광주지방법원 2026타경19. 목포시 산정동 황실아파트 비동 4층 405호, 전용 84.52㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 천경희이며 2009년 7월 20일 거래가액 53,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 존속하는 근저당권은 없고, 말소기준은 2026년 2월 3일 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026년 4월 16일 목포시 압류가 들어왔지만 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가 61,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 42,700,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 2026년 1월 60,000,000원 한 건으로, 현재 실질취득액은 그 가격의 71.2% 수준입니다. 전체 9건 평균 51,944,444원보다도 낮지만, 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 60,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경19 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1080-54 황실아파트 비동 4층405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.52㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 아파트 중 4층 405호 |
| 소유자 | 천경희 (2009.07.20. 거래가액 53,500,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 42,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장석호 / 21,887,123원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 인수권리는 없다
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 신고 자료는 없고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준은 2026년 2월 3일 장석호의 강제경매개시결정이며, 그 이후 등기된 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 근저당권과 2023년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 28.8% 낮은 현재가
같은 단지 ‘황실’의 동일 면적 84.52㎡ 실거래입니다. 총 9건이 확인되며, 최신 거래는 2026년 1월 60,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 60,000,000원이고, 이전 거래군 대비 최근 가격 추세는 +17.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.52㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 84.52㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2024.02 | 84.52㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2024.02 | 84.52㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 84.52㎡ | 2 | 66,500,000원 |
| 2022.10 | 84.52㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2022.08 | 84.52㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 84.52㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2021.10 | 84.52㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.52㎡ | 9건 | 51,944,444원 |
실거래 범위는 40,000,000원~66,500,000원, 전체 평균은 51,944,444원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 42,700,000원으로 전체 평균의 82.2% 수준입니다. 더 중요한 최근 가격 기준으로 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 60,000,000원이므로 현재 실질취득액은 71.2%에 불과합니다. 최근 가격 추세 역시 이전 거래군 대비 17.8% 상승으로 집계돼 있어, 현재 회차는 데이터상 가격 할인폭이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,168,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 장석호 | 21,887,123원 | 21,887,123원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,644,277원 |
현재 회차 42,700,000원 가정에서는 신청채권자 장석호의 청구액 21,887,123원이 전액 배당되고 19,644,277원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 산정동 소재 목포연동초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·학교가 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 아파트이며, 외벽 몰탈 위 페인팅·내벽 벽지 및 타일·샤시창호입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지·도로. 평지의 아파트 부지로 서측 및 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지면적은 2,874.4㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 355,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가상 현재 이용상태는 아파트입니다.
- 환금성. 72세대, 1990.06.14 준공 단지로 규모와 연식은 보수적으로 봐야 합니다. 동일면적 실거래는 확인되지만 거래가 범위가 40,000,000원~66,500,000원으로 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 42,700,000원은 최신 거래 60,000,000원보다 낮습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리비를 확인해 가격 여유를 남기는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 목포시 압류. 2026.04.16 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리되어 있으나, 당해세 등 배당 우선변수의 실제 존재 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 노후도. 1990년 준공 아파트이므로 내부 마감·배관·난방·공용부 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 72세대 소규모 단지이고 과거 거래가격 편차가 큽니다. 매도 시점의 호가보다 실제 체결 가능한 가격을 기준으로 출구전략을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리도 단순하고, 현재 가격도 시세 아래”
이 물건은 현재 등기상 선순위 담보권이 남아 있지 않고, 확인된 임차인도 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서도 1회 유찰된 최저가 42,700,000원은 최신 동일면적 거래 및 최근 12개월 평균 60,000,000원의 71.2% 수준입니다. 전체 거래 평균만이 아니라 최신 가격을 기준으로 봐도 할인폭이 확인됩니다.
다만 72세대·1990년 준공이라는 단지 규모와 연식, 과거 실거래의 큰 가격 편차는 별도 리스크입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 점유 상태와 노후도, 수리비, 향후 매도 가능 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다. 데이터 기준으로는 권리 합격, 현재 가격도 경쟁력 있음에 가깝지만, 소규모 노후 단지의 환금성까지 감안한 입찰가 설정이 필요합니다.
