서울동부지방법원 2025타경52141. 강동구 천호동 해인하우스16차 5층 502호로, 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정가는 248,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 198,400,000원입니다. 그러나 권리 구조의 중심은 할인율이 아니라 262,000,000원 임차보증금입니다. 2024년 10월 25일 등기된 박현홍의 주택임차권은 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시돼 있습니다.
등기에는 임대차계약일 2020.09.19 및 2022.09.13, 주민등록일 2020.10.16, 확정일자 2020.09.25 및 2022.09.21, 보증금 262,000,000원이 기재돼 있습니다. 임차권등기에는 당초 점유개시일이 2022.10.16으로 기재됐다가 2025년 2월 6일 2020.10.16으로 경정된 내용도 확인됩니다. 이후 2025.09.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 선언돼 있어, 그보다 앞선 임차권은 매각으로 지워지는 후순위 권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 287-32 5층 502호 · 도로명 올림픽로92길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 502호 35.22㎡ · 지하1층 지상9층 건물의 5층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 사용승인일 | 2020.09.11 |
| 소유자 | 김기정 · 2020.10.22 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 198,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘인수’
2020.09.22 설정된 수협은행 근저당권의 채권최고액은 3,000,000,000원이지만, 이 근저당권은 2020.10.16 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 보아 30억원을 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.09.25 강제경매개시결정이고, 박현홍 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 보증공사 승계액을 중복 합산하면 안 된다
확인되는 이름 기준 실제 임차인·점유자는 정서연과 박현홍 2명입니다. 별도로 표시된 보증공사는 박현홍의 262,000,000원 보증금을 대위·승계한 보증기관이므로 별도 262,000,000원의 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
| 구분 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정서연 | 502호 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 판정 미상 | 해당 없음 |
| 박현홍 | 5층 502호 35.22㎡ 전부 | 262,000,000원 | 등기상 인수 | 확정일자 기재 | 보증공사 대위 |
| 보증공사 | 박현홍 보증금 승계 | 262,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위·승계 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
표면 최저매각가 198,400,000원만 보면 제공된 최신 거래 237,000,000원의 83.7%여서 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 현재 회차에서 67,177,600원의 보증금 미배당액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 실제 부담은 198,400,000원 + 67,177,600원 = 265,577,600원으로 계산됩니다.
이는 제공된 최근 12개월 평균 및 최신 거래인 237,000,000원의 약 112.1%입니다. 즉 권리인수를 반영하면 최근 거래보다 약 12.1% 높은 수준입니다. 더구나 실거래 표본은 대상 35.22㎡와 다른 20.99㎡ 거래 2건뿐이고 면적도 일치하지 않아 직접적인 동일면적 시세로 볼 수 없습니다. 제공된 시장자료 자체도 표본이 적으므로 가격 안전마진을 후하게 평가하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 198,400,000원 | 67,177,600원 | 265,577,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 158,720,000원 | 106,302,080원 | 265,022,080원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 126,976,000원 | 137,601,664원 | 264,577,664원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 보증공사 · 박현홍 보증금 승계 | 262,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 보증금 승계채권에 194,822,400원이 배당되고, 부족분 67,177,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 보증공사 표시는 박현홍 보증금의 대위·승계이므로 이를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 실거래·환금성 — 표본 자체가 얇다
해인하우스16차는 총 16세대이고 제공된 실거래는 2건입니다. 2021.06 6층 20.99㎡가 225,000,000원, 2024.11 9층 20.99㎡가 237,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 231,000,000원, 최근 거래는 과거 거래보다 5.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 20.99㎡ | 9 | 237,000,000원 |
| 2021.06 | 20.99㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 평균 | 20.99㎡ 표본 | 2건 | 231,000,000원 |
대상 면적은 35.22㎡이므로 위 20.99㎡ 거래와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 237,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 간주할 수는 없습니다. 다만 현재 실질취득 265,577,600원이 이 제한적인 비교자료보다도 높은 만큼, 제공된 실거래만으로 가격 메리트를 부여할 근거 역시 부족합니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권 지하철 8호선 암사역 남동측 인근으로, 주위에 다세대·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북서측 인근에 암사역이 있으며, 올림픽로를 따라 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층·지상9층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2020.09.11입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 9,170,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 16세대이고 제공된 실거래가 2건뿐이며, 대상 면적과 일치하는 거래도 없어 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 198,400,000원만 기준으로 237,000,000원 실거래보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액까지 더한 실질취득은 265,577,600원입니다.
- 박현홍 임차권 원본 확인. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 을구 3번 주택임차권등기의 인수조건과 배당 후 잔존액을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 정서연 보증금 확인. 정서연은 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 박현홍 관련 67,177,600원 외 추가 위험 여부가 남아 있습니다.
- 보증공사 중복계산 금지. 보증공사의 262,000,000원은 박현홍 보증금의 대위·승계 신고이므로 별개의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 유찰전략 재검토. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 2.65억원대로 유지됩니다. 유찰 자체가 가격 안전마진을 만드는 구조가 아닙니다.
- 실거래 직접비교 주의. 제공된 거래는 20.99㎡이고 대상은 35.22㎡이므로 면적이 다릅니다. 대상 면적에 맞는 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.984억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 198,400,000원이 아닙니다. 현재 회차 예상 인수액 67,177,600원을 합친 실질취득 265,577,600원입니다. 더 유찰돼도 예상 인수액이 그만큼 증가해 총 부담은 264,577,664원~265,577,600원 수준으로 거의 고정됩니다. 제공된 최신 실거래 237,000,000원보다 높은 데다 해당 거래는 대상보다 작은 20.99㎡ 표본이고, 정서연의 보증금·전입관계도 미상입니다.
표면 할인율은 20%지만 실질 가격 메리트는 확인되지 않았고, 확약으로 제거된 인수권리도 없습니다. 박현홍 임차권의 잔존 인수와 정서연의 미상 위험을 모두 해소하지 않는 한 권리·가격 양쪽에서 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
