광주지방법원 2026타경50003. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 ‘뉴캐슬하이클래스’ 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사세종건설산업이며, 2017년 소유권보존 이후 2017년 주식회사대우건설 전세권 200,000,000원이 설정됐다가 2021년 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 2025년 등기된 임종윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.03.24, 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.04.21이고, 임차권등기는 2025.07.24 접수됐습니다. 말소기준권리인 2026.01.07 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계이므로 대항력 있는 선순위 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 9층 901호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 9층 901호 · 사용승인일 2017.08.31 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 159,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임종윤 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2017년 대우건설 전세권은 2021년 해지로 이미 말소됐으므로 현재 인수대상이 아닙니다. 반면 임종윤은 2023.04.21 전입·점유를 시작했고, 2023.03.24 확정일자를 갖춘 뒤 2025.07.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2026.01.07 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 有 · 우선변제 有입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 · 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임종윤 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2023.04.21 확정 2023.03.24 | 2025.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임종윤은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 160,000,000원 한 건으로 봅니다. 다만 등기부상 임차권자와 경매신청 채권자의 이름이 모두 임종윤이고 청구금액도 160,000,000원으로 표시돼 있어, 두 금액을 별개의 160,000,000원 채권으로 단정해 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권 관계는 원본 문서를 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 유찰이 곧 할인은 아니다
현재 최저매각가는 159,600,000원이지만, 매수인의 경제적 부담은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서 임차인 예상배당은 156,565,600원이고, 보증금 잔액 3,434,400원이 인수됩니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 159,600,000원 + 3,434,400원 = 163,034,400원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 159,600,000원 | 3,434,400원 | 163,034,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 111,720,000원 | 50,644,080원 | 162,364,080원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 78,204,000원 | 83,603,672원 | 161,807,672원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 159,600,000원에서 111,720,000원, 78,204,000원으로 낮아질수록 인수액은 3,434,400원에서 50,644,080원, 83,603,672원으로 커집니다. 즉 대항력 임차보증금 160,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 형성해, 추가 유찰에도 실질취득은 계속 약 160,000,000원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,034,400원 |
| 1. 임차인 임종윤 보증금 | 160,000,000원 | 156,565,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 임종윤 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 3,434,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 임차인과 신청채권자가 동일한 이름·동일 금액으로 표시되므로 별도 160,000,000원을 단순 합산하지 않고 채권원인을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근 남악신도시 택지개발지구에 위치하며, 부근은 상가·오피스텔·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 남악신도시 내 간선도로망이 정비돼 있고 본건까지 차량통행이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 15층 철근콘크리트구조로 2017.08.31 사용승인됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 6차선 도로, 서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,735.3㎡이며 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 159,600,000원이 아니라 인수액을 더한 163,034,400원을 기준으로 판단하세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 50,644,080원, 3회 유찰 시 인수 83,603,672원으로 증가해 실질 부담은 계속 약 160,000,000원대입니다.
- 임차관계 원본 확인. 전입 2023.04.21, 확정 2023.03.24, 임차보증금 160,000,000원과 실제 보증금 지급자료를 대조하세요.
- 동일인 채권관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자 모두 임종윤으로 표시되므로 경매신청 원인채권과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의거해 조사됐으므로 내부 상태와 실제 이용현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 228,000,000원도, 현재 최저가 159,600,000원도 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원입니다. 현재 회차에서는 보증금 중 3,434,400원을 매수인이 인수해 실질취득이 163,034,400원이 되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 2회 유찰 162,364,080원, 3회 유찰 161,807,672원 수준의 총 부담이 유지됩니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰돼 70%까지 내려왔다”는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리분석의 결론은 분명합니다. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가로 판단해야 하는 대항력 임차인 인수형 사건입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되는 관계까지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
