수원지방법원 2025타경42938. 안성시 금광면 신양복리 홍익아파트 108동 10층 1002호입니다. 감정가는 139,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박정일이며, 말소기준권리는 2023.07.11 설정된 평택농업협동조합 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 이영애 9,000,000원, 이규일 16,000,000원, 경기신용보증재단 40,000,000원의 가압류가 순서대로 붙었고, 2025.11.10 평택농업협동조합의 임의경매가 개시됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 한국주택은행·국민은행 관련 근저당, 박정일의 전세권, 박태석 근저당 등 여러 권리가 있었지만 모두 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 경매의 기준은 과거 권리가 아니라 2023년 평택농업협동조합 근저당 이후의 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42938 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 금광면 신양복리 139-1 홍익아파트 108동 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 15층건 내 제10층 제1002호 |
| 소유자 | 박정일 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 62,111,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2023.07.11 평택농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 14번 평택농업협동조합 근저당입니다. 이후 갑구 14번 이영애 가압류, 갑구 15번 이규일 가압류, 갑구 16번 경기신용보증재단 가압류, 갑구 17번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가 97,300,000원은 감정가 139,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
단지 정보는 홍익아파트 1,719세대, 2001.04.20 준공으로 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 이 물건은 현재 1회 유찰 상태로 그 수치보다 한 차례 더 진행된 상태지만, 최근 낙찰금액과 실거래 가격이 없기 때문에 응찰가 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 2. 근저당 · 평택농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이영애 | 9,000,000원 | 9,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이규일 | 16,000,000원 | 14,148,600원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 137,000,000원 중 95,148,600원이 배당되고 41,851,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 97,300,000원 | 95,148,600원 | 41,851,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 70,515,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 90,581,186원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 62,111,264원에 대해 시나리오상 72,000,000원이 배당되는 것으로 계산돼 충족 상태입니다. 2회 유찰 시에도 66,484,020원으로 충족되지만, 3회 유찰 시에는 46,418,814원으로 내려가 신청채권자도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 배당 부족은 매수인 인수액과는 별개이며, 세 회차 모두 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤종합운동장 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 20m 내외 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류 저촉, 가축사육제한구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 347,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 홍익아파트는 1,719세대이며 준공일은 2001.04.20입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 현장 점유관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.07.11 평택농업협동조합 근저당이 말소기준인지 등기 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 41,851,400원이 발생하지만 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 등 토지이용계획상 규제사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023년 평택농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류 세 건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 97,300,000원 회차에서 41,851,400원의 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실만으로 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재는 감정가 139,000,000원의 70%까지 내려왔지만 직접 비교할 실거래가 없어 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상이라는 점도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 응찰가는 현장 시세와 점유 확인 후 결정해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
