서울동부지방법원 2025타경52078. 송파구 오금동 114-25의 토지와 지하 1층·지상 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 및 주택으로, 1층은 점포2·출입계단·화장실, 2층은 당구장, 3층은 화실, 4층은 주택, 지층은 공실로 추정되어 있습니다. 토지는 318.0㎡이고, 건물은 1990.01.24. 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 구조입니다.
권리의 기준점은 2005년 국민은행 근저당입니다. 이후 같은 국민은행의 근저당이 여러 차례 추가됐고, 2025년 소유권 일부에 대한 가처분, 임의경매개시결정, 2026년 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52078 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 114-25 · 서울특별시 송파구 마천로 197 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 및 주택 |
| 토지 | 318.0㎡ · 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지하 1층, 지상 4층 · 사용승인일 1990.01.24 |
| 소유자 | 임종길 · 2024.10.06. 유증 · 2025.04.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 4,510,150,300원 / 3,608,120,000원 · 1회 유찰 |
| 청구액 | 897,515,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이고 2005.11.30. 설정됐습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 6건과 2025.05.12. 가처분, 2025.11.12. 임의경매개시결정, 2026.01.26. 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 4명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재환 | 4층 | 2025.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유승훈 | 미상 | 2024.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 백인철 | 2층 115.703㎡ | 2022.08.24 | 25,000,000원 / 미상 | 2026.01.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최인영 | 1층 60㎡ | 2016.05.03 | 15,000,000원 / 300,000원 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장동문 | 3층 전부 | 미상 | 미상 | 2025.12.03 | 미상 | 미상 | 아님 |
임재환·유승훈·백인철·최인영은 확인된 전입일이 모두 2005.11.30. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 장동문은 3층 전부에 대한 배당요구가 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원이지만, 이 부분은 입찰 전 원문에서 다시 대조할 핵심 확인사항입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 현재 감정가 80%
현재 회차 최저매각가는 3,608,120,000원으로 감정가 4,510,150,300원의 80%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 2,886,496,000원, 3회 유찰 시 2,309,196,800원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 3,608,120,000원 | 0원 | 2,490,638,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,886,496,000원 | 0원 | 1,776,231,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 2,309,196,800원 | 0원 | 1,204,704,832원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,608,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,481,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,490,638,800원 |
현재 최저매각가 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 총 1,079,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 2,490,638,800원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·현황 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 면적 차이. 건물은 공부면적과 외부에서 개략적으로 측정한 실측면적이 다소 상이하지만, 근소한 차이로 물건의 동일성이 인정된 것으로 기재돼 있습니다.
- 1층 현황. 1층 일부 25.5㎡는 공부상 주차장이나 현황은 상업용 점포로 이용 중입니다.
- 지층. 공부면적으로 사정됐고 현황은 공실로 추정됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 외부에서 개략적으로 측정한 면적을 기준으로 감정됐습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 서울거여초등학교 남동측 인근으로, 남측 중로변에는 근린생활시설·업무용·주상용 부동산이 형성돼 있고 후면에는 다세대·연립주택·아파트·다가구·단독주택·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 5호선 개롱역이 소재합니다.
- 토지. 318.0㎡, 지목 대, 업무용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 8,773,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역 등과 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 적용범위를 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 1층 점포2, 2층 당구장, 3층 화실, 4층 주택, 지층 공실 추정의 복합 이용 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장동문 점유관계. 3층 전부의 전입일·보증금과 대항력 여부를 매각물건명세서 원문에서 재확인합니다.
- 1층 용도 차이. 공부상 주차장인 25.5㎡가 현황 점포로 사용되는 부분의 원상회복·허가관계를 확인합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·이용상태를 감정평가서 도면과 현장에서 대조합니다.
- 복합수익 검증. 점포·당구장·화실·주택별 현재 점유와 실제 임대조건을 확인해 전체 수익성을 산정합니다.
- 가격 비교. 감정가 80%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 근린시설·주택·토지의 거래와 수익가치를 비교합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 승부처는 점유 확인과 가격
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 읽기 쉽습니다. 2005.11.30. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 명시 인수권리·법정지상권도 없고 예상 인수액은 0원입니다. 다만 3층 장동문의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정은 미완성이고, 1층 일부의 공부상 용도와 실제 이용이 다르며 제시외 건물까지 포함됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼, “1회 유찰 = 싸다”라는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리보다 현장·점유·가격 검증이 최종 승부처입니다.
