서울동부지방법원 2025타경52134. 강동구 천호동 에스아이팰리스 604호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 333,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 266,400,000원입니다. 소유자는 이수국이며, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권 자체보다 2026.06.26 제출된 확약서입니다. 윤진수의 임차보증금 325,500,000원은 전입·점유개시가 2020.03.24이고 임차권등기도 2023.08.21 마쳐져, 2025.09.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가를 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션에는 미배당액 63,629,600원이 발생하지만, 확약서에서 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 윤진수 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
다만 그 확약이 모든 점유관계를 지워주는 것은 아닙니다. 별도로 조사된 FAN CHING HSUAN은 604호에 2020.03.24 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 점유자까지 확약의 효력이 미친다고 확대해석할 수 없고, 이 사람에 대해서는 대항력 가능·미상 및 승계금액 미상으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52134 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현재 오피스텔로 이용 중 · 제6층 제604호 |
| 소유자 | 이수국 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 266,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 325,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 전용면적 | 43.84㎡ |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
임차인·승계 신고 현황
실제 임차인·점유자는 2명으로 보며, 보증기관 대위·승계 신고 1건은 윤진수 보증금의 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FAN CHING HSUAN | 604호 | 2020.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤진수 | 건물 전부 | 2020.03.24 | 2020.02.20 | 325,500,000원 | 확약으로 포기 | 有 | 주택도시보증공사 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 | 실제 임차인 아님 | 2020.03.24 | 2020.02.20 | 325,500,000원 윤진수 보증금과 중복 | 승계 신고 | 有 | 대위·승계 |
② 시세 비교 — 93.8%이지만 ‘확정적인 저가’로 보기는 이르다
S.I팰리스는 총 21세대, 사용승인일은 2020.02.06이며 대상 면적은 43.84㎡입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2025.05 전용 41.9㎡·2층이 284,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 284,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 41.9㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.84㎡ 대상 | 1건 | 284,000,000원 |
현재 최저가 266,400,000원은 최근 12개월 평균의 93.8%입니다. 윤진수 관련 인수는 확약으로 실질 0원이므로 확정 가능한 취득금액 기준으로는 현재 최저가가 그대로 출발점입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고, 별도 점유자 FAN CHING HSUAN의 보증금이 미상이라 그 사람에게 승계할 금액이 존재하는 경우 실질취득액은 현재 최저가를 넘어갑니다. 따라서 93.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,529,600원 |
| 1. 임차인 윤진수 보증금 · 우선변제 | 325,500,000원 | 261,870,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 325,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에는 윤진수 보증금 미배당액 63,629,600원이 표시되지만, 2026.06.26 확약서가 있으므로 윤진수 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 이 확약은 윤진수 보증금에만 적용되며 FAN CHING HSUAN 관련 인수 가능성까지 없애는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제6층 제604호입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 동신중학교 북측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 지하철 5호선 강동역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·엘리베이터·도시가스 난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 토지는 평지의 가로장방형이며 동측으로 약 6M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 6,307,000원으로 조사돼 있습니다.
- 환금성. 총 21세대 규모이고 최근 12개월 확인 실거래가 1건이어서 가격 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- FAN CHING HSUAN의 임대차 원인 확인. 전입 2020.03.24는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서·현황조사·매각물건명세서 원문을 대조해 실제 보증금과 점유권원을 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.06.26 확약은 주택도시보증공사와 윤진수 보증금에 관한 내용입니다. 별도 점유자의 권리까지 포기된 것으로 보아서는 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 확인. 윤진수 측은 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한 상태이므로 매각 후 실제 말소 진행 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.24 등기된 민간임대주택 관련 내용의 매각 후 처리와 의무 존속 여부를 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 284,000,000원의 93.8%이지만 실거래가 1건이고 미상 점유 위험이 남아 있습니다.
- 국세 압류 확인. 2026.03.05 강동세무서장 압류가 등기돼 있으며 강제경매개시결정 이후 권리로 매각 소멸 표시돼 있습니다. 실제 배당·조세관계는 원본을 재확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 윤진수의 임차권등기와 별도 전입자 FAN CHING HSUAN이 함께 나타나는 만큼 현재 실제 거주자·퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 권리가 완전히 깨끗한 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 325,500,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰자가 큰 금액을 떠안을 것처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.26 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 냈기 때문에 윤진수 보증금의 실질 인수는 0원입니다. 이 부분만 놓고 보면 사건의 가장 큰 위험은 해소됐습니다.
문제는 별도 점유자입니다. FAN CHING HSUAN은 같은 604호에 2020.03.24 전입한 것으로 조사됐고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 사람에게까지 윤진수의 확약을 적용할 수 없으며, 대항력 가능·미상이라는 잔여 리스크가 남습니다. 가격도 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 93.8%이긴 하지만 거래 표본이 1건뿐입니다. 결국 이 물건은 “주된 인수위험은 해소됐지만, 미상 임차인 확인 전에는 저가 매수로 단정할 수 없는 오피스텔”입니다.
