서울동부지방법원 2025타경52099. 송파구 문정동 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 7층 E705호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 권리관계의 기준점은 2022.04.07 설정된 북서울농업협동조합 근저당권 117,600,000원입니다. 이후 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김종열의 전입·확정일자는 이보다 앞선 2020.11.11이므로 이야기가 달라집니다.
김종열은 E705호를 주거로 사용하며 보증금 400,000,000원, 전입일과 확정일자 모두 2020.11.11이고, 2025.09.30 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 372,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 6,008,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 365,992,000원이 배당되고, 34,008,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이므로 이 금액을 매수인 인수로 보는 분석입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52099 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오202동 7층 E705호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 7층 E705호 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 비교 대상 면적 | 48.93㎡ |
| 소유자 | 이준희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 372,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 100,255,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2022.04.07 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 이후의 국세 압류, 수원지구원예농업협동조합·영등포농업협동조합·동수원신용협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 임차인 김종열의 전입일은 2020.11.11로 말소기준보다 먼저이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종열 | E705호 · 주거 | 2020.11.11 / 2020.11.11 | 400,000,000원 | 2025.09.30 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 중복 아님 |
김종열은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 400,000,000원을 그대로 임차보증금 위험액으로 봐야 합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않는 현재 회차에서는 부족분이 매수인에게 남습니다.
③ 시세 비교 — 79.5%가 아니라 실질취득 4.06억으로 본다
파크하비오 비교 대상은 48.93㎡와 면적 매칭된 최근 거래 12건입니다. 최근 12건 평균은 467,666,666원, 최신 거래는 2026.08 480,000,000원입니다. 최저가 372,000,000원은 최근 평균의 79.5%지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.11㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 48.96㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 50.68㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.07 | 47.04㎡ | 10 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 48.93㎡ | 19 | 485,000,000원 |
| 2026.07 | 49.80㎡ | 9 | 487,000,000원 |
| 2026.07 | 46.58㎡ | 10 | 417,000,000원 |
| 2026.07 | 48.96㎡ | 13 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 48.96㎡ | 5 | 457,000,000원 |
| 2026.07 | 48.96㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 48.93㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 48.96㎡ | 15 | 468,000,000원 |
| 평균 | 48.93㎡ | 12건 | 467,666,666원 |
실질취득 406,008,000원은 최근 12건 평균 467,666,666원보다 낮고, 최신 거래 480,000,000원보다도 낮습니다. 다만 417,000,000원의 최근 거래도 존재하므로, 낙찰가 자체의 79.5% 할인율을 가격 메리트로 과대평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 안전마진은 인수액을 더한 총부담으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,008,000원 |
| 1. 임차인 김종열 보증금 | 400,000,000원 | 365,992,000원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 117,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수원지구원예농업협동조합 | 380,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 영등포농업협동조합 | 395,577,504원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 365,992,000원이 배당되고 보증금 부족분 34,008,000원이 매수인 인수로 남는 계산입니다. 근저당권자와 후순위 가압류권자는 이 가정에서 배당액이 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 372,000,000원 | 34,008,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 297,600,000원 | 107,366,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 238,080,000원 | 166,053,120원 |
현재 회차에서 372,000,000원이던 낙찰가가 2회 유찰 시 297,600,000원, 3회 유찰 시 238,080,000원으로 내려가지만 임차인 인수액은 각각 107,366,400원, 166,053,120원으로 커집니다. 즉 이 사건은 유찰될수록 최저가가 싸 보이는 착시가 특히 강합니다. 선순위 임차보증금 때문에 총부담은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 장지동 장지역 북서측 인근으로, 대단위 아파트단지·업무시설·상업시설·근린생활시설·학교·관공서·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 장지역·문정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 18층 건물 내 7층 E705호이며 사용승인일은 2016.09.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 송파대로, 북서측 새말로, 남서측 법원로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 11,230,000원/㎡입니다.
- 단지. 파크하비오 999세대, 사용승인일 2016.09.29이며 비교 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 금액은 최저가 372,000,000원이 아니라 임차보증금 미배당을 더한 406,008,000원입니다.
- 임차인 배당 확인. 김종열의 보증금 400,000,000원, 전입·확정일자 2020.11.11, 배당요구 2025.09.30을 기준으로 실제 배당액과 미배당 잔액을 재확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금 인수액이 커지므로 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 공매 진행 확인. 2026.05.28 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매와 법원경매 진행을 교차 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용도 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.72억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 372,000,000원이지만 김종열의 선순위 대항력 보증금 400,000,000원이 존재합니다. 현재 회차 배당 가정에서는 34,008,000원이 남아 실질취득 406,008,000원이 됩니다. 따라서 최저가가 최근 실거래 평균의 79.5%라는 숫자만으로 ‘20% 할인’이라 판단하면 권리분석을 놓치는 셈입니다.
다만 인수액을 반영한 406,008,000원도 최근 12건 평균 467,666,666원과 최신 거래 480,000,000원보다는 낮습니다. 즉 가격 여지는 있지만 권리구조는 단순하지 않은 물건입니다. 말소기준 이후 담보권·압류·가압류가 소멸하는 것보다 더 중요한 것은 선순위 임차인의 미배당액입니다. 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
