84,000,000원
인천지방법원 2025타경512124. 인천 서구 경서동 득영빌 3층 301호, 전용 49.92㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서주영으로 2021년 8월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 118,000,000원입니다. 이후 2023.07.21. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 임차보증금은 120,000,000원이고, 전입일 2021.06.14., 확정일자 2021.04.29.로 현재 경매개시결정일보다 앞섭니다.
따라서 확약을 떼어 놓고 권리만 계산하면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 84,000,000원에서 집행비용 1,912,000원을 먼저 제외하면 임차권에 82,088,000원이 배당되고, 보증금 부족분 37,912,000원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 120,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어 그 1건의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512124 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 765-4 득영빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.92㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2010.08.06 |
| 소유자 | 서주영 · 거래가액 118,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,679,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 을구 9번이 핵심
현재 사건의 말소기준은 2025.09.04. 접수된 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 2023.07.21. 설정된 을구 9번 한국토지주택공사 주택임차권은 등기상 매각으로 자동 소멸하지 않는 권리로 잡혀 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 바로 이 을구 9번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
임차권·보증기관 신고
실제 임차인 수는 0명으로 보고, 한국토지주택공사 신고 1건은 보증금 대위·승계 성격의 중복신고로 구분합니다. 보증금을 별도 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
| 신고자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.06.14 / 2021.04.29 | 대항력 有 우선변제 有 승계·보증기관 |
② 시세 비교 — 71.2%지만 표본이 오래됐다
득영빌은 총 12세대이고, 제공된 동일 면적 실거래 표본은 2021.08 한 건입니다. 전용 49.92㎡, 3층 거래가 118,000,000원으로 현재 물건과 면적·층이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 49.92㎡ | 3 | 118,000,000원 |
확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 보면 실질취득은 현재 최저가 84,000,000원이고, 거래표본 118,000,000원의 71.2%입니다. 수치만 보면 할인폭이 큽니다. 다만 거래가 한 건뿐이고 거래월이 2021.08이므로, 이를 곧바로 현재 시세라고 단정하기에는 근거가 얇습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 120,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 128,679,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 부족분은 37,912,000원이며 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약서를 해당 권리에 적용한 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 경서초등학교 남동측 인근이며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2010.08.06입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며 남동측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 다세대로 실거래 표본이 1건에 불과해, 가격 확인은 아파트보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 9번 주택임차권을 대상으로 한 확약의 범위가 등기 및 매각물건명세서 기재와 일치하는지 대조하세요.
- 확약 전·후 금액을 혼동하지 않기. 배당표상 부족분은 37,912,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 확약이 적용되지 않는 경우의 상한. 그 경우 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 120,000,000원 수준에서 고정될 수 있습니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2021.08의 118,000,000원 한 건입니다. 현재 매매 호가와 인근 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “84,000,000원짜리 물건”인지는 확약서가 결정한다
표면적인 최저가는 감정가 120,000,000원에서 한 번 유찰된 84,000,000원입니다. 그리고 말소동의 확약서를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원이어서 거래표본 118,000,000원 대비 71.2% 수준입니다. 다만 이 가격 판단의 전제는 확약이 을구 9번 주택임차권을 제대로 해소한다는 점입니다.
반대로 확약을 적용할 수 없다면 이야기는 완전히 달라집니다. 대항력 있는 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지고, 실질취득은 결국 보증금 120,000,000원 수준에서 내려가지 않습니다. 이 경우 118,000,000원 거래표본보다도 높아져 ‘유찰돼 싸다’는 판단은 성립하지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 확약서 확인 전에는 보수적으로, 확약 확인 후에야 가격 검토입니다.
