수원지방법원 2025타경42859. 평택시 팽성읍 근내리 238-61의 3세대 규모 다세대 공동주택 중 2층 201호입니다. 등기 흐름에서 눈에 띄는 점은 과거 안양농업협동조합 근저당권 2건이 있었지만 2019.07.04 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.11.04 강제경매개시결정이고, 현재 등기 요약상 근저당과 압류는 각각 0건입니다. 배당계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 등기만 보고 점유관계까지 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가 물건조사에서는 이해관계인이 부재해 임대사항이 미상이라고 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 현장 점유자의 전입·점유 시점과 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 상태라면 대항력 여부 역시 현장과 원본 서류를 통해 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 근내리 238-61 2층 201호 · 도로명 경기도 평택시 팽성읍 근내안길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층 201호 |
| 비교 면적 | 251.27㎡ |
| 사용승인 | 2018.05.04 |
| 소유자 | 주식회사정환산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 508,250,000원 / 355,775,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송영미 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 담보권은 기말소, 현재 인수액 0원
2018.09.14 설정됐던 안양농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 각각 1,300,000,000원, 650,000,000원이었지만 두 권리 모두 2019.06.28 해지를 원인으로 2019.07.04 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.04 접수됐으며 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 67.0%지만 ‘현재 시세 할인’으로 단정 금지
가격 비교에 잡힌 실거래는 2022.10 한 건입니다. 면적 251.27㎡, 3층 거래가 531,280,000원이며 제공된 평균·최고·최저 거래가도 모두 같은 금액입니다. 현재 최저매각가 355,775,000원은 이 비교값의 67.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 251.27㎡ | 3 | 531,280,000원 |
| 비교 기준 | 251.27㎡ | 1건 | 531,280,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가가 비교 거래보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 거래 표본이 1건이고 그 거래시점이 2022.10이므로, 이 금액을 2026년 현재의 확정 시세로 놓고 “33% 싸다”는 식으로 해석하기는 어렵습니다. 특히 3세대 규모의 다세대라는 점까지 고려하면 최근 인근 유사물건과 실제 매수수요를 추가로 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,780,850원 |
| 2. 경매개시결정 · 송영미 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 339,994,150원 |
현재 최저매각가 기준 신청채권자 청구액 10,000,000원은 전액 배당되는 계산이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·주변환경. 평택시 팽성읍 근내리 ‘근내리마을회관’ 남동측 인근의 공동주택으로, 주변은 단독주택과 임야 등이 혼재하는 계획관리지역입니다.
- 교통·도로. 물건까지 차량 접근이 가능하며 북측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2018.05.04입니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 821.0㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 579,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 3세대 규모이고 확인되는 동일 비교 거래가 1건뿐입니다. 관련 경매 통계도 평균 유찰 1.0회·매각률 0.0%로, 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 조사 당시 이해관계인이 부재해 임대사항이 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 355,775,000원이 비교 실거래의 67.0%지만, 비교 거래가 2022.10 한 건뿐이므로 최근 인근 다세대 거래와 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
- 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.27입니다. 매각기일 2026.09.07 직전 새 권리 발생 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 비행안전제5구역(전술), 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 표시돼 있으므로 취득·이용계획과의 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 계산은 매수인 인수 0원이지만, 실제 배당에서는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 아직 검증이 필요”
이 사건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 안양농업협동조합 근저당권 2건은 2019년에 이미 말소됐고, 현재 배당모형에서 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 508,250,000원의 70%인 355,775,000원까지 내려왔습니다.
하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 비교 실거래 531,280,000원 대비 최저가가 67.0%라는 수치는 매력적으로 보이지만, 그 거래는 2022.10 단 1건입니다. 3세대 다세대의 환금성과 현재 시세를 검증하기에는 표본이 부족하고, 물건조사상 임대사항도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라는 권리 장점은 분명하지만, 점유 확인과 최신 시세 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
