창원지방법원 2026타경100. 경남 밀양시 상남면 조음리의 토지와 여러 용도의 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 일반적인 아파트나 주택이 아닙니다. 감정평가상 사무실 등의 근린생활시설, 작물재배사, 버섯재배사, 창고와 숙소가 결합된 농업 관련 복합 부동산입니다.
현재 소유자 김회국은 2019년 4월 17일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 김해시산림조합의 채권최고액 351,000,000원 근저당권이 설정되었고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 추가 근저당권과 가압류가 발생해 김해시산림조합이 다시 임의경매를 신청했습니다.
권리의 선후관계 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 입찰 가능성과 사용 가능성은 별개입니다. 농지취득자격증명원, 농업진흥구역 규제, 건물별 이용 현황, 점유 관계를 확인하지 않으면 낮아 보이는 최저가가 실제 이익으로 이어진다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상남면 조음리 727-3 등기상 표시: 조음리 727-7, 727-3 도로명주소: 하남로 387-26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·작물재배사·버섯재배사·창고·숙소 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 제시외 건물(4-1, 4-2, 6-1, 7-1, 13-1) 및 제시외 물건(3-1) 포함 |
| 소유자 | 김회국 (2019.04.17 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 | 735,467,350원 |
| 최저매각가 | 252,265,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 약 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 김해시산림조합 |
| 청구금액 | 487,918,950원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.17 · 을구 7번 · 김해시산림조합 근저당권 · 채권최고액 351,000,000원 |
| 토지 참고사항 | 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 토지 참고 면적 1,609㎡ · 공시지가 48,200원/㎡ |
| 입찰 핵심 조건 | 목록 1·2 농지취득자격증명원 제출 필요, 미제출 시 보증금 몰수 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
이 등기의 중요한 특징은 2019년에 이미 한 차례 경매 매각이 있었다는 점입니다. 종전 소유자인 농업회사법인송화마루주식회사에 대한 근저당권·가압류·압류·경매개시결정 등은 2019년 4월 17일 매각 과정에서 말소됐습니다. 따라서 그 과거 권리들을 이번 경매의 존속 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석 기준점은 2019.04.17 김해시산림조합 근저당권입니다. 2020년 추가 근저당권, 2025년 가압류 2건, 2026년 경매개시결정 모두 이보다 뒤에 설정되었습니다. 등기된 해당 담보권과 가압류는 원칙적으로 이번 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 조사 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인 조사 대상은 한만재·김정숙·김진형·강태구, 총 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 동일 보증금을 중복 집계하는 구조는 아닙니다.
네 사람 모두 전입신고일이 2019년 4월 17일 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 점유 부분과 실제 임대차관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 최종적인 명도·보증금 관계는 별도 검증이 필요합니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김정숙 | 2020.12.30 | 미상 |
대항력 없음(전입 기준)
우선변제 미상
승계 없음
|
| 김진형 | 2024.04.24 | 미상 |
대항력 없음(전입 기준)
우선변제 미상
승계 없음
|
| 강태구 | 2024.05.10 | 미상 |
대항력 없음(전입 기준)
우선변제 미상
승계 없음
|
| 한만재 | 2025.09.16 | 미상 |
대항력 없음(전입 기준)
우선변제 미상
승계 없음
|
대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준일의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 등을 확인해야 하므로 미상으로 표시했습니다. 실제 임대차 성립 여부와 점유 부분도 확인 대상입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인은 크지만 시세 할인은 미확인
최초 감정가 735,467,350원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 252,265,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래가격을 곧바로 비교하기 어려운 농업 관련 복합 시설입니다.
현재 비교 가능한 실거래가격과 최근 12개월 거래 평균이 확인되지 않아 252,265,000원이 실제 시장가치보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가와의 큰 차이는 확인되지만, 재매각 가능한 가격이나 실제 이용수익을 대신 설명해 주지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰·34.3%) | 252,265,000원 | 247,933,290원 | 662,350,941원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 176,585,500원 | 173,313,303원 | 736,970,928원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 123,609,849원 | 121,079,311원 | 789,204,920원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 가상 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 확정 최저가가 아닙니다. 채권자 배당과 미배당은 제시된 예상배당 기준입니다. 매수인 인수액 0원은 현재 파악된 권리 기준이며 세금·취득 부대비용·명도비용 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 252,265,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,331,710원 |
| 1. 근저당 · 김해시산림조합 (을구 7) | 351,000,000원 | 247,933,290원 |
| 2. 근저당 · 김해시산림조합 (을구 8) | 234,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김해시산림조합 (갑구 9) | 80,228,257원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 (갑구 10) | 245,055,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 910,284,231원 | 252,265,000원 |
집행비용 4,331,710원을 먼저 공제하면 남는 247,933,290원이 선순위 김해시산림조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 다른 근저당권과 가압류에는 배당할 금액이 남지 않습니다. 예상 채권 미배당 합계는 662,350,941원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
채권액에는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액이 함께 사용됐으므로 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제·실제 배당요구와 채권 중복 여부 등은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지규제·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 상남면 조음리 조음마을 남동측 근거리. 주변은 축사, 버섯재배사, 농경지 등이 분포하는 농업 중심 지역입니다.
- 교통. 토지 일련번호 1~3에 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 대중교통 운행횟수와 위치를 고려한 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 답, 용도지역은 농림지역입니다. 토지 참고 면적은 1,609㎡, 공시지가는 48,200원/㎡입니다. 지형은 평지·세로장방형, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재됩니다.
- 농지 이용. 토지 일련번호 1·2는 공부상 답이지만 현황은 답기타(버섯재배사부지)입니다. 농지취득자격증명원 제출 의무와 실제 사용현황의 적합성을 함께 확인해야 합니다.
- 용도 규제. 농업진흥구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다. 향후 다른 용도로 전환하거나 시설을 증설하는 경우 해당 규제가 중요한 제약이 될 수 있습니다.
- 건물 이용. 일련번호 4는 근린생활시설(사무실 등), 5·6·8은 작물재배사, 7은 창고 및 숙소, 9~12는 버섯재배사, 13은 숙소로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조·일반철골구조와 샌드위치 판넬 등이 사용된 단층 건물들로, 실제 유지관리 상태와 설비 작동 여부에 따라 활용 가능성이 달라질 수 있습니다.
- 설비. 시설별로 전기설비·환풍기설비·위생설비·급배수설비·냉난방설비 등이 기재되어 있습니다. 사용 가능 여부와 보수 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거용 건물보다 사용 목적이 특수하고 농업 관련 규제가 존재해 잠재 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 비교 실거래가 확인 전에는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
농업진흥구역에 속한 농지와 재배시설이 포함되어 있으므로 실제 취득 목적과 사용 계획이 중요합니다. 기존 버섯재배사 등의 적법한 이용 여부, 공부상 지목과 현황 차이, 제시외 시설의 매각 포함 범위를 구체적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원 발급 가능 여부. 목록 1·2에 대한 발급요건과 제출 절차를 입찰 전에 관할 기관 및 법원 원본 서류로 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 가장 직접적인 위험입니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 목록과 제시외 건물 4-1·4-2·6-1·7-1·13-1 및 제시외 물건 3-1의 위치, 면적, 현황을 확인하세요. 등기상 조음리 727-7·727-3과 사건 소재지의 관계도 대조해야 합니다.
- 점유자 4명의 계약관계. 한만재·김정숙·김진형·강태구의 실제 거주·점유 부분, 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 등기상 후순위라는 이유만으로 명도가 자동 완료되지는 않습니다.
- 시설 현황. 버섯재배사·작물재배사·숙소·창고의 실제 사용 여부와 설비 상태, 보수 필요성, 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
- 용도 제한. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 따른 사용 및 변경 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 252,265,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 유사 토지·농업시설의 최근 거래, 실제 수익성, 보수비와 향후 처분 가능 가격을 따로 확인해야 합니다.
- 채권·배당. 김해시산림조합의 공동담보와 실제 확정 채권액, 당해세 및 별도 우선변제 항목을 확인해야 합니다. 예상 미배당액과 낙찰자 인수액은 구분해야 합니다.
- 관리·인도 비용. 시설 정리, 점유자 인도, 미납 공과금·관리비, 설비 유지 및 취득 관련 부대비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·토지대장·건축물대장과 농지 관련 확인 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%에 살 수 있다”와 “싸게 산다”는 다르다
이 사건은 감정가 735,467,350원의 물건이 3회 유찰 끝에 252,265,000원까지 내려온 경매입니다. 수치만 보면 큰 가격 조정입니다. 그러나 매각 대상은 일반적인 주택이 아니라 농지와 농업 관련 특수시설을 포함한 일괄매각 물건입니다.
권리 관점에서는 2019년 김해시산림조합 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 기준 낙찰자의 인수액은 0원입니다. 점유 관련 인원 4명도 전입신고일이 모두 말소기준 이후이지만, 보증금·계약·실제 점유 상태는 확인이 필요합니다.
결정적인 것은 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 여기에 농업진흥구역의 규제, 재배시설의 특수성, 3회 유찰, 확인되지 않은 비교 시세가 겹칩니다. 감정가 대비 저렴해 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 취득 자격과 사용·처분 가능성 검증이 선행되어야 하는 고위험 특수물건입니다. 농취증 발급 가능 여부가 불확실하거나 점유·시설 사용 관계를 해소할 수 없다면, 최저가가 더 내려가더라도 입찰을 신중하게 판단해야 합니다.
