173,600,000원
광주지방법원 2026타경50037. 목포대성엘에이치천년나무아파트 106동 14층 1401호입니다. 현재 말소기준권리는 2022.03.28 주식회사애큐온저축은행 근저당권, 채권최고액은 219,600,000원입니다. 이후 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당, 국의 압류, 신용보증기금·전남신용보증재단· 주식회사오케이저축은행·주식회사 광주은행의 가압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 2016.06.07 전입한 김원미입니다. 전입일이 말소기준보다 약 6년 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 경우 보증금 규모를 모른 채 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 “대항력 가능·미상”으로 판정합니다. 최저가가 내려갈수록 싸 보이더라도 실제 취득비용은 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금이 될 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50037 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대성동 222 목포대성엘에이치천년나무아파트 106동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 전용 84.97㎡ |
| 소유자 | 이선진 · 2016.03.21 소유권이전 · 거래가액 180,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 애큐온저축은행 / 192,051,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 전입자가 핵심
과거 농협은행·주식회사상상대부·주식회사에스비아이저축은행 관련 근저당과 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.28 애큐온저축은행 근저당입니다. 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부 후순위 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김원미 | 2016.06.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 배당모형에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 김원미의 미상 보증금을 확정적으로 해소했다는 뜻으로 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 69.6%라는 숫자를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다
목포대성엘에이치천년나무 동일 평형 전용 84.97㎡의 최근 거래 12건 평균은 249,416,666원입니다. 현재 최저가 173,600,000원은 이 평균의 69.6%이고, 최신 거래는 2026.04 249,000,000원입니다. 감정가 248,000,000원도 최근 거래 수준과 가깝습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 243,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 24 | 248,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 249,416,666원 |
거래 범위는 238,000,000원~260,000,000원입니다. 같은 14층 거래도 2026.03에 255,000,000원이 확인됩니다. 표면상 현재 최저가와 실거래 사이에는 큰 차이가 있지만, 이 사건에서 가격 메리트 판단의 기준은 최저가 자체가 아니라 실제 인수액까지 포함한 실질취득가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 219,600,000원 | 170,369,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 48,100,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 35,394,379원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 37,318,811원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 9,156,728원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 2,463,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당모형의 총 채권액은 352,033,242원, 채권자 배당액은 170,369,600원, 미배당은 181,663,642원입니다. 이 모형의 매수인 인수액은 0원이나, 김원미의 보증금·우선변제 관계가 미상이라 임차보증금 인수 여부를 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 모형입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 181,663,642원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 121,519,999원 | 119,018,719원 | 233,014,523원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 85,063,999원 | 83,132,847원 | 268,900,395원 |
현재 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 것과 임차보증금 위험이 별개의 문제입니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 되는 구조라면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘 수 있으므로, 유찰 자체가 실질취득가 절감으로 직결된다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 목포대성엘에이치천년나무는 1,391세대, 2015.12.22 준공 단지입니다.
- 거래 표본. 전용 84.97㎡ 최근 12개월 거래 12건이 확인되고, 거래가는 238,000,000원~260,000,000원입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 61,313.3㎡, 토지이용상황 아파트, 평지·부정형·광대소각입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 460,900원/㎡입니다.
- 계획·제한. 가축사육제한구역·도시지역·제3종일반주거지역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역·지구단위계획구역 등에 저촉됩니다.
- 도로. 대로3류에 접하고 중로2류에도 접하며, 중로3류·소로1류에 저촉됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김원미 보증금 확인. 보증금 액수가 실질취득가를 좌우합니다. 확인 전에는 낙찰가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만 확인된 상태이므로 우선변제와 실제 미배당액을 확정해야 합니다.
- 인수액 재산정. 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는지 확인해 낙찰가와 합산해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 249,416,666원, 최신 거래 249,000,000원과 실질취득가를 비교하세요.
- 후순위 권리. 2022.03.28 말소기준 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제와 미상 보증금을 확정 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
맺으며 — “69.6%”보다 먼저 봐야 할 숫자는 ‘미상 보증금’이다
이 물건은 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 173,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 249,416,666원과 비교하면 숫자상 매우 낮아 보입니다. 하지만 2016.06.07 전입한 김원미가 2022.03.28 말소기준권리보다 앞선다는 사실 하나가 가격 판단의 전제를 바꿉니다.
보증금이 얼마인지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지, 배당 후 얼마가 남는지 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 결론은 “표면 가격은 매력적이지만 권리 확인 전에는 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 선순위 전입자의 보증금과 최종 인수액을 숫자로 확정하는 것입니다.
