인천지방법원 2025타경511935. 경서동 크리스탈빌 2동 3층 304호, 전유면적 53.558㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 은행 근저당이 아니라 2022.08.25. 국세 압류입니다. 현재 말소기준으로 계산된 이 압류 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정과 현존 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차권의 등기 순서만 보면 해결되지 않습니다. 한국토지주택공사 명의의 현 주택임차권은 2024.03.27. 등기됐지만, 전입일은 2022.03.11., 확정일자는 2022.02.17.로 말소기준인 2022.08.25.보다 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되고, 보증금 132,000,000원이 매각대금에서 전액 회수되지 않으면 원칙적으로 부족액이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 754-2 크리스탈빌 2동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.558㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 권철승 (2019.11.05. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 138,383,008원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
과거 한국토지주택공사의 120,000,000원 주택임차권은 2022.01.25. 등기됐다가 2022.03.28. 말소됐습니다. 현재 문제되는 것은 별도의 132,000,000원 주택임차권입니다. 이 권리의 등기일 자체는 말소기준 이후지만 전입·확정일자가 말소기준보다 먼저이므로, 매각대금만으로 판단하면 인수 부족액이 생길 수 있습니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약이 제출되어 있어 실질 승계 부담을 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
② 임차인·보증기관 분석
| 명의 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관·승계 신고 | 2022.03.11 / 2022.02.17 | 132,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
자료상 한국토지주택공사는 보증기관·승계 신고 주체로 분류되므로, 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 기준에서 실제 임차인은 0명이며, 분석대상 보증금은 중복 없이 한 번만 반영합니다. 배당요구도 2024.03.27. 이루어져 우선변제권 행사 요건이 표시되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 95,900,000원
확인되는 거래 표본은 크리스탈빌2차1동2동에서 1건입니다. 2023.12. 전용 48.73㎡ 4층이 118,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균값과 최신 거래값도 모두 118,000,000원으로 집계되어 있으며, 현재 최저가 95,900,000원은 그 금액의 81.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 48.73㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 118,000,000원 |
표면 할인만 보면 감정가 137,000,000원에서 한 차례 유찰돼 95,900,000원으로 내려왔고, 확인되는 거래값 118,000,000원보다 22,100,000원 낮습니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 2023.12. 거래라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 24세대 규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 1.6회라, 아파트처럼 풍부한 실거래 표본을 전제로 강한 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 132,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 138,383,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 한국토지주택공사 보증금에 93,773,800원이 배당되고 38,226,200원이 부족합니다. 다만 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 판단합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이며 실제 배당은 조세채권 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 입지. 경서초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택이 혼재하고 생활편익시설이 산재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적 교통여건은 보통입니다. 북동측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층으로, 난방·전기·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이며, 공시지가는 1,317,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 24세대, 사용승인 기준일은 2011.05.19.입니다. 확인되는 실거래가 1건뿐이어서 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 실질 인수 0원 판단은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 해당 을구 11번 주택임차권에 적용된다는 전제입니다. 입찰 전 문언·조건·효력 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 배당 구조 확인. 확약이 없다면 현재 최저가에서 보증금 미배당 38,226,200원이 발생하는 구조입니다. 확약을 단순 참고사항이 아니라 핵심 권리문서로 취급해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 자료상 한국토지주택공사는 보증기관·승계 주체로 분류되고 실제 임차인은 0명입니다. 현황조사와 현장 점유상태를 최종 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 확인되는 거래가 2023.12. 1건뿐입니다. 같은 건물뿐 아니라 경서동 인근 유사 연식·면적 다세대 매매가를 추가 확인해야 환금가를 잡을 수 있습니다.
- 토지거래허가 여부 확인. 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있으므로 해당 경매취득에 적용되는 절차와 사후 요건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 세금·체납·관리비 확인. 국세 압류와 지방자치단체 압류가 등기돼 있습니다. 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권과 공용부분 관리비 등을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 읽으면 전입이 말소기준보다 빠른 132,000,000원 주택임차권 때문에 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 현재 최저가 배당표에서도 38,226,200원의 부족액이 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 있어, 정확도 규칙에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그 결과 실질취득은 최저가와 같은 95,900,000원입니다. 확인되는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 118,000,000원과 비교하면 81.3% 수준이지만, 실거래 표본이 단 한 건이라는 약점이 큽니다. 따라서 이 사건은 권리 측면에서는 확약 원문 확인이 최우선, 가격 측면에서는 다세대의 부족한 비교사례를 현장 시세로 보완하는 것이 승부처입니다. 확약이 확인되는 한 권리상 주된 인수 위험은 해소되지만, 그 사실만으로 환금성까지 보장되는 물건은 아닙니다.
