수원지방법원 2025타경42880. 평택 고덕동 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 1425동 13층 1303호, 전용 84.9656㎡ 아파트입니다. 소유자 송준학은 거래가액 439,300,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 서평택새마을금고 명의 채권최고액 681,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 임의경매개시결정도 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 이미 1회 유찰돼 감정가 552,000,000원에서 현재 최저매각가 386,400,000원으로 내려왔습니다. 매수인에게 승계되는 금액이 0원이므로 이 사건의 실질취득가는 현재 최저가와 동일한 386,400,000원입니다. 따라서 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 하며, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 533,333,333원에 대한 비율은 데이터상 72.5%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42880 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2664-1 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 1425동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9656㎡ · 철근콘크리트구조 23층 중 13층 |
| 소유자 | 송준학 · 거래가액 439,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 552,000,000원 / 386,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서평택새마을금고 / 557,766,286원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.02 서평택새마을금고 근저당권 · 채권최고액 681,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2022.09.02 근저당이 기준
핵심은 2022.09.02 서평택새마을금고 근저당입니다. 해당 근저당은 말소기준권리이고 매각으로 소멸합니다. 2024.10.22 주식회사 에이치에스홀딩스의 강제경매개시결정은 2025.10.14 취소기각결정에 따라 2025.10.24 말소됐으며, 현재 진행 중인 것은 2025.10.31 서평택새마을금고가 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 — 후순위 전입으로 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SATTAROVA OZODA NURITDIN KIZI | 미상 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 점유자 본인이고, 전입일은 2024.02.27로 말소기준권리인 2022.09.02 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 것으로 잡히지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이라 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요한 부분입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 386,400,000원 vs 최근 평균 533,333,333원
단지명은 고덕국제신도시대광로제비앙THEART, 총 639세대이며 사용승인 관련 기준일은 2022.06.15입니다. 대상 전용면적 84.9656㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 8 | 545,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 22 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 19 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 17 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 17 | 569,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 8 | 518,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 9 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 17 | 530,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 528,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 533,333,333원 |
최근 12개월 동일 면적 거래는 510,000,000원~569,000,000원 범위이고 평균은 533,333,333원입니다. 최신 거래가는 2026.08의 545,000,000원입니다. 이 사건은 인수액이 없으므로 현재 실질취득가 386,400,000원을 바로 비교할 수 있고, 데이터상 최근 12개월 평균 대비 72.5%입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인됐다는 이유가 아니라, 최근 실거래와 비교해도 현재 회차의 가격 차이가 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,209,600원 |
| 2. 근저당 · 서평택새마을금고 | 681,600,000원 | 380,190,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 386,400,000원 기준으로 집행비용 6,209,600원을 제외한 380,190,400원이 서평택새마을금고에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 301,409,600원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 386,400,000원 | 380,190,400원 | 301,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 270,480,000원 | 265,893,280원 | 415,706,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 189,336,000원 | 185,885,296원 | 495,714,704원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 23층 건물 중 13층 1303호입니다.
- 주위환경. 평택아트센터(공사중) 남서측 인근으로 아파트단지, 다가구주택, 다세대주택, 상가주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 고덕국제신도시대광로제비앙THEART는 639세대이며, 대상 면적과 매칭된 최근 12개월 거래 12건의 평균은 533,333,333원입니다.
- 경매 이력 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회로 집계돼 있고, 현재 사건은 1회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준 유지. 현재 매수인 인수는 0원이므로 입찰가격 자체가 실질취득가의 핵심입니다. 현재 기준금액은 386,400,000원입니다.
- 최근 실거래와 직접 비교. 최근 12개월 평균 533,333,333원, 최신 거래 545,000,000원, 거래 범위 510,000,000원~569,000,000원을 응찰가 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 임차인 서류 대조. SATTAROVA OZODA NURITDIN KIZI의 전입일은 2024.02.27로 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구는 미상입니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.27 발행 자료이므로 매각기일 전 현재 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점인 사건
이 사건의 말소기준은 2022.09.02 서평택새마을금고 근저당이고, 조사된 실제 임차인 1명의 전입일은 2024.02.27로 그보다 늦습니다. 그래서 매수인에게 계산되는 인수금은 0원입니다. 현재 최저매각가 386,400,000원이 그대로 실질취득가가 되며, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 533,333,333원의 72.5%입니다.
즉 이 물건은 단순히 “감정가에서 한 번 떨어졌다”는 이유로 가격 메리트가 있는 것이 아니라, 실질취득가를 최근 거래와 비교해도 차이가 확인되는 구조입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자· 배당요구가 미상이고 현재 배당추정에 당해세·최우선변제가 포함되지 않았다는 점은 마지막 확인 사항입니다. 권리 인수 0원, 현재 가격은 최근 시세 대비 72.5% — 입찰 전 임차인 배당관계만 최종 대조할 사건으로 정리할 수 있습니다.
