광주지방법원 2025타경52501. 광양시 중동 성호2차아파트 214동 15층 1506호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 71,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 49,700,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권이 있다는 점입니다. 임차인 천선화의 주민등록일은 2020.07.13, 확정일자는 2020.11.26이고 임차보증금은 88,000,000원입니다. 말소기준인 광양시 압류는 2025.11.27이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 빠릅니다.
매각물건명세서도 을구 순위 9번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 적고 있습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 입찰가격이 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 인수할 미배당 보증금이 늘기 때문에, 총 실질취득비용은 보증금 88,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 214동 15층1506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 비교면적 59.79㎡ · 철근콘크리트구조 23층 중 15층 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 · 2020.07.31 소유권이전 · 거래가액 73,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 체납관리비 | 1,138,320원 (2026년 1월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
실제 임차인은 천선화 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니며, 보증금도 한 번만 계산합니다. 천선화는 전입일 2020.07.13, 확정일자 2020.11.26, 보증금 88,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 2024.10.02에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 천선화 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 88,000,000원 | 2020.07.13 / 2020.11.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
과거 2020.12.11 설정된 천선화 명의 전세권 88,000,000원은 2022.08.02 해지로 말소됐지만, 이후 2024.10.02 별도의 주택임차권등기가 존재합니다. 또한 갑구에는 2022.11.25 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 정리 여부도 입찰 전 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 88.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
동일 전용면적 59.79㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 56,316,666원이고, 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원입니다. 거래 범위는 45,000,000원에서 70,200,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
표면상 최저가 49,700,000원은 최근 12개월 평균의 88.3%입니다. 그러나 이 수치는 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 89,294,600원으로 최근 12개월 평균 56,316,666원과 최신 거래 62,500,000원을 모두 크게 웃돌고, 최근 12건 중 최고 거래가 70,200,000원보다도 높기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,294,600원 |
| 1. 임차인 천선화 보증금 | 88,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 임차인 보증금 88,000,000원 중 48,405,400원이 배당되고 39,594,600원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,700,000원 | 39,594,600원 | 89,294,600원 |
| 2회 유찰 시 | 34,790,000원 | 54,236,220원 | 89,026,220원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 64,485,354원 | 88,838,354원 |
회차가 내려가도 실질취득은 89,294,600원 → 89,026,220원 → 88,838,354원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌기 때문입니다. 즉 이 사건의 경제적 기준가격은 88,000,000원 보증금 수준에 사실상 묶여 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 중진초등학교 남측 인근으로 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 중 15층이며 엘리베이터, 도시가스 난방, 위생·급배수시설, 소화전·화재탐지시설, 주차장설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 동측 중로, 남측 광대로에 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교) 등이 포함·저촉되고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 동일 전용 59.79㎡ 최근 12건의 거래가는 45,000,000원~70,200,000원, 최근 12개월 평균은 56,316,666원입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하기보다 인수액을 합친 실질취득비용을 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 가정 미배당액은 39,594,600원입니다. 실제 배당 결과와 매수인 인수액을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 낙찰가 34,790,000원, 3회 유찰 시 24,353,000원까지 낮아져도 임차보증금 인수액이 각각 54,236,220원, 64,485,354원으로 증가합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 현재 실질취득 89,294,600원은 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 최근 거래 최고 70,200,000원보다 높습니다.
- 체납관리비. 2026년 1월 기준 1,138,320원의 체납관리비가 확인됩니다. 실제 납부 현황과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 10-2에 2022.11.25 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록상태와 매각 후 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 임차권등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부와 배당요구 현황을 입찰 직전 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “4,970만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가 49,700,000원만 보고 접근하면 판단의 출발점부터 틀어집니다. 천선화의 임차보증금은 88,000,000원이고 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 회차에서는 39,594,600원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득은 89,294,600원입니다.
더 낮은 회차로 내려가도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 89,026,220원, 3회 유찰 시 88,838,354원으로, 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수 증가로 상당 부분 상쇄됩니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 56,316,666원이고 최신 거래는 62,500,000원입니다. 유찰 가격은 낮지만 실질취득은 시세보다 높습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 데이터 기준 투자 매력은 낮게 평가하는 것이 타당합니다.
