수원지방법원 2025타경42994. 평택시 서정동 세진맨션 1층 2호, 60.76㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍옥순이며, 2024.05.30. 주식회사대명캐피탈대부의 채권최고액 45,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 가압류와 강제경매개시결정이 이어진 구조로, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 128,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 89,600,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균 지표는 85,000,000원이고 최신 거래 역시 2023.08. 85,000,000원입니다. 공급된 비교지표상 최저가는 최근 시세의 105.4%이므로, 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 851-3 1층 2호 · 경기도 평택시 서정로 248 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 60.76㎡ · 방 3 · 욕실 겸 화장실 1 · 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 홍옥순 · 2019.11.01 협의분할에 의한 상속 · 2020.09.03 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 15,824,789원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.30 주식회사대명캐피탈대부 근저당권 · 채권최고액 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 1999년 한국주택은행 근저당, 2015년 국민은행 근저당, 2020년 제이엠캐피탈대부 근저당과 2021년 강제경매 등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.30 주식회사대명캐피탈대부 근저당권입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류와 본압류로의 이행에 따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.06.03. 오춘옥을 채권자로 한 근저당권부채권 질권설정도 존재합니다. 이 권리는 말소기준 근저당권의 채권관계에 결부된 권리로, 제공된 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액으로 반영되지 않았으며 전체 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 지표보다 높다
세진맨션은 총 10세대, 사용승인일은 1991.05.11입니다. 같은 60.76㎡ 면적의 확인된 실거래 표본은 2건이며, 최신 거래는 2023.08. 85,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 85,000,000원으로 제공되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 60.76㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2021.07 | 60.76㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 전체 평균 | 60.76㎡ | 2건 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.76㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
전체 거래 평균은 77,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 85,000,000원이고, 최저가 89,600,000원은 그 지표의 105.4%입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대명캐피탈대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,715,000원 | 15,715,000원 |
| 3. 강제경매 관련 채권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,872,200원 |
89,600,000원 가정에서는 파악된 채권 60,715,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 26,872,200원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 89,600,000원 | 60,715,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 62,719,999원 | 60,715,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 43,903,999원 | 42,713,727원 | 18,001,273원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 2호입니다. 사용승인일은 1991.05.11입니다.
- 입지. 송일초등학교 북동측 인근이며, 인접 중로변은 상업용 부동산이 주를 이루고 주변에 단독주택·다세대주택·공원·학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 동측 인근으로 국도 제1호선이 통과해 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하며, 토지는 평지·세로장방형이고 현황 주거용 다세대주택용지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(서정지구)이며 공시지가는 2,652,000원/㎡입니다. 비행안전제6구역과 가축사육제한구역이 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비와 개별 난방설비가 구비된 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 확인. 방 3, 욕실 겸 화장실 1, 거실 및 주방 등으로 조사됐으나 건축물현황도에 내부구조가 표시돼 있지 않아 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 10세대이고 동일 면적 확인 거래는 2건입니다. 가격 비교 자료가 많지 않아 재매각 시에도 개별 물건 상태와 실제 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%까지 내려왔어도 최근 시세 지표 대비 최저가는 105.4%입니다. 유찰률보다 실거래 가격을 먼저 봐야 합니다.
- 점유자 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·임대차 유무를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 질권관계 확인. 말소기준 근저당권부채권에 오춘옥의 질권설정이 있으므로 배당요구와 배당표에서 처리 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재했고 내부 구조도 외부관찰·탐문 등에 기초했습니다. 1991.05.11 사용승인 건물인 만큼 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 실거래가 2건뿐입니다. 85,000,000원이라는 최근 지표 하나만으로 상한가를 정하지 말고 현장 매물과 거래 가능 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 금전 권리만 보면 비교적 정리된 편입니다. 2024.05.30. 주식회사대명캐피탈대부 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 점수는 낮춰서 봐야 합니다. 감정가 128,000,000원에서 1회 유찰돼 89,600,000원까지 내려왔어도, 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 85,000,000원이고 최저가 대비 비율은 105.4%입니다. 여기에 10세대 규모와 2건의 제한된 거래 표본, 1991.05.11 사용승인이라는 특성을 함께 보면 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 접근할 물건입니다.
