수원지방법원 2025타경42776. 평택시 안중읍 금곡리, 통칭 ‘보아즈패션아울렛타운’ 안의 제2동 1층 111호입니다. 건축물대장 용도는 사무소이나 현재는 근린생활시설(일반음식점)으로 쓰고 있고, 112호부터 114호까지의 경계벽을 제거한 채 하나의 공간처럼 이용 중입니다. 임차인은 없으며, 등기상 말소기준은 2014.02.21. 송림신용협동조합 근저당입니다.
이 기준권리 뒤의 신용보증기금·엔에이치농협캐피탈·경기신용보증재단 가압류와 평택시 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 권리나 임차보증금은 없습니다. 반면 실물은 111호만 독립된 상태가 아니어서, 입찰 판단에서는 권리보다 호실 특정과 경계벽 복원을 더 주의해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42776 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 금곡리 54-5 2동 1층111호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 1층 111호 · 사용승인일 2009.11.30. |
| 소유자 | 허영태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 232,024,494원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 현재 살아 있는 핵심 담보권은 2014.02.21. 설정된 송림신용협동조합 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 234,000,000원이고 2014.04.23. 변경등기로 221,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 등기된 가압류·압류와 2025.10.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 175,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 현재 회차는 1회 유찰 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 175,700,000원 | 172,440,200원 | 149,846,150원 |
| 2회 유찰 시 | 122,989,999원 | 120,468,139원 | 201,818,211원 |
| 3회 유찰 시 | 86,092,999원 | 84,143,325원 | 238,143,025원 |
유찰이 계속되면 채권자 미배당은 149,846,150원에서 201,818,211원, 238,143,025원으로 확대됩니다. 하지만 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 송림신용협동조합 | 234,000,000원 | 172,440,200원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 22,373,026원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 9,103,166원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 22,116,739원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,693,419원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,259,800원을 제외한 172,440,200원이 송림신용협동조합에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 322,286,350원 대비 미배당은 149,846,150원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안중백병원 남측 인근의 통칭 ‘보아즈패션아울렛타운’ 내에 있고, 주변은 국도변 근린생활시설·소규모 공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반 대중교통 이용편은 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장 용도는 사무소이나 현황은 일반음식점이며, 112호부터 114호까지 인접 호수와 벽체 없이 사용 중입니다.
- 도로. 필지 북서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 842,400원/㎡입니다.
- 규제. 도로구역·접도구역·가축사육제한구역에 해당하고 대로1류에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2009.11.30.이며 외벽은 복합판넬붙임, 내부는 인테리어, 전면은 강화유리 마감이고 현상은 보통으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 111호 경계 확인. 112호·113호·114호와 벽체가 제거된 상태이므로 현장에서 111호의 위치와 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 복원 범위 확인. 2026.05.21. 위치·면적 특정 가능 및 복원이 용이하다는 취지의 보정서가 제출됐지만 실제 복원 방법과 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 건축물대장상 사무소, 현황은 일반음식점입니다. 낙찰 후 계획한 사용과 현재 현황이 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 자료가 없어 할인율만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 후순위 채권 미배당이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 호실 경계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 벽이 중요하다”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 송림신용협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저매각가도 175,700,000원으로 감정가 251,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 상가형 물건인 만큼 할인율보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 111호는 지금 112호·113호·114호와 경계벽 없이 연결돼 있습니다. 위치와 면적을 특정할 수 있고 복원이 용이하다는 취지의 보정서가 제출됐더라도, 실제 독립성은 현장에서 확인해야 합니다. 등기는 소멸형, 실물은 확인형. 이 사건은 권리보다 ‘111호를 어떻게 다시 하나의 호실로 만들어 쓸 것인가’가 입찰 성패를 가르는 물건입니다.
