서울동부지방법원 2025타경52080. 송파구 오금동 오금아르미안아파트 5층 501호입니다. 감정가는 481,370,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 385,096,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞서는 대항력 임차권입니다. 임차권자 윤용은 보증금 240,000,000원, 전입 2021.03.03., 점유개시 2021.02.19.로 확인되고, 경매의 말소기준인 2025.09.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 9번 주택임차권등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시합니다.
배당계산에서도 윤용 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 240,000,000원으로 잡혀 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 회차 매각대금에서 청구액 255,774,932원을 전액 배당받는 구조지만, 그와 별개로 낙찰자는 임차보증금 2.4억원을 추가 부담해야 합니다. 즉 낙찰대금만 놓고 수익성을 판단하면 실제 취득원가를 크게 잘못 보게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 69-9 오금아르미안아파트 5층 501호 · 성내천로6길 9-7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 501호 57.17㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 박문력 |
| 감정가 / 최저가 | 481,370,000원 / 385,096,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 255,774,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건축물 확인 | 집합건축물대장상 위반건축물 등재 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2.4억원 임차권이 살아남는다
현재 권리분석의 중심은 을구 9번 윤용 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2020.11.21., 점유개시는 2021.02.19., 전입은 2021.03.03.이며 보증금은 240,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.01.22. 등기됐고, 말소기준인 2025.09.17. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤용 | 건물 제5층 제501호 57.17㎡ 전부 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 윤용은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차권자이며, 보증금 240,000,000원은 별도로 합산되는 중복채권이 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
오금아르미안은 19세대, 2003.07.15. 준공으로 확인되지만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 현재 회차에서 낙찰대금과 인수보증금을 합친 실질취득은 625,096,000원입니다. 2회 유찰 시에도 매각가 308,076,800원에 보증금 240,000,000원을 더해 실질취득은 548,076,800원, 3회 유찰 시에는 매각가 246,461,440원에 보증금 240,000,000원을 더한 486,461,440원입니다. 유찰될수록 낙찰대금은 내려가지만 2.4억원 인수부담은 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,191,344원 |
| 인수 · 임차인 윤용 보증금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,774,932원 | 255,774,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,129,724원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 255,774,932원이 전액 배당되고 123,129,724원이 소유자 교부로 남는 계산입니다. 윤용 보증금 240,000,000원은 배당대금에서 빠지는 항목이 아니라 낙찰자가 별도로 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 그대로 2.4억원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 385,096,000원 | 255,774,932원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 308,076,800원 | 255,774,932원 | 0원 | 240,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 246,461,440원 | 242,210,980원 | 13,563,952원 | 240,000,000원 |
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오주중학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3·5호선 오금역과 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 501호이며 위생·급배수·난방·승강기·지상 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등으로 확인됩니다.
- 공시지가. 5,307,000원/㎡.
- 주의사항. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고 제시외 건물이 포함돼 있어 상세내역을 감정평가서와 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 재확인. 을구 9번 윤용 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 기재를 원본에서 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 385,096,000원에만 맞춰 자금계획을 세우지 말고 인수보증금 240,000,000원을 함께 반영해야 합니다.
- 실거래 직접 조사. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 오금아르미안 및 인근 유사 면적의 실제 거래·매물가를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 부분의 위치·면적·시정 가능성·이행강제금 여부 등을 집합건축물대장과 감정평가서에서 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 소유관계와 사용현황을 확인하세요.
- 명도·임차권 정리. 등기된 임차권이 실제 점유 및 보증금 반환관계와 어떻게 연결돼 있는지 현황조사·매각물건명세서·현장 확인을 함께 진행하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “3.85억 낙찰”이 아니라 “6.25억 실질취득”
이 사건은 최저매각가가 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만 보면 관심을 끌 수 있습니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 윤용의 보증금 240,000,000원이 매수인 인수로 남아 있어 현재 회차 실질취득은 625,096,000원입니다.
게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 실질취득액이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없고, 건축물대장에는 위반건축물도 등재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 아파트”가 아니라 “인수보증금과 위반건축물을 먼저 검증해야 하는 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 최저가보다 실질취득, 배당보다 인수권리가 우선입니다.
