 수 있는지가 핵심인 다세대 경매입니다.
