인천지방법원 2025타경506957. 강화군 불은면 두운리 84-29의 토지 669.0㎡와 벽돌구조 기타지붕 2층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자 송종현은 2019.07.15 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 제일새마을금고 앞으로 채권최고액 166,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.
등기부 앞부분에 2016.01.21 강화남부농업협동조합 근저당권 220,000,000원이 보이지만, 이 권리는 전 소유자 단계의 2019.07.15 임의경매 매각 때 다른 담보권·가처분과 함께 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 소유권을 기준으로 읽을 때의 말소기준은 2019.07.15 제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506957 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 불은면 두운리 84-29 |
| 용도 / 매각범위 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 토지 일괄매각 |
| 건물 | 벽돌구조 기타지붕 2층 단독주택 · 외벽 목재 사이딩 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 대 669.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송종현 (2019.07.15 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 351,533,200원 / 120,576,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제일새마을금고 / 140,705,400원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2019년 근저당
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안양정 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이춘화 | 2024.09.12 | 미상 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 안양정의 전입일 2020.04.20과 이춘화의 전입일 2024.09.12는 모두 현재 말소기준인 2019.07.15보다 늦습니다. 따라서 두 점유자는 매수인에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능액은 단정할 수 없습니다. 이춘화는 2025.08.22 배당요구를 했지만, 배당 여부와 금액은 보증금·확정일자·배당순위 확인이 필요합니다. 매수인의 보증금 승계는 없더라도 실제 점유자 2명에 대한 인도 협의와 명도 일정은 별도로 예상해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,488,064원 |
| 1. 신청채권자 · 제일새마을금고 | 140,705,400원 | 118,087,936원 |
| 채권자 총 청구액 | 1,730,234,023원 | 118,087,936원 |
| 총 미배당 | - | 1,612,146,087원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 118,087,936원이 신청채권자 배당으로 계산되고, 후순위 채권자와 소유자의 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 우선변제와 최신 채권계산서에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유치권 — 확정 인수 0원과 별개의 점유 위험
유치권 신고액을 곧바로 매수인이 인수하는 채무로 합산할 수는 없습니다. 그러나 유치권이 실제로 성립하고 신고자가 목적물을 적법하게 계속 점유하고 있다면, 매수인에 대한 인도 거절과 명도 지연의 원인이 될 수 있습니다. 따라서 KPI의 실질취득 120,576,000원은 등기·임차인상 확정 인수만 반영한 금액이며, 유치권 해결비용은 포함하지 않은 값입니다.
유치권신고서가 경매개시결정일 2025.01.31보다 뒤인 2025.09.03 제출됐다는 사실만으로 성립 여부를 결론 낼 수는 없습니다. 공사계약과 실제 공사내역, 공사대금의 발생·변제기, 점유 개시 시점, 현재 점유자, 점유의 연속성 및 건물과 공사채권의 관련성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 120,576,000원 | 1,612,146,087원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 84,403,200원 | 1,647,750,081원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 59,082,239원 | 1,672,615,264원 |
등기·임차인상 인수액은 각 회차에서 0원이므로, 유치권이 성립하지 않는다는 전제에서는 낙찰가가 확정 취득원가의 중심이 됩니다. 반대로 유치권이 성립하거나 점유 해소에 별도 비용이 필요하면, 표의 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 벽돌구조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 불은면사무소 북동측 인근으로, 주위에는 자연림과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 버스정류장이 다소 원거리에 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대 669.0㎡, 계획관리지역, 완경사 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 129,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 자연림과 단독주택이 혼재한 지역의 개별 단독주택·토지로, 공동주택보다 수요층과 가격 비교 표본이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. 아이미래인테리어가 실제로 점유 중인지, 점유 표지·출입 통제·열쇠 보유 상태를 직접 확인하세요.
- 공사채권 검증. 공사계약서, 세금계산서, 공사내역, 입금자료, 공사 완료일과 변제기를 대조하세요.
- 점유자 구분. 안양정·이춘화와 유치권 신고자의 점유 부분 및 점유 관계가 서로 다른지 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 보증금·확정일자·임대차 목적물과 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 제출서류에서 대조하세요.
- 세금 우선순위. 2023.08.22 및 2025.09.23 압류의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 목록, 경계, 도로 접면 및 현황상 부합 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 개별 공사비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권신고서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권 검증이 먼저”
이 사건의 등기권리는 비교적 명확합니다. 2019년 선행 경매로 2016년 담보권이 정리됐고, 현재 말소기준인 제일새마을금고 근저당권보다 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 후순위 전입이어서 보증금 승계는 없습니다. 권리등기와 임차인만 보면 매수인 확정 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 끝나지 않습니다. 공사대금 57,000,000원에 부가가치세가 별도인 유치권 신고가 있고, 성립 여부와 실제 점유관계가 불분명합니다. 세금 압류와 점유자 2명도 확인해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 세 차례 유찰 자체가 가격과 환금성에 대한 시장의 경계 신호일 수 있습니다. 등기권리는 통과, 유치권과 현장조사는 보류. 이 물건의 결론은 유치권 서류와 실제 점유를 확인한 뒤에만 낼 수 있습니다.