서울동부지방법원 2025타경52067. 강동구 천호동 S.I팰리스 4층 406호, 전용면적 39.14㎡의 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 사용승인일은 2020.02.06입니다. 현재 감정가 281,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 224,800,000원입니다.
권리의 출발점은 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액은 1,941,750,000원이고, 이 권리가 말소기준권리로 정리되어 이후 경매개시결정과 국의 압류, 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그런데 이 물건은 단순히 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 날짜로 주민등록·점유·확정일자가 기재된 임차관계와, 그에 관한 대항력 포기 확약서가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52067 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 39.14㎡ · 4층 |
| 소유자 | 이수국 · 2020.03.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 224,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 278,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2020.02.06 |
| 규모 | S.I팰리스 · 21세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 2024.08.14 임지현의 주택임차권등기, 2025.09.15 강제경매개시결정, 2026.03.05 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임지현의 임차권등기 내용에는 임대차계약일 2023.01.13, 주민등록·점유개시·확정일자 2023.02.28, 보증금 278,250,000원이 기재되어 있어 임차권등기 자체의 접수일만으로 대항력 문제를 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임지현 건물 4층 406호 39.14㎡ 전부 | 주거(임차권등기) 278,250,000원 | 확약 포기 등기 내용상 주민등록·점유 2023.02.28 | 주장 확정일자 2023.02.28 · 배당요구 | 실질 0원 2026.06.26 확약서 적용 |
| 기사항전 | 주거 보증금 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 확인 필요 확약 적용 근거 없음 |
| 공사 | 주거 250,000원 | 있음 전입 2023.02.28 | 있음 확정 2023.02.28 · 배당요구 2025.09.12 | 배당표상 0원 250,000원 전액 우선배당 가정 |
배당표에서는 ‘공사’ 보증금 250,000원을 우선변제로 전액 배당하고, 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이 계산은 확인되지 않은 보증금이나 대항력 있는 별도 임차관계가 없다는 전제에서만 완결됩니다. 따라서 본건의 권리분석 결론은 “임지현 보증금 위험은 확약으로 해소됐지만, 전체 임차관계가 완전히 확정된 것은 아니다”입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격은 낮지만 표본이 1건뿐
S.I팰리스의 최근 확인 실거래는 2025.05, 전용 41.9㎡, 2층, 284,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 284,000,000원이며, 현재 최저매각가 224,800,000원은 이 금액의 79.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 41.9㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 284,000,000원 |
확약 대상인 임지현의 인수액을 0원으로 반영하고 다른 미상 인수분을 제외하면, 현재 가격은 최근 거래보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 최근 거래가 1건이고 해당 거래 전용면적은 41.9㎡, 대상은 39.14㎡이므로 79.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 확약 밖 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액 상단도 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,947,200원 |
| 1. 임차인 공사 보증금 | 250,000원 | 250,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,941,750,000원 | 220,602,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 총 채권액 2,220,000,000원 중 220,602,800원이 채권자에게 배당되고 미배당이 크게 남으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확약 밖의 미상 임차보증금이 별도로 승계되지 않는다는 전제가 확정됐다는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 224,800,000원 | 220,602,800원 | 1,999,397,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 179,840,000원 | 176,272,240원 | 2,043,727,760원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 143,872,000원 | 140,807,792원 | 2,079,192,208원 |
임지현 확약이 유효하게 적용되는 한 그 임차보증금 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 피할 수 있습니다. 즉 이 임차인에 관해서는 유찰될수록 인수액이 늘어 총액이 다시 278,250,000원으로 고정되는 문제를 확약이 차단합니다. 그러나 확약 밖 미상 임차인의 대항력과 보증금이 확인되지 않으면, 다음 회차 가격이 더 낮아졌다는 이유만으로 실질취득액이 그 매각가와 같다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 시세와 환금성을 봐야 합니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 강동역(5호선) 북측 인근이며 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 강동역(5호선)이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 사용승인일 2020.02.06이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,307,000원/㎡입니다. 남동측으로 도로에 접합니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못해 내부구조와 이용상태는 공부상 현황도를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. S.I팰리스는 21세대이고 확인된 최근 실거래는 1건이므로, 시세표본이 넓은 대단지 주거상품보다 개별 물건 확인의 비중이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.26 확약서 원문 확인. 임지현의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 매각절차에서 그대로 적용되는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
- 확약의 적용대상 구분. 확약은 임지현에게만 적용됩니다. 다른 임차 항목에까지 포기 효력이 있다고 확대 해석하면 안 됩니다.
- ‘기사항전’ 임차관계 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 정체와 금액을 확정해야 합니다.
- ‘공사’ 항목 확인. 제공된 배당관계에서는 보증금 250,000원, 전입·확정 2023.02.28, 배당요구 2025.09.12로 잡혀 있으며 전액 우선배당 가정입니다.
- 시세표본 제한. 최신 거래 284,000,000원은 2025.05 전용 41.9㎡ 2층 한 건입니다. 대상 39.14㎡와 개별 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 공부상 현황과 실제 이용상태가 같은지 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 적용 범위는 한 사람뿐”
이 사건의 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 281,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 224,800,000원이고, 최근 실거래 284,000,000원의 79.2%입니다. 더 중요한 것은 278,250,000원짜리 임지현 보증금입니다. 이 보증금이 대항력 인수형으로 남았다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조였지만, 2026.06.26 확약으로 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의가 제출되어 임지현 부분의 실질 인수는 0원으로 해소됐습니다.
그러나 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 확약서 밖에 보증금·전입일이 확인되지 않은 대항력 가능·미상 임차 항목이 남습니다. 따라서 현재 최저가 224,800,000원을 곧바로 확정 실질취득액으로 보고 “최근 시세보다 20% 이상 싸다”는 결론을 내리는 것은 이릅니다. 주된 인수위험은 해소됐지만, 잔여 임차관계를 확정해야 가격 메리트도 비로소 확정되는 사건입니다.
