창원지방법원 2026타경100. 경남 밀양시 상남면 조음리 일대의 토지와 여러 동의 건물을 함께 매각하는 복합 물건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(사무실 등), 작물재배사, 창고·숙소, 버섯재배사로 이용 중이며, 토지는 농림지역·농업진흥구역 등에 놓여 있습니다. 권리의 기준점은 김회국 씨가 2019년 이전 경매에서 취득한 날 설정된 김해시산림조합 채권최고액 351,000,000원의 근저당권입니다.
이 기준권리 뒤에 2020년 같은 조합의 채권최고액 234,000,000원 근저당, 2025년 가압류 2건, 2026년 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조라 등기권리 자체에서 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 다만 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계와 농지취득 절차, 복합 시설의 실제 활용성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-3 · 조음리 727-7, 727-3 · 하남로 387-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(사무실 등) · 작물재배사 · 창고·숙소 · 버섯재배사 |
| 소유자 | 김회국 (2019.04.17. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 토지 | 1,609㎡ · 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 735,467,350원 / 514,827,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해시산림조합 / 487,918,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기 인수는 0원
2019.04.17. 김회국 씨가 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서, 그 이전의 가압류·압류·근저당 등은 당시 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 김해시산림조합의 을구 7번 근저당권 351,000,000원이 현재 경매의 말소기준입니다. 이후 권리인 을구 8번 근저당, 갑구 9·10번 가압류 및 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 4명 — 대항력은 없지만 명도 확인이 필요
확인되는 실제 점유자는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 2019.04.17. 말소기준권리보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력은 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 금전 인수와 별개로 점유 부분과 실제 사용관계는 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한만재 | 미상 | 2025.09.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정숙 | 미상 | 2020.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진형 | 미상 | 2024.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태구 | 미상 | 2024.05.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 514,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,548,270원 |
| 1. 근저당 · 김해시산림조합 (을구 7) | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김해시산림조합 (을구 8) | 234,000,000원 | 156,278,730원 |
| 3. 가압류 · 김해시산림조합 | 80,228,257원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 245,055,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 910,284,231원 중 예상 배당액은 507,278,730원이고, 미배당액은 403,005,501원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 487,918,950원에 대해 김해시산림조합 배당 합계가 이를 웃도는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 — 70%지만 ‘저가’ 판정은 유보
감정가 735,467,350원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 514,827,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 360,378,900원(49%), 그 다음은 252,265,229원(34.3%)입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로 70%라는 유찰률 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 514,827,000원 | 507,278,730원 | 403,005,501원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 360,378,900원 | 354,533,595원 | 555,750,636원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 252,265,229원 | 247,933,516원 | 662,350,715원 | 0원 |
⑤ 일괄매각·시설 구성과 환금성
- 일괄매각. 제시외 건물 4-1, 4-2, 6-1, 7-1, 13-1 및 제시외 물건 3-1이 매각에 포함됩니다.
- 이용상태. 일련번호 4는 근린생활시설(사무실 등), 5·6·8은 작물재배사, 7은 창고·숙소, 9~12는 버섯재배사, 13은 숙소로 이용 중입니다.
- 주위환경. 조음마을 남동측 근거리이며 주변은 축사, 버섯재배사 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지 일련번호 1~3은 차량 및 농기계 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부와 현황. 토지 일련번호 1·2는 공부상 지목이 답이나 현황은 답기타(버섯재배사부지)로 평가됐습니다.
- 환금성. 주거 단일용도가 아니라 재배사·창고·숙소·근린생활시설과 농지가 결합된 특수 목적 물건이어서 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 목록 1·2에 필요한 증명을 기한 안에 제출하지 못하면 보증금 몰수 조건이 있으므로 취득 가능 여부부터 확인해야 합니다.
- 점유 범위 대조. 한만재·김정숙·김진형·강태구의 점유부분이 미상입니다. 각 재배사·창고·숙소 중 실제 점유 공간을 현장에서 특정해야 합니다.
- 임차 조건 확인. 네 점유자 모두 말소기준 후 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 명도 협상 자료를 보완해야 합니다.
- 제시외 포함범위 확인. 제시외 건물과 물건이 일괄매각에 포함되므로 감정평가서의 위치·구조·현황을 실제 현장과 대조해야 합니다.
- 용도규제 검토. 농업진흥구역·가축사육제한·배출시설 제한·공장설립승인 관련 규제가 현재 시설 활용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 1회 유찰로 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없으므로 감정가 할인율만으로 저평가라고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 절차와 활용성이 승부처
이 사건의 등기 권리는 비교적 선명합니다. 2019.04.17. 김해시산림조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 점유자 4명도 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력은 없습니다.
하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 읽어서는 안 됩니다. 여러 종류의 재배·창고·숙소시설과 농지가 묶인 특수 물건이고, 점유자들의 실제 점유부분이 특정되지 않았으며, 목록 1·2에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 리스크가 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 514,827,000원이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 농지증명·점유·복합용도 검증을 통과해야 하는 실무형 물건”입니다.
