수원지방법원 2025타경42928. 평택시 칠원동 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 208동 13층 1303호 아파트입니다. 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 191,800,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 임차권자 유영재의 전입·점유 개시가 2022.11.04이고 보증금은 200,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 낙찰가보다 크므로 매수인의 가격 판단 기준은 최저가 191,800,000원이 아니라 보증금 약 200,000,000원에 수렴하는 실질취득액입니다.
따라서 “감정가 대비 70%”나 “최근 실거래 평균 대비 75.2%”라는 숫자는 표면적인 최저가 할인율일 뿐입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 그만큼 미회수 보증금 부담이 커져 총액이 보증금 수준에 가까워지는 것이 핵심입니다. 이 물건은 최근 12개월 동일 평형 평균 255,000,000원, 최신 거래 270,000,000원과 비교할 때 실질취득 약 200,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 칠원동 559 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 208동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 26층 건물 중 13층 1303호 · 아파트로 이용중 |
| 동일평형 기준 | 59.7109㎡ · 최근 실거래 비교면적 59.71㎡·59.98㎡ |
| 소유자 | 주식회사동문넘버원 · 거래가액 224,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 남천천신용협동조합 / 95,972,185원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 명칭 | 평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지 · 평택지제역동문디이스트2단지로 명칭 변경 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2억 임차보증금
임차인 유영재는 1303호 전부를 주거용으로 사용했고, 임대차계약일은 2022.10.14, 확정일자는 2022.10.18, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.11.04입니다. 임차보증금은 200,000,000원이며 2026.04.06 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영재 | 1303호 전부 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 2026.04.06 |
② 시세 비교 — 최저가 75.2%가 아니라 실질취득 2억을 본다
평택지제역동문굿모닝힐맘시티2단지의 동일 평형 최근 거래 12건 평균은 255,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 270,000,000원, 표본 최저는 235,000,000원, 최고는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.71㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2026.08 | 59.71㎡ | 16 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.71㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 6 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 59.71㎡ | 12 | 259,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 255,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 75.2%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 수치로 “시세의 75%에 산다”고 해석하면 안 됩니다. 보증금 200,000,000원이 현재 최저가보다 크고 대항력이 인정된 임차인이 있으므로 실질취득 기준을 약 200,000,000원으로 고정해 봐야 합니다. 이 기준은 최근 12개월 평균 255,000,000원과 최신 거래 270,000,000원보다 낮지만, 그 차이는 권리 인수 부담을 정확히 반영한 뒤에만 의미가 있는 가격 차이입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 인수 · 임차인 유영재 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 188,314,800원 |
배당 가정에서는 집행비용 3,485,200원, 임차인 예상배당 0원, 소유자 잔여 188,314,800원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인의 배당액과 매수인의 실질취득 판단은 별개로 보며, 이 사건의 가격 판단은 대항력 인수형 원칙에 따라 보증금 200,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택새빛초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 13층 1303호이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방, 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형의 평탄한 아파트 부지이며 단지 내 도로가 외부 공도와 연계돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신촌지구)이며 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 1,030세대, 2019.08.27 준공 단지이며 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 191,800,000원이나 감정가 대비 70%만 보고 응찰가를 판단하지 말고, 대항력 임차보증금 200,000,000원을 기준으로 총 취득 부담을 먼저 계산해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 유영재의 임대차계약일 2022.10.14, 확정일자 2022.10.18, 주민등록·점유개시 2022.11.04, 임차권등기 2026.04.06을 원본과 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 해석 주의. 2회 유찰 134,260,000원, 3회 유찰 93,982,000원으로 내려가도 대항력 인수형에서는 표시 최저가만큼 실질취득액이 계속 내려가는 구조가 아닙니다.
- 시세 기준. 동일 평형 최근 12개월 평균 255,000,000원과 최신 거래 270,000,000원을 기준으로 실질취득 약 200,000,000원을 비교하세요.
- 배당표 확인. 현재 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 미배당액은 원본 배당관계 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.918억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건에서 가장 위험한 해석은 “감정가 274,000,000원짜리 아파트가 한 번 유찰돼 191,800,000원이 됐고, 최근 실거래 평균의 75.2%이니 싸다”는 결론입니다. 유영재의 보증금은 200,000,000원이고 전입·점유일은 2022.11.04이며 대항력이 인정된 상태입니다. 따라서 낙찰가보다 보증금이 큰 현재 구간에서는 실질취득 약 200,000,000원을 기준으로 가격을 봐야 합니다.
최근 12개월 동일 평형 평균은 255,000,000원, 최신 거래는 270,000,000원입니다. 실질취득 기준에서는 이들 최근 시세보다 낮지만, 그것은 어디까지나 대항력 임차인의 인수 구조를 정확히 이해하고 반영했을 때의 결과입니다. 이 물건의 핵심은 “유찰을 몇 번 기다릴까”보다 2억원 보증금이 총 취득비용을 어떻게 고정시키는가입니다. 표면 가격은 1.918억, 판단 기준은 약 2억. 그 차이를 놓치지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
