창원지방법원 2026타경10037. 경상남도 밀양시 무안면 내진리 428, 내진마을 동측 인근에 위치한 단독주택과 토지입니다. 토지면적은 374.0㎡이며, 건물은 블록구조 칼라강판지붕의 단층 주택으로 조사되었습니다. 현재 등기상 소유자는 이정희입니다.

2021년 10월 15일 설정된 부경양돈협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 조합의 후순위 근저당권 27,600,000원, 국세 압류, 토스뱅크 가압류 등이 이어지고, 2026년 2월 9일 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

문제는 단순한 채권 규모보다 실제 점유 상태와 절차상 확인사항입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이며, 등기부에 파산선고가 기재되어 있습니다. 주택과 토지 외 제시외 건물도 매각에 관계하므로, 등기상 소멸할 권리와 낙찰 후 직접 확인·처리해야 할 문제를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유·파산 확인 필요

말소기준권리는 2021년 10월 15일 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 앞서 2020년 4월 13일 설정됐던 부산경남화훼원예농업협동조합의 채권최고액 75,600,000원 근저당권은 2021년 10월 15일 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.

기준권리 뒤에 설정된 부경양돈협동조합의 추가 근저당권, 국가의 압류, 토스뱅크 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 별개입니다. 국세의 법정기일 등에 따라 배당액이 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.

② 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 34%는 아니다

이 사건의 감정가는 121,945,540원이고, 현재 최저매각가는 41,827,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%까지 낮아졌습니다. 추가 유찰 시의 시뮬레이션도 아래와 같습니다.

후속 회차는 시뮬레이션 값이며 실제 최저매각가 및 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 인수액은 확인되지 않은 임대차 등이 없다는 가정입니다.

중요한 점은 감정가와 실제 거래 가능한 가격이 반드시 같지 않다는 것입니다. 이 물건은 단독주택과 토지가 결합된 경매로, 건물의 유지관리 상태, 토지의 활용성, 제시외 건물과 구축물의 상태가 가격에 직접 영향을 미칩니다.

최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가를 인근 시세와 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭은 크지만 실제 시장가격 대비 저렴한지는 판단을 보류해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,827,000원 가정)

집행비용 1,152,886원을 우선 반영한 추정 배당입니다. 근저당권은 채권최고액, 토스뱅크는 청구금액을 기준으로 하였으며 국세의 우선순위, 실제 확정채권액, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 40,674,114원이 선순위 부경양돈협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권과 토스뱅크 가압류에는 배당이 없으며, 소유자에게 돌아가는 잔여액도 0원입니다.

채권총액 150,622,028원에 비해 배당재원이 부족하므로 109,947,914원의 미배당이 예상됩니다. 그러나 채권자에게 배당되지 못한 금액이 그대로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 소멸 대상 담보권·가압류의 미배당채권과 대항력 있는 임차보증금의 인수 문제는 구별해야 합니다.

④ 입지·건물·토지 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 밀양시 무안면 내진리 소재 내진마을 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 경지정리된 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 아파트 중심 주거지역과는 다른 수요 특성을 고려해야 합니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 374.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 91,300원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다. 농업진흥구역과 농림지역에 접하는 것으로 나타납니다. 토지의 활용 및 시설 설치 가능성은 관계 법령에 따라 확인해야 합니다.
• 주택 구조. 블록구조 칼라강판지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 벽돌 및 스톤코트 붙임 마감 등이며, 기본적인 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 제시외 건물. 기호(2-1)는 일반목구조 아스팔트슁글지붕의 정자로 목재 마감이 확인됩니다. 제시외 건물(2-1~2-3)의 포함 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 제시외 구축물. 기호(2-4)는 현장조사 시 지붕이 파손된 상태이며, 철거 및 이동이 용이해 평가 및 매각에서 제외한다고 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 제시외 구축물 포함 문구도 있으므로 최종 매각 포함 여부와 철거·처리 책임을 원본으로 확인해야 합니다.
• 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 이는 실제 하자나 유지보수 필요성이 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 마을 인근 단독주택·토지는 건물 상태와 개별 토지 특성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 비교 없이 유찰률만으로 환금성을 좋다고 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계 미상으로 조사된 만큼 소유자 또는 제3자의 점유 여부, 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 점유자 확인 전에는 인수 위험을 최종 배제하지 마세요.
• 파산절차 확인. 부산회생법원의 파산선고결정과 경매 진행 관계, 파산관재인 관련 사항 및 경매절차의 유효한 진행 여부를 사건기록과 법원에서 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 배당 우선순위. 김해세무서장에 의한 압류의 체납액, 조세 법정기일과 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 토지·건물 권리 대조. 현재 확인된 등기사항은 건물 기준입니다. 공동담보로 기재된 내진리 428 토지의 등기부도 대조하여 소유권·담보권·매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물·구축물. 포함 대상인 제시외 건물과 평가·매각 제외로 기재된 파손 구축물의 구분, 철거 가능성 및 실제 상태를 확인하세요.
• 현장 하자 조사. 지붕, 벽체, 급배수설비, 누수, 부속 건물의 안전과 유지보수 필요성을 직접 점검해야 합니다.
• 실거래가 비교. 무안면 내진리와 인근 유사 단독주택·토지의 최근 매매사례를 조사해야 합니다. 건물 노후도, 토지면적, 도로접면과 이용 가능성을 반영한 뒤 응찰가 상한을 결정하는 것이 적절합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가는 41,827,000원이며, 시뮬레이션상 4회 유찰 시 29,278,900원, 5회 유찰 시 20,495,230원입니다. 다만 금액이 낮아져도 점유·법률·건물 상태 위험이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물 및 토지 등기부, 파산 관련 사건기록, 매각 공고를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%라고 해서 안전한 저가 매수는 아니다”

이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 41,827,000원까지 내려온 단독주택·토지 경매입니다. 말소기준권리와 후순위 담보권의 구조는 비교적 명확하며, 배당 추정상 매수인의 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계가 확인되지 않았고, 국세 압류와 파산선고등기가 있으며, 제시외 구축물의 매각 범위와 상태도 점검해야 합니다. 이들은 단순한 가격 하락만으로 해결되는 문제가 아닙니다. 또한 최근 실거래를 통한 시세 비교가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

결론은 권리상 조건부 검토, 가격 판단은 보류입니다. 말소기준권리와 배당상 인수 추정은 긍정적이지만, 점유·파산절차·조세·매각 범위의 불확실성이 남아 있습니다. 현장 및 원본 서류 조사로 이 문제들을 먼저 해소하고, 유사 부동산 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.