서울동부지방법원 2025타경52091. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 제11층 제1106호, 전유면적 14.0675㎡의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 공동주택[도시형생활주택(원룸형)]입니다. 현재 최저매각가는 감정가 230,000,000원의 80%인 184,000,000원이지만, 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차권자 김민주의 보증금이 237,000,000원이고, 전입·확정일자가 모두 2021.06.21로 말소기준권리인 2023.09.20 압류보다 빠릅니다. 따라서 이 선순위 임차권의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당 추정에서는 매각대금 184,000,000원 가운데 집행비용 3,376,000원을 먼저 빼고 임차인에게 180,624,000원이 배당되며, 보증금 부족분 56,376,000원이 남습니다. 2회 유찰 시 인수액은 92,660,800원, 3회 유찰 시에는 121,688,640원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 떨어져도 그만큼 미배당 인수가 늘어나는 구조라, 실질취득비용은 보증금 237,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 11층 1106호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택[도시형생활주택(원룸형)] · 전용 14.0675㎡ · 지하2층/지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 이수국 (2021.05.14 매매 · 거래가액 237,000,000원) |
| 사용승인일 | 2021.04.23 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 184,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 237,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.09.20 접수된 강동세무서장 압류입니다. 그러나 김민주의 임차권은 임대차계약 2021.06.18, 점유개시 2021.06.18, 전입 2021.06.21, 확정일자 2021.06.21이고 임차권등기는 2023.07.03 접수됐습니다. 말소기준보다 앞선 권리이므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계됩니다. 이후의 압류와 2025.09.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민주 | 제11층 제1106호 14.0675㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 237,000,000원 | 2021.06.21 / 2021.06.21 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 1.84억이 아니라 ‘약 2.37억’을 비교해야 한다
동일 단지·유사 면적 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 과거 2021~2022년의 223,000,000원~239,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최신인 2025.08 거래 202,000,000원과 최근 12개월 평균 202,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.8%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
최저가만 비교하면 최근 실거래 202,000,000원의 91.1%여서 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 비교가 맞지 않습니다. 실질취득 기준 약 237,000,000원은 최신 거래 202,000,000원보다 35,000,000원 높고 약 117.3% 수준입니다. 전체 평균 229,083,333원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다. 게다가 최신 거래가 과거 거래보다 낮아지며 최근 추세가 -12.8%이므로, 현재 가격에 시세 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 김민주 보증금 | 237,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 237,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 237,000,000원 중 180,624,000원이 배당되고 부족분 56,376,000원이 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현황 공동주택[도시형생활주택(원룸형)]으로 이용 중이며 전용면적은 14.0675㎡입니다.
- 입지. 성일초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설·교육시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물로 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 단지 규모. 에스아이팰리스센트럴성내는 82세대이며, 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 거래는 2025.08의 202,000,000원 1건이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -12.8%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회로 집계돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 속하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금 기준으로 계산. 184,000,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금 237,000,000원과 미배당 인수 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 현재 인수액 확인. 현재 회차 배당 추정상 매수인 인수액은 56,376,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 92,660,800원, 3회 유찰 시 인수 121,688,640원으로 커집니다.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 229,083,333원보다 2025.08 최신 거래 202,000,000원과 최근 -12.8% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김민주의 임대차계약일 2021.06.18, 전입·확정일 2021.06.21, 임차권등기 2023.07.03, 보증금 237,000,000원을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.20 민간임대주택 등록에 따른 부기 내용도 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 시 이해관계인 부재·폐문·시건장치로 내부 확인이 불가능해 실제 이용상태와 내부구조가 다를 수 있습니다.
맺으며 — “1.84억 낙찰”이 “1.84억 취득”은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 184,000,000원으로 내려왔고, 최신 실거래 202,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 선순위 대항력 임차보증금이 237,000,000원이라는 사실을 넣는 순간 결론이 달라집니다. 현재 회차에서는 56,376,000원의 미배당 보증금이 인수되고, 더 유찰되면 그 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 237,000,000원입니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이고 최근 추세는 -12.8%입니다. 실질취득은 최신 거래보다 높은 수준이므로, 현재 구조에서는 가격 메리트보다 선순위 임차보증금 승계 부담이 더 큰 물건입니다. 유찰 횟수가 늘어도 본질적인 취득원가가 크게 낮아지지 않는다는 점이 가장 중요한 결론입니다.
