수원지방법원 2025타경42733. 평택시 신장동 더클래스 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 구조는 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물 내 2층이고, 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2· 현관·발코니 등으로 구성됩니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 있다”가 아니라, 대항력 임차인의 잔존 보증금을 매수인이 실제로 떠안느냐입니다.
박상현의 주민등록일은 2021.07.02, 점유개시일은 2021.07.09, 확정일자는 2021.06.29입니다. 현재 말소기준권리는 2021.11.15. 서울특별시양천구 압류이므로 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 배당으로 보증금 217,000,000원을 모두 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현 최저가 143,500,000원 가정 배당표에서는 집행비용을 뺀 140,691,000원이 임차인에게 배당되고, 76,309,000원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 629-13 더클래스 2층 201호 · 도로명 경기도 평택시 남산로25번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3·거실·주방/식당·욕실2·현관·발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 4층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 배명훈 · 2021.07.27. 매매, 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,087,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승부처
2015.10.14. 영등포농업협동조합 근저당권은 2021.07.09. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.11.15. 서울특별시양천구 압류입니다. 그 뒤의 웰컴저축은행 가압류, 안산시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박상현 | 201호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.07.02 확정 2021.06.29 점유개시 2021.07.09 | 217,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
박상현은 확정일자가 있고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금은 217,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
※ 확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수 계산에서는 현 최저가 143,500,000원 + 미배당 76,309,000원의 구조가 되지만, 본 사건은 위 확약으로 해당 잔존 보증금의 실질 인수가 해소됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 143,500,000원을 기준으로 봐야 한다
더클래스는 총 8세대, 사용승인일은 2015.09.30이고 비교 면적은 71.0㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 71.0㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.07 | 71.0㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 평균 | 71.0㎡ | 2건 | 223,500,000원 |
비교 거래 평균은 223,500,000원, 최신 거래는 2022.06.의 230,000,000원입니다. 확약을 반영한 매수인 실질취득액은 현 최저가와 같은 143,500,000원이며, 제공된 비교지표상 최근 거래 평균의 64.2% 수준입니다. 감정가 205,000,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 박상현 보증금(우선변제) | 217,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 | 8,266,060원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 243,087,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박상현 보증금 미배당액은 76,309,000원입니다. 다만 본 사건은 2026.06.01. 확약으로 잔존 보증금에 대한 매수인 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 없이는 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 143,500,000원 | 76,309,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 118,756,300원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 148,350,670원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 실제로 제공된 시나리오에서도 143,500,000원일 때 76,309,000원, 100,450,000원일 때 118,756,300원, 70,315,000원일 때 148,350,670원으로 룰상 인수액이 증가합니다. 다만 이 물건은 확약이 해당 잔존 보증금 청구권을 해소하므로 실질취득액은 각 회차 낙찰가에 수렴합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 신장동 신장1동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 석재 붙임 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시 창호이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형의 대체로 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측 및 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이며 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 더클래스는 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 아파트 대단지처럼 시세를 촘촘히 잡기 어려운 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약상 말소 동의가 있으므로 낙찰·배당 후 실제 임차권등기가 정리되는 절차를 확인해야 합니다.
- 과거 실거래를 현재 시세로 단정하지 않기. 비교 거래는 2021.07.과 2022.06.입니다. 현장 중개업소의 실제 매도 가능 가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 8세대이고 거래 표본도 2건이므로, 향후 매도 시 소요기간과 매수층을 확인해야 합니다.
- 공법상 제한 확인. 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 감정평가서 기재 제한사항을 직접 확인해야 합니다.
- 체납·점유 현황 확인. 관리비, 공과금, 현재 점유 및 인도 상태는 입찰 전 현장과 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
겉으로 보면 보증금 217,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 최저가에서는 76,309,000원이 배당되지 않는 위험형 물건입니다. 원칙적인 대항력 인수형만 놓고 보면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가 할인율만 보고 접근해선 안 됩니다.
하지만 이 사건은 2026.06.01. 제출된 확약으로 결론이 달라집니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당 부족분의 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 본 사건의 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 143,500,000원으로 분석됩니다.
가격만 놓고 보면 제공된 동일 면적 비교 거래 평균 223,500,000원 대비 64.2% 수준이라 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 거래 표본이 2021.07.과 2022.06. 두 건이고 건물도 8세대 규모의 다세대이므로, 과거 거래가를 그대로 현재 환금가로 보는 것은 경계해야 합니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 최종 승부처는 현재 현장 시세와 소규모 다세대의 환금성 확인입니다.
