광주지방법원 2026타경19. 목포시 산정동 황실아파트 비동 405호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.52㎡, 철근콘크리트조 6층 아파트의 4층 세대입니다. 감정가는 6,100만원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저가격은 3,416만원입니다. 소유자는 천경희 씨로, 2009년 7월 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 장석호 채권자가 청구한 21,887,123원을 바탕으로 진행되는 강제경매입니다.
권리관계에서 눈여겨볼 특징은 현재 살아 있는 근저당권이 없다는 점입니다. 과거 목포수산업협동조합과 김부국의 근저당권이 있었지만 모두 말소됐습니다. 이번 사건에서는 2026년 2월 3일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있으며, 이후의 목포시 압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 판단은 구분해야 합니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있어, 점유관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경19 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1080-54 황실아파트 비동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 목포시 연동로4번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.52㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트 |
| 단지 규모 | 황실아파트 · 72세대 · 1990.06.14 준공 |
| 소유자 | 천경희 (2009.07.20 소유권이전등기 · 거래가액 53,500,000원) |
| 감정가 | 61,000,000원 |
| 최저매각가 | 34,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장석호 / 21,887,123원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 점유·임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 현재 근저당권 | 없음 (과거 근저당권 모두 말소) |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대관계는 확인 필요
이 물건의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.02.03 강제경매개시결정입니다. 그 뒤에 등기된 2026.04.16 목포시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞서 설정된 목포수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 26,000,000원)은 2026.02.20 말소됐으며, 김부국의 근저당권(채권최고액 150,000,000원)도 2023.10.25 말소된 상태입니다.
또한 목포시 압류는 매각으로 소멸하더라도, 관련 조세채권의 법정기일과 우선순위는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 등기상 소멸 여부와 세금의 배당순위는 서로 구분해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 43%가량 낮은 최저가
황실아파트의 동일 면적 84.52㎡ 실거래 내역입니다. 확인된 거래는 총 9건이고 전체 평균은 51,944,444원입니다. 다만 오래된 거래까지 포함된 평균보다 중요한 것은 최근 거래입니다. 2026년 1월 동일 면적 거래가는 60,000,000원으로, 최근 12개월 평균도 이 금액입니다. 단, 최근 12개월 표본이 단 1건이므로 이를 확정적인 시장가격으로 받아들이기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.52㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 84.52㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2024.02 | 84.52㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2024.02 | 84.52㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2024.01 | 84.52㎡ | 2 | 66,500,000원 |
| 2022.10 | 84.52㎡ | 6 | 47,000,000원 |
| 2022.08 | 84.52㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 84.52㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2021.10 | 84.52㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.52㎡ | 9건 | 51,944,444원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.52㎡ | 1건 | 60,000,000원 |
현재 최저매각가 34,160,000원은 최근 거래가 60,000,000원의 56.9%에 불과합니다. 금액 차이는 25,840,000원입니다. 전체 9건 평균 51,944,444원과 비교해도 최저가는 65.8% 수준입니다. 가격 측면에서는 확실히 검토할 만한 격차가 형성돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,014,880원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 장석호 | 21,887,123원 | 21,887,123원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 11,257,997원 |
집행비용 1,014,880원을 우선 공제하고 신청채권자의 청구금액 21,887,123원을 전액 배당하는 단순 추정입니다. 예상 소유자 잔여금은 11,257,997원이며, 신청채권의 미배당액은 0원입니다. 당해세·기타 우선배당채권·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당과 가격 시나리오
현재까지 2회 유찰돼 감정가의 56% 수준에서 매각이 예정돼 있습니다. 추가 유찰되는 경우의 가격과 채권배당을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 예상 시나리오이지 실제 유찰이나 낙찰을 보장하는 수치는 아닙니다.
| 유찰 회차 | 최저가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(56%) | 34,160,000원 | 21,887,123원 | 0원 | 11,257,997원 |
| 3회 유찰 가정(39%) | 23,912,000원 | 21,887,123원 | 0원 | 1,194,461원 |
| 4회 유찰 가정(27%) | 16,738,399원 | 16,037,108원 | 5,850,015원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 가정에서는 신청채권자의 청구금액이 전액 배당되는 구조입니다. 4회 유찰 가정에서는 신청채권자에게 5,850,015원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이는 신청채권자에게 돌아가지 못한 금액이며, 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 확인되지 않은 대항력 임차관계가 나타난다면 이 판단은 변경될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포연동초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 가로장방형 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 아파트입니다. 일반 급배수·위생·난방·화재탐지 및 경보·지하주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·도시지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 355,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실내 수리 상태와 설비 노후 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1990.06.14 준공된 72세대 아파트입니다. 동일 면적 전체 거래 표본은 9건, 최근 12개월은 1건이어서 실거래 평균의 대표성에는 한계가 있습니다.
- 단지 경매 이력. 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자부터 확인. 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지 현황조사와 현장 확인을 통해 구분해야 합니다.
- 대항력 및 인수 가능성. 점유자가 임차인이라면 전입일·점유 개시 시점·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 현재 임대관계는 미상이므로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 목포시 압류 관련 세금. 압류 자체는 매각으로 소멸하지만 조세채권의 법정기일과 우선배당 가능성을 확인해야 합니다. 추정 배당표에는 관련 금액이 반영되지 않았습니다.
- 입찰자금. 최저매각가 34,160,000원 외에 입찰보증금, 잔금, 취득 관련 비용, 관리비·수리비 등 별도 자금 계획을 확인하세요. 실제 보증금액은 매각공고의 기준을 따릅니다.
- 노후 아파트 수리. 준공 시기와 건물 구조를 고려해 누수·배관·난방·창호·전기설비 상태를 확인하세요.
- 명도 비용. 실제 점유관계에 따라 인도명령, 인도 협의, 명도 소요기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 체납 관리비가 있는지 확인하고, 공용부분 관리비의 승계 가능성도 관리사무소를 통해 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 거래 60,000,000원은 단 1건입니다. 과거 40,000,000원 거래도 존재하므로 동일 면적이라는 이유만으로 현재 세대의 시장가치를 동일하게 평가하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·매각공고의 최신 내용을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 마지막 확인이 필요하다”
황실아파트 비동 405호는 감정가 61,000,000원에서 최저매각가 34,160,000원까지 떨어진 물건입니다. 최근 동일 면적 거래가 60,000,000원과 비교하면 56.9%에 불과합니다. 2회 유찰로 형성된 할인폭은 분명한 가격상 장점입니다.
등기상으로도 존속하는 근저당권은 없으며 강제경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 추정 배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 미상이라는 문구는 반드시 해소해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 보증금 인수 가능성과 실질취득가격을 새로 분석해야 하기 때문입니다.
여기에 72세대 규모, 1990년 준공이라는 노후·소규모 단지 특성과 최근 12개월 실거래 1건이라는 한계를 함께 고려해야 합니다. 가격은 긍정적이지만 권리 확인과 환금성 평가는 보수적으로. 이 물건의 최종 판단은 낮아진 최저가 자체보다 점유관계의 명확성, 실제 취득비용, 매각 가능한 시장가격에 달려 있습니다.
