광주지방법원 2025타경51736. 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1682-22 소재 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 등기부상 현재 남아 있는 주요 권리는 2007년 12월 28일 접수된 씨앤에이치캐피탈 주식회사 가압류를 말소기준권리로 보고, 그 뒤에 설정된 2025년 신한카드 가압류, 프라미스대부 가압류, 강제경매개시결정 및 신한카드 본압류 이행등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 압류·근저당·경매개시결정은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
가격의 핵심은 현재 회차입니다. 감정가 136,573,600원에서 1회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 95,602,000원이며, 경매 시나리오상 감정가 70% 회차로 제시돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이번 물건은 권리 안전성은 양호하지만 가격은 별도 검증이 필요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51736 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1682-22 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 영암군 삼호읍 대불주거1로8길 26 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 김연수 |
| 등기상 소유 형태 | 단독소유 |
| 토지 | 222.2㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 토지이용상황 단독 |
| 감정가 / 최저가 | 136,573,600원 / 95,602,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 프라미스대부 / 23,918,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
2007년 12월 28일 씨앤에이치캐피탈 주식회사 가압류를 말소기준권리로 잡으면, 그 후의 2025년 신한카드 가압류와 프라미스대부 가압류, 2025년 12월 9일 강제경매개시결정, 같은 날 신한카드의 가압류 본압류 이행등기는 매각으로 소멸합니다. 1993년 근저당권, 2005년 압류 및 근저당권, 2006년 경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 현재는 ‘시세 검증’이 핵심
현재 최저매각가는 95,602,000원으로, 시나리오상 1회 유찰 · 감정가 70% 회차입니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않아 동일 유형 주택의 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만으로 ‘싸다’ 또는 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,602,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,120,836원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 씨앤에이치캐피탈 주식회사 | 3,974,323원 | 3,974,323원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신한카드주식회사 | 29,914,859원 | 29,914,859원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 12,798,681원 | 12,798,681원 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 주식회사프라미스대부 | 23,918,883원 | 23,918,883원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,874,418원 |
현재 회차 기준 채권자 총 배당액은 70,606,746원, 미배당은 0원, 소유자 잔여는 22,874,418원으로 산정됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리의 대불주거단지 내 위치로, 주위는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 1-가) 주택이며, 조적조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 222.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 평지·세로장방, 도로는 세로한면(가) 접면입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 국가산업단지, 하수처리구역, 가축사육제한구역이 포함되고 소로3류와 접합니다.
- 제시외 물건. 일괄매각으로 제시외 건물 포함 매각이며, 목록2 지상의 제시외 수목(사과나무 등)도 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 거래 유동성과 적정 매수가를 숫자로 판단하기 어렵습니다. 연립/다세대 특성상 개별 주택 상태와 입지 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 판단하지 않기. 현재 최저매각가는 95,602,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 확인 전입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 보증금, 확정일자, 전입관계를 현황조사서와 현장에서 다시 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물과 사과나무 등 수목이 일괄매각에 포함되므로 현장 형상과 실제 존재 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 국가산업단지·제1종일반주거지역·지구단위계획구역 등 토지이용계획상 제한을 확인하세요.
- 유찰 회차 대비. 2회 유찰 시 매각가격 66,921,399원, 3회 유찰 시 46,844,979원 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 자금계획을 미리 세워두세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 원본 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격은 확인해야 한다”
이 물건의 가장 큰 장점은 등기상 인수액 0원이라는 점입니다. 2007년 12월 28일 가압류를 말소기준권리로 보면 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거의 압류·근저당·경매개시결정도 이미 말소돼 있습니다. 현재 회차의 배당 계산에서도 채권자 미배당은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 최저매각가가 95,602,000원으로 내려온 것은 분명하지만 실거래 비교자료가 없어 시장가격과의 간격을 판단할 수 없습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계가 미상이고 제시외 건물·수목이 포함되어 있어 현장 확인의 중요성이 큽니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격과 점유는 확인 후 입찰이 핵심입니다.
