창원지방법원 2026타경10037. 밀양시 무안면 내진리 428의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 374㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 감정평가상 기호(2)는 주택, 기호(2-1)는 정자로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2021.10.15. 부경양돈협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 27,600,000원 근저당권과 국의 압류, 토스뱅크의 51,022,028원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 70%이니 싸다”라고 판단할 수 있는 물건은 아닙니다. 동일 물건의 실거래 비교자료가 없고, 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 또 2025.09.29. 부산회생법원의 파산선고 결정에 따른 등기가 존재하므로, 입찰 전에는 점유관계와 파산절차의 현재 상태를 원본 서류에서 함께 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10037 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 무안면 내진리 428 · 경상남도 밀양시 무안면 사명로 1192-43 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 기호(2) 주택 · 기호(2-1) 정자 |
| 토지 | 374㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이정희 |
| 감정가 / 최저가 | 121,945,540원 / 85,362,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 99,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 91,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 대부분 매각소멸
현재 말소기준은 을구 3번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 부산경남화훼원예농업협동조합의 75,600,000원 근저당권은 2021.10.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 다음의 부경양돈협동조합 근저당 27,600,000원, 국의 압류, 토스뱅크 주식회사의 가압류 51,022,028원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 85,362,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 단독주택 + 토지이고, 주위가 단독주택과 경지정리된 농경지로 이루어진 지역이므로 개별 토지조건과 건물상태가 가격에 미치는 영향이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,936,516원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 부경양돈협동조합 | 27,600,000원 | 11,425,484원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 51,022,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 150,622,028원 중 83,425,484원이 배당되고, 미배당은 67,196,544원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
신청채권자 부경양돈협동조합의 청구액은 99,600,000원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 배당 가정액이 83,425,484원으로 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 2회 유찰 시에는 58,277,838원, 3회 유찰 시에는 40,674,486원으로 줄어드는 시나리오입니다. 다만 이 부족액은 채권자 측의 미회수 문제이며, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 체크
이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물 기호(2-1~2-3)가 포함돼 있습니다. 제시외 구축물 기호(2-4)는 현장조사 당시 지붕이 파손된 상태이고 철거 및 이동이 용이한 것으로 조사돼 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양시 무안면 내진리 내진마을 동측 인근으로, 주위는 단독주택과 경지정리된 농경지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 374㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 농업진흥구역과 농림지역은 접합니다.
- 건물. 기호(2)는 블록구조 칼라강판지붕 단층 주택, 기호(2-1)는 일반목구조 아스팔트슁글지붕 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 85,362,000원의 적정성은 현장 상태·토지 조건과 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 파산선고. 2025.09.29. 파산선고 결정 관련 등기가 있으므로 현재 파산절차와 경매절차의 관계를 원본에서 대조하세요.
- 국세 압류. 김해세무서장 압류가 있으나 금액이 확인되지 않으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 제시외 물건. 일괄매각에 포함되는 기호(2-1~2-3)와 매각 제외된 기호(2-4)의 현황·경계를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70% 회차일 뿐입니다. 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
현재 자료에서 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준인 2021.10.15. 부경양돈협동조합 근저당 이후의 후순위 권리 대부분이 매각소멸 구조이고, 현재 85,362,000원 회차에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 비교할 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 더구나 임대관계가 미상이고 파산선고 등기, 국세 압류, 제시외 건물과 구축물의 매각범위까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 0원이지만 현장·점유·가격 검증이 필요한 단독주택 + 토지형 경매로 보는 것이 가장 정확합니다.
