창원지방법원 2026타경10027. 밀양시 내일동 신화아파트 1동 2층 209호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층에 위치합니다. 말소기준은 2016.04.25. 현대캐피탈주식회사 근저당권 42,000,000원입니다. 그 이후 설정된 농협은행·신한카드·삼성카드 가압류와 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 33,600,000원으로 감정가 48,000,000원의 70%입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 38,271,428원이고, 최신 실거래는 2025.12월 34,400,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 평균 대비로는 낮지만, 최신 거래와의 차이는 800,000원에 불과해 단순히 “유찰돼 싸다”라고만 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10027 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내일동 431-330 신화아파트 1동 2층209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 49.98㎡ · 5층 건물 내 2층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 남덕순 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 20,475,674원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인 보증금의 매수인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2016.04.25. 현대캐피탈주식회사 근저당이며, 2024년 농협은행·신한카드·삼성카드 가압류 및 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 근접
신화아파트 동일 면적대의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 현재 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.84㎡ | 3 | 34,400,000원 |
| 2025.10 | 49.98㎡ | 1 | 46,500,000원 |
| 2025.08 | 49.84㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2025.07 | 49.84㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2025.07 | 49.84㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2025.06 | 49.84㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 2025.03 | 49.84㎡ | 5 | 27,000,000원 |
| 2024.10 | 49.84㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2024.09 | 49.98㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2024.03 | 49.98㎡ | 5 | 46,000,000원 |
| 2024.02 | 49.98㎡ | 3 | 37,000,000원 |
| 2023.06 | 49.84㎡ | 4 | 28,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 38,271,428원 |
최근 12개월 평균 38,271,428원에 비해 현재 최저가 33,600,000원은 87.8% 수준입니다. 최근 구간과 그 이전 구간의 가격 추세도 +0.2%로 급격한 하락장은 아닙니다. 다만 가장 최근인 2025.12월 거래가 34,400,000원이므로 현재 최저가와의 간격은 작습니다. 최근 평균만 보면 할인폭이 있지만, 최신 거래를 기준으로는 가격 안전마진이 크지 않은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 42,000,000원 | 32,595,200원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 18,402,471원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 35,780,228원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 24,257,544원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 33,600,000원 가정 시 채권 총액 120,440,243원 중 32,595,200원이 배당되고 87,845,043원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당 채권은 말소기준 이후 소멸하는 권리 구조이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 내일동 아북산시민체육공원 북측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽·내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하며 공시지가는 424,400원/㎡입니다.
- 환금성. 신화아파트는 170세대, 1988.12.28 준공입니다. 최근 거래가는 27,000,000원부터 46,500,000원까지 차이가 커 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 편차를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 38,271,428원이지만 최신 거래는 34,400,000원입니다. 현재 최저가와의 차이가 작다는 점을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시 가격. 2회 유찰 시 23,520,000원, 3회 유찰 시 16,463,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 추가 유찰 여부에 따라 가격 안전마진이 크게 달라집니다.
- 내부 상태 확인. 1988년 준공 건물이므로 수리 필요 여부가 실제 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다. 현장 상태 확인이 중요합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘최신 거래’까지 보고 결정
이 물건은 말소기준인 현대캐피탈 근저당 이후 가압류와 경매개시결정이 정리되고, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 가격도 현재 최저가 33,600,000원이 최근 12개월 평균 38,271,428원보다 낮아 일정한 여유가 있습니다. 다만 최신 거래가 34,400,000원이라는 점을 함께 보면 할인폭은 크지 않습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “권리가 위험한가”가 아니라 33,600,000원에 취득했을 때 실제 내부 상태와 향후 환금성을 감안해 충분한 안전마진이 남는가입니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 최신 실거래와 현장 상태를 대조한 뒤 보수적으로 결정할 물건입니다.
