광주지방법원 2025타경52501. 전라남도 광양시 중동 성호2차아파트 214동 1506호입니다. 철근콘크리트구조 23층 건물의 15층에 있는 아파트로, 감정가 7,100만원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 3,976만원입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형입니다.

등기부에는 임차인 천선화의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 주민등록일은 2020.07.13, 점유개시일은 2020.07.31, 확정일자는 2020.11.26입니다. 말소기준권리인 광양시 압류의 접수일 2025.11.27보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025.11.27 접수된 광양시 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·우리은행·북광주신용협동조합 근저당권과 천선화 명의의 종전 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.

반면 을구 9번 주택임차권등기는 2024.10.02 접수된 권리로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기부상 전세권 말소와 현재 주택임차권등기는 구분해야 합니다. 종전 전세권이 해지됐다고 해서 이후 등기된 주택임차권의 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권

천선화는 주민등록과 점유개시 사실이 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자 및 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 우선변제권이 있어 매각대금에서 배당받을 수 있지만, 배당받지 못한 보증금 잔액은 대항력에 따라 매수인에게 남을 수 있습니다.

주택도시보증공사가 경매를 신청했으나, 이 사실만으로 임차인의 보증금이 모두 해결됐다고 판단할 수 없습니다. 실제 임차인은 천선화 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 경매신청채권자로 표시돼 있습니다. 동일한 88,000,000원을 임차보증금과 별개의 매수인 인수액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로

성호2차아파트의 전용 59.79㎡ 비교 실거래 12건은 2025년 12월부터 2026년 4월까지의 거래입니다. 최근 12개월 평균은 56,316,666원이고, 최신 거래는 62,500,000원입니다.

실거래 최저는 45,000,000원, 최고는 70,200,000원입니다. 현재 최저매각가 39,760,000원만 비교하면 최근 평균의 70.6%이므로 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 그 비율은 선순위 보증금 인수액을 제외한 착시입니다.

실질취득액은 최근 실거래 평균보다 32,799,014원, 최신 거래가보다 26,615,680원 높습니다. 최신 거래가를 기준으로 해도 약 142.6%의 부담입니다. 최근 표본 최고 거래가 70,200,000원보다도 실질취득액이 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,760,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 임차인 배당액 38,644,320원과 인수 예상액 49,355,680원의 합계는 보증금 88,000,000원입니다. 주택도시보증공사의 예상 배당액은 0원이며, 청구금액 88,000,000원은 별도의 매수인 인수금으로 중복 가산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따른 실제 배당 변경 가능성이 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액

선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 최저가가 하락해도 매수인의 총부담이 같은 폭으로 감소하지 않습니다. 예상 배당과 보증금 미변제액을 합산하면 그 관계가 분명해집니다.

최저가가 39,760,000원 → 27,832,000원 → 19,482,400원으로 하락하더라도, 실질취득 예상액은 각각 89,115,680원, 88,900,976원, 88,750,683원입니다. 집행비용 추정치 차이만 반영될 뿐, 총부담은 보증금 88,000,000원 수준에 묶여 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남측 인근입니다. 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 중 15층이며, 복도식 아파트입니다. 엘리베이터, 도시가스 난방, 위생·급배수시설, 소화전, 화재탐지시설 및 주차장설비 등이 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다. 동측 중로와 남측 광대로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역으로, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 실제 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 거래·환금성. 비교 단지는 1,773세대, 2003.11.07 준공으로 집계됩니다. 최근 거래가격 범위는 45,000,000원~70,200,000원이며, 단지 경매 평균 유찰 4.7회와 매각률 45%를 고려해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 9번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수권리 기재를 반드시 확인하세요. 보증금 88,000,000원이 핵심입니다.
• 배당 후 인수액 재산정. 현재 추정액은 49,355,680원이지만 실제 낙찰가, 집행비용, 세금 및 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다.
• 실질취득액 기준 응찰 판단. 최저가 39,760,000원이 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 약 88,000,000원 이상의 부담을 기준으로 최근 시세와 비교하세요.
• 주택도시보증공사 권리관계 확인. 경매신청채권자의 청구권과 임차인의 보증금 반환채권 사이의 관계, 대위변제 및 채권양도 여부를 원본 기록으로 확인하세요. 경매신청 사실만으로 보증금 인수가 해소되지는 않습니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 10-2번의 임대의무기간과 매각 이후 효력을 확인하세요.
• 체납관리비. 현황조사서에 따르면 2026년 1월 기준 체납관리비가 1,138,320원입니다. 공용부분 승계 가능액과 이후 추가 체납액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 주택임차권등기와 현재 실제 점유상태는 구분해야 합니다. 현황 점유자, 보증금 반환 조건, 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 동별 시세 재확인. 비교 거래 집계의 동 표시와 경매 대상 214동이 다르므로 214동의 개별 거래와 층·향·상태에 따른 가격 차이를 확인하세요.
• 추가 유찰의 착시. 최저가가 낮아져도 인수액이 증가하므로 유찰만으로 실질취득 부담이 크게 낮아지지는 않습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 낮다 ≠ 싸게 취득한다”

이 사건은 감정가 71,000,000원인 아파트가 2회 유찰돼 최저가 39,760,000원까지 떨어졌다는 사실만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 88,000,000원의 선순위 임차보증금이 존재합니다. 현재 예상 인수액 49,355,680원을 더하면 매수인의 실질취득 부담은 89,115,680원입니다.

최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원과 비교하면 158.2% 수준으로, 최신 거래가 62,500,000원보다도 상당히 높습니다. 더구나 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.7회, 매각률은 45%로 집계됩니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.

추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 선순위 임차보증금의 미배당 잔액이 늘어 총 취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 따라서 단순한 유찰 대기보다 임차보증금 인수 위험의 실질적인 해소 여부가 중요합니다. 현재 권리관계와 배당 추정을 기준으로는 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.