수원지방법원 2025타경43055. 안성시 공도읍 해돋이마을2차 1동 401호, 전용면적 기준 60.9325㎡ 규모의 단지형 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 노명현이고, 2022.07.22 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권보다 앞선 임차인의 전입·확정일자와 이후 제출된 확약서입니다.
임차인 이재훈은 2022.07.01 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.02입니다. 등기상 주택임차권은 2024.07.03 설정됐습니다. 말소기준으로 계산된 서울특별시 압류 2025.04.10보다 모두 앞서므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 그러나 2026.04.23 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 112-67 해돋이마을2차 1동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 60.9325㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 노명현 (2022.07.22 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 202,055,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심
현재 말소기준으로 계산된 권리는 2025.04.10 서울특별시 압류입니다. 이후 2025.11.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.12.04 안성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 이재훈의 전입 2022.07.01과 임차권등기 2024.07.03은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 | 주택(1동 401호) 전부 | 189,000,000원 | 2022.07.01 / 2022.06.02 | 2024.07.03 | 대항력 有 우선변제 승계 0원(확약) |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 3.5% 낮지만 하락 추세
해돋이마을2차는 16세대, 사용승인일은 2015.11.18입니다. 확인된 동일 면적대 거래는 총 5건이며 전체 평균은 141,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01 한 건, 132,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 60.93㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2022.07 | 60.93㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 2021.11 | 60.93㎡ | 5 | 143,000,000원 |
| 2021.09 | 60.79㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.08 | 60.93㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 132,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 127,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 132,000,000원의 96.5%로, 금액 차이는 4,600,000원입니다. 다만 최근 거래가 과거 구간 대비 -7.9%의 하락 추세이고 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로, 전체 평균 141,000,000원 대비 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 임차인 이재훈 보증금 | 189,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 202,055,216원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 64,183,600원입니다. 그러나 2026.04.23 확약서에서 이재훈 임차인에 대한 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성맞춤가족공원 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 토지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 395,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 해돋이마을2차는 16세대이고 확인된 동일 면적대 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로 가격 판단 시 표본 부족을 감안할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.23 제출된 확약입니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각서류에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 127,400,000원입니다. 확약을 제외한 룰상 계산에서는 64,183,600원의 미배당 보증금이 생기므로 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 141,000,000원보다 최신 거래 132,000,000원과 최근 12개월 평균 132,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 -7.9%입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 낮더라도 할인폭이 3.5%에 그친다는 점을 함께 봐야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약서에서 임차권등기 말소에 동의하고 있으므로 매각 후 실제 말소 절차가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격 여유는 크지 않다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 189,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가보다 임차보증금이 더 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당계산에서도 64,183,600원의 부족분이 발생합니다. 그러나 2026.04.23 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 해당 임차인에 대해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원, 실질취득은 127,400,000원입니다.
문제는 가격입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 132,000,000원이고 현재 실질취득은 그 96.5%입니다. 절대금액 차이는 4,600,000원에 불과하며 최근 가격 추세도 -7.9%입니다. 따라서 이 물건은 확약으로 권리상 핵심 위험은 해소됐지만, 현재 회차의 가격 메리트까지 강하다고 보기는 어려운 다세대 물건입니다. 권리는 확약 원문 확인이 관건이고, 가격은 최신 거래보다 충분한 안전마진을 확보하는지가 승부처입니다.
