광주지방법원 2025타경51802. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1476 ‘남악유탑유블레스900’ 1층 상가 111호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사태건기업이고, 2022.02.16. 매매를 원인으로 2022.02.21. 거래가액 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기에서 핵심은 2025.09.22. 설정된 중소기업은행 근저당권 213,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 주식회사대한에스엠 가압류 78,251,144원, 신용보증기금 가압류 450,500,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
이 물건은 권리보다 가격과 상가 공실 리스크를 봐야 합니다. 한 차례 유찰돼 감정가 351,000,000원에서 현재 최저매각가 245,700,000원으로 내려왔지만, 비교할 실거래 시세 자료가 없어 단순히 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 공실 상태이고 관리비가 미납돼 있다는 점은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51802 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1476 남악유탑유블레스900 1층상가111호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 후광대로 330 |
| 물건종류 | 근린시설 · 1층 상가 111호 |
| 소유자 | 주식회사태건기업 (2022.02.16. 매매, 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2025.09.22. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 213,600,000원 |
| 청구액 | 213,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 점유상태 | 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있어 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2025.09.22. 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 그 뒤의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 삼호저축은행 근저당권과 과거 신탁 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 유찰률만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 351,000,000원이고 현재 최저매각가는 245,700,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰, 감정가 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 171,990,000원, 3회 유찰 시 120,392,999원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가 245,700,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 상가는 공실 여부와 실제 임대수익, 공실기간, 관리비, 동일 건물·인근 상가 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,239,800원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한에스엠 | 78,251,144원 | 27,860,200원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 450,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 742,351,144원 중 241,460,200원이 배당되고 500,890,944원이 미배당됩니다. 중소기업은행은 213,600,000원을 전액 배당받지만, 후순위 가압류에는 미배당이 발생합니다. 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·입지 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 광로2류(폭 50m~70m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,916.8㎡, 토지이용상황은 상업나지, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 공시지가. 1,664,000원/㎡입니다.
- 점유. 매각물건명세서상 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 현재 시세 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 거래가격과 임대조건을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 공실로 조사된 만큼 현장 방문을 통해 내부 상태와 영업·임대 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026년 1월 기준 약 820,000원 미납으로 조사됐으며, 공용부분 관리비의 실제 인수범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.09.22. 중소기업은행 근저당권이 말소기준인지와 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 245,700,000원, 2회 유찰 시 171,990,000원, 3회 유찰 시 120,392,999원 시나리오를 기준으로 자금계획을 나눠 검토할 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2025.09.22. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 주식회사대한에스엠·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 권리상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 245,700,000원으로 감정가의 70%지만, 실제 시장 거래가격을 비교할 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 여기에 공실과 관리비 약 820,000원 미납 사실까지 있으므로, 권리는 통과하되 가격·임대성·관리비를 확인한 뒤 접근하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
