80,500,000원
인천지방법원 2025타경512085. 인천 서구 검암동 정성드림빌5차 A동 2층 201호, 전용 38.19㎡ 다세대주택입니다. 소유자 방성호는 2022년 1월 4일 116,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 가장 먼저 살아 있는 핵심 권리는 2024년 1월 22일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 116,000,000원, 전입은 2021년 12월 10일, 확정일자는 2021년 10월 27일입니다. 그 뒤 2024년 11월 25일 주택도시보증공사의 가압류가 들어왔고, 이 가압류가 말소기준권리로 계산돼 선순위 임차권은 매각만으로 자동 소멸하지 않는 구조입니다.
따라서 이 사건은 “최저가 8,050만원짜리 다세대”로 보면 안 됩니다. 현재 회차 배당표에서는 매각대금에서 집행비용 1,849,000원을 먼저 제외하고, 한국토지주택공사 보증금에 78,651,000원을 배당한 뒤 37,349,000원이 미배당됩니다. 매수인이 이를 인수한다는 계산이면 낙찰대금과 합친 취득부담은 117,849,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512085 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 640-4 정성드림빌5차 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.19㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2011.04.14 |
| 소유자 | 방성호 (2022.01.04. 매매 · 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,404,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
핵심은 순서입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024.01.22 등기됐고, 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사 가압류는 2024.11.25입니다. 따라서 을구 5번 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전기휴 실제 임차인 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 원임차인 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 2021.12.10 | 2021.10.27 | 116,000,000원 | 있음 | 있음 | 전기휴 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 전기휴 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 반대로 전기휴 본인은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 대항력 있음이라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80,500,000원 | 37,349,000원 | 117,849,000원 |
| 2회 유찰 시 | 56,350,000원 | 61,064,300원 | 117,414,300원 |
| 3회 유찰 시 | 39,445,000원 | 77,665,010원 | 117,110,010원 |
이게 대항력 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수가 늘어 총 취득부담은 약 117,000,000원대에 머뭅니다. 즉 2회, 3회 더 유찰돼 최저가가 56,350,000원, 39,445,000원까지 내려가더라도 이를 보고 “반값”, “3분의 1 가격”이라고 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 평균보다 높다
정성드림빌5차의 확인 실거래는 2022년 1월부터 8월까지 6건입니다. 평균은 114,000,000원, 최저 108,000,000원, 최고 120,000,000원이며 최신 거래는 2022년 8월 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 38.19㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 35.46㎡ | 2 | 108,500,000원 |
| 2022.02 | 38.19㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2022.02 | 38.19㎡ | 3 | 115,500,000원 |
| 2022.02 | 40.01㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2022.01 | 38.19㎡ | 2 | 116,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 114,000,000원 |
현재 실질취득 117,849,000원은 이 평균보다 3,849,000원 높고, 최신 거래 120,000,000원보다는 2,151,000원 낮습니다. 다만 실거래 표본 자체가 2022년 거래이므로, 2026년 매각기일의 현재 시장가격을 이 표본만으로 단정하기에는 시차가 큽니다. 따라서 “최저가가 평균의 70.6%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 116,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 123,404,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 116,000,000원 중 78,651,000원이 배당되고 37,349,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 한국토지주택공사는 전기휴 보증금의 대위·승계이므로 두 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 정성드림빌5차는 총 21세대입니다.
- 입지. 검바위역(인천2호선) 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 교통시설·간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 도로. 서측과 남측으로 각각 소로의 지선도로인 승학로506번길에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 1,679,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 경매 이력 지표. 정성드림빌5차 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 회차는 80,500,000원이 아니라 80,500,000원 + 37,349,000원 = 117,849,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 117,414,300원, 3회 유찰 시 117,110,010원으로 실질취득액은 크게 내려가지 않습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 전기휴 임차관계 확인. 실제 임차인은 1명이며 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 위험을 해소하기 전에는 추가 인수 가능성을 배제하지 마세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 116,000,000원은 전기휴 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도의 두 번째 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 재확인. 확인 실거래가 2022년 1~8월 거래이므로 매각기일 주변의 실제 매매 호가·거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1억 1,784만 9,000원 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 115,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 80,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 선순위 주택임차권 보증금 116,000,000원이 있고, 현재 배당 가정상 매수인 인수는 37,349,000원입니다. 따라서 실질취득은 117,849,000원으로 올라갑니다.
그 금액은 확인 실거래 6건 평균 114,000,000원보다 높습니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 실제 임차인 전기휴의 대항력 가능·미상 문제까지 남습니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 중요하지만, 확인된 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없어 인수를 0원 처리할 근거는 충분하지 않습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 평균 이상이고, 권리도 확인사항이 남아 있는 사건. 이 물건은 할인율보다 선순위 임차권과 확약서의 정확한 효력 범위가 승부처입니다.
