광주지방법원 2025타경51802. 전남 무안군 삼향읍 남악리 남악유탑유블레스900의 1층상가111호입니다. 소유자는 주식회사태건기업으로, 2022년 2월 매매를 통해 340,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 이후 2025년 9월 중소기업은행이 채권최고액 213,600,000원의 근저당권을 설정했고, 같은 해 11월과 12월 가압류가 연이어 등기됐습니다. 결국 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
핵심은 말소기준권리의 선후관계입니다. 2025년 9월 22일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 주식회사대한에스엠과 신용보증기금의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 삼호저축은행 근저당권과 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 권리 인수 구조는 단순하지만, 상가의 수익성·환금성·관리비 문제는 등기상 권리와 별개의 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51802 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1476 남악유탑유블레스900 1층상가111호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 상가 |
| 소유자 | 주식회사태건기업 |
| 소유권 취득 | 2022.02.21 · 매매 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 | 351,000,000원 |
| 최저매각가 | 196,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 경매신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구액 | 213,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.22 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 213,600,000원 |
| 점유 현황 | 공실 · 신고된 임차인 없음 |
| 관리비 | 2026년 1월 기준 약 820,000원 미납 · 공용부분 인수 가능 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준은 을구 7번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하며, 이후 등기된 주식회사대한에스엠의 가압류 78,251,144원, 신용보증기금의 가압류 450,500,000원, 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다. 두 가압류의 청구금액이 크더라도 그 금액 자체를 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
② 가격 비교 — 감정가 56%가 곧 저가매수는 아니다
최초 감정가는 351,000,000원이었지만, 현재는 2회 유찰로 최저매각가가 196,560,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 56%라는 할인율은 명확합니다. 다만 감정가는 시장에서 즉시 매도할 수 있는 금액을 보장하지 않으며, 상가는 임대수익과 공실 가능성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 가격 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 351,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 회차 | 56% | 196,560,000원 | 2회 유찰 · 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 137,592,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 96,314,400원 | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 시나리오는 가격이 내려갈 경우의 가정일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 현재 최저매각가에 권리상 인수액은 더해지지 않지만, 관리비와 취득 관련 비용은 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,551,840원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 213,600,000원 | 193,008,160원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주식회사대한에스엠 | 78,251,144원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 450,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 3,551,840원을 공제하면 중소기업은행에 193,008,160원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 중소기업은행의 배당액은 채권최고액 기준 213,600,000원에 미달합니다. 이후 가압류채권자들에게 돌아갈 금액은 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.
시뮬레이션상의 전체 채권액은 742,351,144원, 예상 채권자 배당총액은 193,008,160원, 미배당 합계는 549,342,984원입니다. 단, 이는 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정이며, 실제 확정채권액·배당순위·당해세 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·등기 정보 기준)
- 물건 특성. 남악유탑유블레스900에 위치한 1층 근린시설입니다. 주거용 아파트가 아닌 상가이므로 주변 점포의 공실률·업종 수요·임대료 수준이 투자 판단의 핵심입니다.
- 용도지역. 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 택지개발지구와 지구단위계획구역 등에 포함되어 있습니다.
- 도로 조건. 토지는 광로2류 (폭 50m~70m), 중로2류(폭 15m~20m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 것으로 나타납니다. 다만 이 사실만으로 111호 개별 점포의 전면 노출, 실제 출입 동선 또는 유동인구가 우수하다고 단정할 수는 없습니다.
- 토지 기초정보. 지목은 대(垈), 토지면적은 3,916.8㎡, 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다. 이는 해당 상가 호실의 전용면적이나 개별 시장가치를 나타내는 수치는 아닙니다.
- 점유 및 수익성. 매각물건명세서상 공실입니다. 명도 측면에서는 유리한 요소지만, 기존 임대수익이 확인되는 상태는 아닙니다. 실제 임대 가능 보증금·월세·공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상가는 동일 건물 안에서도 위치·전면부·동선·업종 적합성에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 가격만으로 재매각 가능성이나 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 동일 건물 및 주변 근린시설의 최근 실거래가격과 매물 호가를 대조하고, 면적·층·점포 위치 차이를 반영해 비교해야 합니다.
- 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 보증금과 월세, 공실 기간, 관리비, 수선비 등을 확인해 최저가 196,560,000원의 수익성을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 2026년 1월 기준 약 820,000원 미납이 보고되어 있습니다. 관리주체를 통해 현재까지의 누적 미납액과 공용부분·전용부분 구분, 매수인 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 명세서상 공실이지만 입찰 직전 실제 사용·점유 여부와 출입 상태를 재확인해야 합니다.
- 근저당권 말소관계. 2025.09.22 중소기업은행 근저당권이 말소기준임을 확인하고, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸관계를 최신 등기사항증명서로 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 가정가격은 137,592,000원과 96,314,400원입니다. 단순히 낮아지는 가격이 아니라 확인된 임대수익과 시장가치를 기준으로 응찰 가능 범위를 결정해야 합니다.
- 추가 취득비용. 취득 관련 세금·등기비용· 공용관리비 승계 가능액·수선비 등은 권리 인수액 0원과 별도로 검토해야 합니다.
- 매각서류 재확인. 매각기일 2026.11.02 이전에 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서와 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 56% ≠ 시세의 56%”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 공실 상가 경매입니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류도 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 없이 공실로 조사되어 등기상 인수액은 0원입니다. 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.
그렇지만 두 차례 유찰로 감정가의 56%까지 내려온 196,560,000원이 곧바로 저렴한 가격이라는 의미는 아닙니다. 실제 비교 시세와 임대수익이 확인되지 않았고, 미납 공용관리비 승계 가능성도 남아 있습니다. 후순위 채권의 큰 미배당액은 매수인에게 넘어오지 않지만, 그것이 상가의 사업성까지 보장하는 것은 아닙니다.
결론은 권리 부담은 낮지만, 가격 판단은 보류입니다. 응찰 여부는 할인율보다 실제 상권·임대수익·공실 위험과 관리비 부담을 확인한 뒤 결정해야 합니다. 추가 유찰 가능성은 검토하되, 그 자체를 수익의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
