95,200,000원
광주지방법원 2026타경11. 목포시 산정동 정우빌라트2차 201동 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 이용진은 2017.10.30 매매를 원인으로 2017.11.06 소유권을 취득했고 거래가액은 148,800,000원입니다. 같은 날 목포농업협동조합이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년부터 카드사·신용보증기관·금융기관 등의 가압류와 국·국민건강보험공단·목포시의 압류가 연이어 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경11 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1040-638 201동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 22.5평형 |
| 전용면적 | 58.97㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 · 사용승인일 2017.07.05 |
| 소유자 | 이용진 · 2017.11.06 소유권이전 · 거래가액 148,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 76,966,331원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.08.03 목포신용협동조합 근저당 3,250,000,000원과 2017.09.04 변진섭 근저당 1,000,000,000원은 2017.11.06 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 목포농업협동조합 117,600,000원 근저당입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 최성룡 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성룡 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최성룡의 전입신고일은 2021.01.13으로 말소기준권리인 2017.11.06보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 9,520만원은 실거래 9,900만원의 96.2%
정우빌라트2차는 31세대, 사용승인일 2017.07.05이며 대상 면적은 58.97㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 58.97㎡ | 2 | 99,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 제공된 금액과 최신 거래가는 모두 99,000,000원이고, 현재 최저가 95,200,000원은 그 금액의 96.2%입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건이므로 이 수치만으로 시세를 단정하기보다는 실제 입찰 전 추가 거래와 물건 상태를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 목포농업협동조합 | 117,600,000원 | 93,086,400원 |
| 3. 롯데카드 주식회사 가압류 | 30,822,861원 | 0원 |
| 4. 목포신용협동조합 가압류 | 27,122,544원 | 0원 |
| 5. 목포농업협동조합 가압류 | 30,512,864원 | 0원 |
| 6. 현대카드 주식회사 가압류 | 5,338,621원 | 0원 |
| 7. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 8,571,193원 | 0원 |
| 8. 전남신용보증재단 가압류 | 79,670,000원 | 0원 |
| 9. 신용보증기금 가압류 | 142,500,000원 | 0원 |
| 10. 하나카드 주식회사 가압류 | 10,186,403원 | 0원 |
| 11. 목포농업협동조합 가압류 | 8,396,708원 | 0원 |
| 12. 주식회사 광주은행 가압류 | 36,906,538원 | 0원 |
| 13. 근로복지공단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 14. 수협은행 가압류 | 8,336,118원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 515,963,850원, 채권자 예상배당은 93,086,400원, 미배당은 422,877,450원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 95,200,000원 | 93,086,400원 | 422,877,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,639,999원 | 65,040,479원 | 450,923,371원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,647,999원 | 45,408,335원 | 470,555,515원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 유찰 시 매각가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 채권자 미배당액은 유찰이 거듭될수록 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포고등학교 남서측 인근이며 주위는 다세대주택·단독주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고, 동측 세로(가)를 통하여 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 연립주택 부지이며 제1종일반주거지역, 공시지가 197,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·방재지구에 포함됩니다.
- 거래. 31세대 단지이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 최성룡은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 99,000,000원 거래 1건만으로 시세를 확정하지 말고 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 물건 상태 확인. 감정평가상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없지만 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 표본 확인이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2017.11.06 목포농업협동조합 근저당 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 최성룡의 전입도 2021.01.13이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 현재 최저가 95,200,000원이 실거래 99,000,000원의 96.2%로 낮지만, 비교 가능한 실거래가 1건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 시세 표본과 세금 압류의 실제 배당순위를 확인하는 것이 승부처입니다.
