수원지방법원 2025타경43047. 평택 비전동 현대이화아파트 107동 12층1202호입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 140,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 송치호이고, 현재 경매는 2025.11.21. 케이지모빌리티 주식회사의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다.
권리의 중심은 2014.08.07. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 135,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류 5건·평택시 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 제공된 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43047 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 828-2 현대이화아파트 107동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 62.38㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 12층 |
| 소유자 | 송치호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이지모빌리티 주식회사 / 4,060,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장에서는 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했다고 기록되어 있어, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계는 다시 대조할 필요가 있습니다. 제공된 권리·배당자료 기준으로는 매수인 인수액이 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 80.3%
현대이화 동일 면적 62.38㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 174,375,000원이고, 가장 최근 거래는 2026년 8월 12층 184,000,000원입니다. 대상 물건 역시 12층이며 현재 최저가는 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.38㎡ | 12 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 62.38㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 62.38㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 62.38㎡ | 15 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 62.38㎡ | 13 | 171,500,000원 |
| 2026.05 | 62.38㎡ | 13 | 173,000,000원 |
| 2026.04 | 62.38㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 62.38㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 62.38㎡ | 9 | 196,000,000원 |
| 2026.01 | 62.38㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 62.38㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2025.11 | 62.38㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 평균 | 62.38㎡ | 12건 | 174,375,000원 |
거래 범위는 124,000,000원~205,000,000원으로 편차가 크지만, 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.3%입니다. 특히 가장 최근 거래가 2026년 8월 대상과 같은 12층에서 184,000,000원에 이뤄졌다는 점을 보면, 현재 회차는 감정가 200,000,000원 신건 때와 달리 가격 비교 여지가 분명히 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 135,600,000원 | 135,600,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사(변경전: | 7,446,595원 | 1,640,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,500,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,058,599원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 27,931,208원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,646,556원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 케이지모빌리티 주식회사 | 4,060,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,000,000원을 매각가로 가정하면 총 채권액 192,243,992원 중 137,240,000원이 배당되고, 미배당은 55,003,992원입니다. 신청채권자 케이지모빌리티의 청구액 4,060,834원도 이 계산에서는 배당되지 않습니다. 그러나 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 55,003,992원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 96,407,992원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 125,278,792원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰이 이어질수록 후순위 채권의 미배당액이 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 하락이 곧 추가 인수 부담 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 평택시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지 등 성숙된 시가지 내 주상혼합지대로 환경은 비교적 양호합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 12층이며 외벽은 페인트 마감, 창호는 하이샷시 유리입니다.
- 단지. 현대이화는 724세대이며 준공일은 1993.08.27.입니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로와 접하며 포장상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 62.38㎡에서 최근 12개월 12건의 거래가 확인되며 가격 범위는 124,000,000원~205,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 174,375,000원의 80.3%입니다. 낙찰가가 올라갈수록 이 가격 차이는 줄어드니 실제 응찰가 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 같은 면적 12층 거래는 184,000,000원입니다. 대상과 층이 같다는 점은 참고할 수 있지만 개별 내부상태 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 임대관계는 미상으로 기록됐습니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 점유를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 미배당 55,003,992원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 미배당 자체를 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지 관련 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 전 최신 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 낙찰가’를 볼 차례
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2014년 한국스탠다드차타드은행 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 때와는 달라졌습니다. 감정가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 174,375,000원보다 높았지만, 1회 유찰 뒤 최저가는 140,000,000원으로 낮아져 평균의 80.3%가 됐습니다. 최신 2026년 8월 12층 거래 184,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 실거래 범위가 124,000,000원부터 205,000,000원까지 넓기 때문에, 최저가가 낮다는 사실만으로 낙찰가를 무리하게 끌어올리는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 깨끗한 권리구조를 확인한 뒤 실제 응찰가가 최근 거래와 얼마나 차이를 유지하는지 계산하는 데 있습니다.
