210,000,000원
수원지방법원 2025타경43018. 평택 동삭동 ‘서재자이’ 106동 204호, 전용 74.55㎡ 아파트입니다. 감정가는 300,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 등기부상 현재 살아 있는 근저당은 없고, 과거 국민은행 근저당 167,280,000원은 2018.07.24 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.11.21 신정운의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 김진용은 204호에 2022.07.25 전입했고 2026.01.15 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 ‘대항력 있음’으로 단정해서도, 반대로 배당 후 인수액이 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 보증금이 실제로 존재하고 대항요건이 유지된다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 이 사건의 가격 판단은 보증금 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 동삭동 715-1 서재자이아파트 106동 2층204호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.55㎡ · 방3·거실·주방·욕실 화장실2·발코니 · 지상15층 중 2층 |
| 소유자 | 김문환 (2012.01.11 매매 · 거래가액 233,904,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신정운 / 46,158,904원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 임차인은 확인 필요
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2014년 설정된 국민은행 근저당은 2018년 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.21 강제경매개시결정입니다. 이후 신용보증기금의 564,500,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.01.15 국의 압류도 2026.06.19 해제로 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진용 | 204호 | 2022.07.25 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 및 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 실질취득가는 아직 모른다
서재자이 동일면적 거래 12건의 전체 평균은 293,666,666원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 7건 평균은 293,428,571원입니다. 최신 거래는 2026.08 280,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.55㎡ | 16 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 74.55㎡ | 19 | 293,000,000원 |
| 2026.04 | 74.55㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 74.55㎡ | 9 | 309,000,000원 |
| 2025.12 | 74.55㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2025.10 | 74.53㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2025.09 | 74.55㎡ | 6 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.55㎡ | 7건 | 293,428,571원 |
최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -0.2%로 소폭 하락입니다. 특히 최신 거래가 280,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮아, 전체 평균 293,666,666원만 보고 시세를 높게 잡는 것은 적절하지 않습니다. 다만 현재 최저가 자체는 최신 거래와 최근 평균보다 상당히 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신정운 | 46,158,904원 | 46,158,904원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 564,500,000원 | 160,101,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 매각가 210,000,000원을 기준으로 집행비용 3,740,000원, 신정운 46,158,904원, 신용보증기금 160,101,096원을 배분한 값입니다. 총 채권액 610,658,904원 중 206,260,000원이 배당되고 404,398,904원이 미배당됩니다. 다만 김진용의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 관련 실제 배당과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 404,398,904원 | 46,158,904원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 466,516,904원 | 46,158,904원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 509,999,504원 | 46,158,904원 |
신청채권자 신정운의 청구 46,158,904원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 구조입니다. 반면 전체 채권 미배당액은 현재 404,398,904원에서 2회 유찰 시 466,516,904원, 3회 유찰 시 509,999,504원으로 커집니다. 이 수치는 채권자 배당 시뮬레이션이며, 김진용의 미상 보증금에 따른 매수인 승계 가능성과는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원지방법원 평택지원 동측 인근이며 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 방3·거실·주방·욕실 화장실2·발코니 등으로 사용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25미터, 남서측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·서재지구 지구단위계획구역이며 하천 저촉, 하천구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 서재자이 802세대, 사용승인일 2014.05.22이며 동일면적 실거래 표본이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 김진용의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 없이는 실질 인수액·실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항요건 확인. 전입일은 2022.07.25로 선순위지만 실제 점유 지속 여부와 대항요건 유지 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 성립과 배당순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 2026.01.15 배당요구가 접수됐으므로 배당요구서 및 매각물건명세서의 보증금 기재를 대조해야 합니다.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 최저가 210,000,000원만 최근 평균 293,428,571원과 비교하지 말고, 확인된 인수액을 더한 금액으로 재평가해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.2%이고 최신 거래가 280,000,000원이므로 전체 평균 293,666,666원만을 기준으로 상한가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “71.6% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 293,428,571원과 최신 거래 280,000,000원보다 낮습니다. 숫자만 보면 가격 차이가 큽니다. 그러나 이 사건에는 2022.07.25 전입한 김진용이 있고, 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2025.11.21이므로, 선순위 점유자의 대항력 및 미배당 보증금 승계 가능성을 해소하지 않은 상태에서 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
최근 거래도 과거 구간 대비 -0.2%의 소폭 하락 추세입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 210,000,000원이라는 최저가가 아니라 김진용의 실제 보증금과 최종 인수액입니다. 보증금이 확인되고 인수액이 확정된 뒤에야 ‘낙찰가 + 인수액’을 최근 평균 293,428,571원 및 최신 거래 280,000,000원과 비교할 수 있습니다. 등기권리는 단순하지만 임차인 때문에 결론은 보류 — 보증금 확인 전 입찰은 위험합니다.
