🏷️ 1회 유찰 💰 1,544,584,000원 🧾 인수 0원 👥 임차관계 11명
서울동부지방법원 2025타경52040. 서울 강동구 천호동 337-46 ‘리코하이빌’ 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층이고, 현재 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 150.8㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 감정가는 1,930,730,600원입니다. 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,544,584,000원입니다.
등기 흐름의 중심은 2019.06.19. 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 정유리·이기재의 근저당, 유재원·이연경의 주택임차권, 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 건은 임차관계자가 많아 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52040 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 337-46 리코하이빌 · 서울특별시 강동구 올림픽로77길 62 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 |
| 토지 | 150.8㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 소유자 | 신충호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,930,730,600원 / 1,544,584,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 80% |
| 청구액 | 137,764,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
말소기준은 을구 3번 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2019.06.19. 접수됐고 채권최고액은 585,000,000원입니다. 같은 날 설정된 이용우 근저당권은 2019.08.27. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 정유리 137,000,000원, 이기재 150,000,000원의 근저당과 유재원·이연경 주택임차권, 경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 10명은 대항력 없음, 1명은 판정 유보
확인된 임차관계는 11명입니다. 송용호·정유리·홍세원·이수정·박예진·진주영·이대근·김미자· 유재원·이연경은 전입신고가 2019.06.19. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송용호 | 202호 | 2019.08.26 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유리 | 201호 | 2021.11.02 | 미상 | 2025.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍세원 | 미상 | 2024.09.10 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수정 | 미상 | 2023.04.07 | 미상 | 있음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 304호 | 2021.12.28 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진주영 | 미상 | 2024.08.26 | 미상 | 2025.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이대근 | 1층 101호, 102호 | 2024.03.04 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미자 | 401호 | 2019.08.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유재원 | 건물 2층 중 도면 표시 | 2022.08.05 | 120,000,000원 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연경 | 건물 2층 중 도면표시 | 2020.12.22 | 130,000,000원 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
유재원은 등기부상 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권, 이연경은 130,000,000원의 주택임차권이 확인됩니다. 두 임차권 모두 말소기준권리 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교보다 회차별 구조를 본다
현재 최저매각가는 1,544,584,000원으로 감정가 1,930,730,600원의 80% 회차입니다. 동일 물건을 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격을 단순히 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 유찰률과 배당구조를 중심으로 접근하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 1,544,584,000원 | 0원 | 338,376,049원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,235,667,200원 | 0원 | 32,548,417원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 988,533,760원 | 212,113,689원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,544,584,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,845,840원 |
| 을구 3번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 585,000,000원 | 585,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 정유리 | 137,000,000원 | 137,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 이기재 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 이연경 | 137,764,383원 | 137,764,383원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 동작신용협동조합 | 137,764,383원 | 137,764,383원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울신용보증재단 | 40,833,345원 | 40,833,345원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 338,376,049원 |
현재 최저매각가 기준 채권자 총 청구액 1,188,362,111원은 전액 배당되는 시나리오이며 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 338,376,049원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호근린공원 서측 인근으로 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 천호역 5·8호선이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 내부구조 일부는 이해관계인 폐문부재로 건축물현황도와 외부관찰 등에 의해 간접확인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, CCTV, 승강기, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 150.8㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 5,664,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으며 표시된 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 명세서와 주민등록·점유관계 원문 확인이 가장 우선입니다.
- 관계인 임차 확인. 정유리는 등기상 근저당권자와 같은 이름이고, 이연경은 주택임차권자이자 경매개시결정 채권자로 나타납니다. 계약과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 송용호·정유리·홍세원·이수정·박예진·진주영·김미자 등은 보증금이 확인되지 않습니다. 배당·명도 판단을 위해 원문 보완이 필요합니다.
- 점유범위 확인. 201호·202호·203호·204호·304호·401호와 1층 101호·102호 등 여러 부분의 점유관계가 확인됩니다.
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 감정평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 현장 임대수익·건물상태·주변 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인이 끝났다”는 다르다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2019.06.19. 동작신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 현재 회차 1,544,584,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건 내부는 여러 호실과 임차관계로 나뉘어 있습니다. 확인된 11명 가운데 10명은 말소기준 이후 전입이지만, 기사항전은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 정유리·이연경의 관계인 가능성도 함께 원본 확인이 필요합니다. 시세를 직접 비교할 거래자료도 없어 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 등기상 인수구조는 양호하지만 임차·점유와 가격 검증은 아직 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
