인천지방법원 2025타경512339. 송도에이티센터 14층 1408호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 가압류나 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 최가은은 주민등록일자와 확정일자가 모두 2022.12.08, 점유개시일자는 2022.12.09이고, 말소기준권리는 현대카드 가압류가 접수된 2024.11.14입니다. 따라서 임차인의 대항력 취득 시점이 말소기준보다 확실히 앞섭니다.
등기부상 임차권등기 자체는 2024.12.30 접수됐지만, 그보다 앞서 전입과 점유가 갖춰져 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 때문에 123,900,000원이라는 최저가만 보고 할인폭을 평가하면 안 됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인 미배당액이 늘어나는 구조이므로, 가격판단의 기준은 실질취득 약 155,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 172-5 송도에이티센터 14층 1408호 · 도로명 인천광역시 연수구 송도과학로 70 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제14층 제1408호 22.31㎡ 전부 · 지하2층/지상33층 중 14층 |
| 소유자 | 정선조 · 거래가액 178,550,000원 · 소유권이전 접수 2022.07.28 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최가은 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2022.04.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.11.14 현대카드 가압류 15,396,453원입니다. 이후 우리카드 가압류 22,082,557원, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 최가은의 전입·확정일자는 2022.12.08로 그보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 낙찰자의 부담이 0원이 되는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최가은 | 제14층 제1408호 22.31㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.12.08 확정 2022.12.08 배당요구 2024.12.30 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 미배당 인수 |
최가은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 123,900,000원에서는 집행비용을 제외한 배당만으로 보증금 전액을 돌려받지 못합니다. 배당 시나리오상 121,365,400원이 배당되고 33,634,600원이 남아 매수인 인수 예상입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 ‘총부담이 싸지는 구조’가 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 이 사건의 실질취득 기준은 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 보증금입니다. 현재 회차에서 최저가가 123,900,000원으로 감정가보다 낮아 보이지만, 그 차액만큼 임차인 인수 위험이 따라옵니다. 따라서 “1회 유찰돼 123,900,000원이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 미배당·매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 123,900,000원 | 121,365,400원 | 33,634,600원 |
| 2회 유찰 시 | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 70,231,140원 |
| 3회 유찰 시 | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 95,781,799원 |
표처럼 낙찰가는 123,900,000원 → 86,730,000원 → 60,710,999원으로 내려가지만, 임차인의 미배당 인수 예상액은 33,634,600원 → 70,231,140원 → 95,781,799원으로 커집니다. 즉 유찰 자체가 실질취득가를 같은 비율로 낮춰주지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 때 최저매각가를 단독 기준으로 쓰면 안 되는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 최가은 보증금 | 155,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 가압류 · 현대카드주식회사 | 15,396,453원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 22,082,557원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 최가은 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 2,534,600원을 제외한 매각대금은 임차인 최가은에게 121,365,400원이 배당되는 시나리오입니다. 임차보증금 미배당 33,634,600원은 매수인 인수 예상액입니다. 경매개시 신청채권액 155,000,000원은 임차보증금과 동일 명의·동일 금액으로 표시되어 있으므로 매수인 실질부담에 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으며, 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다.
- 입지. 한국뉴욕주립대학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설·학교·현대아울렛 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입과 주차가 가능하고, 인근에 버스정류장과 테크노파크역(인천1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상33층 중 14층이며 위생·급배수·도시가스·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·산업기술단지·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,011,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 123,900,000원만 기준으로 할인율을 계산하지 말고 실질취득 약 155,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 배당 시나리오상 33,634,600원이 매수인 인수 예상입니다. 실제 배당표 확정 전 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 2회 유찰 시 인수 예상 70,231,140원, 3회 유찰 시 95,781,799원으로 증가합니다. 유찰만 기다린다고 총부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 최가은이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시되어 있고 관계인 가능성 메모가 있으므로 임대차계약, 점유, 보증금 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 등기부 시점 확인. 임차권등기 접수는 2024.12.30이지만 전입·확정일자는 2022.12.08로 말소기준 2024.11.14보다 빠릅니다.
- 시세 확인. 제공된 자료만으로 실질취득 약 155,000,000원의 시세 대비 할인 여부는 판단하지 않습니다. 입찰 전 동일 오피스텔의 최신 실거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “123,900,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 123,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 달라집니다. 임차인 최가은은 2022.12.08 전입·확정일자를 갖춰 2024.11.14 말소기준보다 앞서고, 보증금은 155,000,000원입니다. 현재 회차에서 보증금 미배당 33,634,600원이 매수인 인수 예상이며, 더 유찰되면 그 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가 123,900,000원을 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다. 실질취득은 보증금 수준인 약 155,000,000원을 기준으로 봐야 하고, 그 금액이 실제 시장가격 대비 경쟁력이 있는지는 별도로 검증해야 합니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 같은 최가은으로 표시된 점까지 확인해야 하므로, 권리·관계 확인이 선행되지 않은 입찰은 보수적으로 접근할 사건입니다.
