광주지방법원 2026타경50055. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 2층 205호입니다. 감정 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2010년 12월 14일 거래가액 43,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 광주동부신용협동조합의 채권최고액 19,500,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 주택임차권과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 2024년 등기된 임차권입니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 보증금은 52,000,000원, 주민등록일자는 2021년 12월 13일, 확정일자는 2021년 12월 17일입니다. 하지만 이 신고는 보증기관 관련 승계 신고로 분류돼 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 더구나 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사가 2026년 4월 14일 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권과 관련한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50055 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 2층205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2010.12.14. 거래가액 43,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 53,624,108원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.12.14. 광주동부신용협동조합 근저당권입니다. 2024.01.09. 주택임차권등기는 그보다 후순위이고, 2026년의 강제경매·임의경매 개시결정도 모두 후순위입니다. 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당, 동양시멘트주식회사 전세권, 김세진 전세권, 김걸범 근저당 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차권·승계 분석 — 실제 임차인 0명, 실질 인수 0원
| 신고 주체 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 등기상 입주자 문미정 | 52,000,000원 | 2021.12.13 / 2021.12.17 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 신고 |
또한 이 신고는 보증기관 관련 승계 신고로 분류되므로 보증금 52,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 이 분석에서 집계하는 실제 임차인은 0명입니다. 확약의 효력은 해당 승계 임차권에 한정되므로, 입찰 전에는 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해 그 범위를 최종 확인하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 80.3%
근화희망타운1차는 294세대이며 1996.06.28. 준공됐습니다. 비교 대상 전용면적은 59.79㎡이고, 최근 12개월 실거래 평균은 54,900,000원, 최근 거래는 2026.03. 50,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득금액은 44,100,000원으로 최근 12개월 평균의 80.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 54,900,000원 |
가격만 보면 현재 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래 50,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -2.5%로 나타나므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 55,258,333원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,193,800원 |
| 2. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 53,624,108원 | 23,406,200원 |
| 4. 경매개시결정 · 광주동부신용협동조합 | 53,624,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 126,748,216원 중 42,906,200원이 배당되고 83,842,016원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 다만 데이터상 매수인 인수액은 0원이며, 승계 임차권도 확약으로 잔존 반환청구권을 포기하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 2층 205호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 근화희망타운1차는 294세대, 1996.06.28. 준공 단지입니다. 최근 거래가격은 43,000,000원부터 65,000,000원까지 분포하며 최근 추세는 -2.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 2026.04.14. 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 관련 승계 신고로 분류돼 별도 실제 임차인의 52,000,000원 보증금처럼 다시 합산하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 55,258,333원보다 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 중심으로 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -2.5%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 응찰가를 높게 잡지 않는 것이 좋습니다.
- 2층 개별성 확인. 비교 거래 중 전용 59.79㎡ 2층 거래가 45,000,000원과 64,000,000원으로 존재하므로 내부 상태와 시점 차이를 현장 확인에 반영하세요.
- 배당·체납 확인. 예상배당은 집행비용·기재 채권을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 미반영이므로 원본 배당요구 및 체납 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 하락장에서의 가격
이 사건은 겉으로 보면 52,000,000원의 주택임차권이 있어 복잡해 보이지만, 말소기준권리보다 후순위이고 보증기관 승계 신고이며, 서울보증보험 주식회사가 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약까지 제출했습니다. 따라서 실제 임차인 0명, 매수인 실질 인수 0원으로 분석됩니다.
가격도 현재 최저 44,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 54,900,000원의 80.3%여서 감정가 63,000,000원보다는 현실적인 구간으로 내려왔습니다. 다만 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 시세 추세가 -2.5%이므로, 단순히 “감정가에서 30% 내려왔다”는 이유만으로 싸다고 단정하는 것은 금물입니다. 권리 위험은 낮고 가격 여지는 있지만, 하락 추세와 2층 개별 상태까지 확인해 응찰가를 보수적으로 정하는 물건입니다.
