광주지방법원 목포지원 2026타경50055. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 205호입니다. 감정가 63,000,000원인 물건이 2회 유찰돼 35,280,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 상당한 할인이지만, 이 물건은 등기상 52,000,000원의 주택임차권이 존재하기 때문에 먼저 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조인지 확인해야 합니다.

권리 판단의 출발점은 2010.12.14 광주동부신용협동조합 근저당권입니다. 임차권의 주민등록일은 2021.12.13, 점유개시일은 2021.12.27입니다. 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차권은 선순위 대항력을 갖추지 못한 후순위 권리로 판단됩니다. 더욱이 신청채권자이자 주택임차권 승계인인 서울보증보험이 잔존 보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.

따라서 현재 확인된 권리와 확약을 전제로 하면 낙찰가와 실질취득액은 모두 35,280,000원으로 평가할 수 있습니다. 단, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 포함하지 않은 금액이며, 확약 범위 밖에 새로운 점유자나 별도의 인수권리가 확인된다면 판단은 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 52,000,000원이 있어도 인수는 0원

1996년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2010.12.14 말소됐고, 동양시멘트주식회사와 김세진의 과거 전세권도 이미 말소됐습니다. 2021년 김걸범 명의 근저당권 역시 2021.12.13 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 말소기준은 2010.12.14 광주동부신용협동조합의 채권최고액 19,500,000원 근저당권입니다.

그 이후 발생한 주택임차권과 강제·임의경매개시결정은 확인된 등기상 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다. 특히 2024.01.09 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 말소기준권리 이후입니다.

임차인·승계권리 분석

임차권등기에는 한국토지주택공사가 권리자로 기재돼 있고, 주민등록상 입주자로 문미정이 확인됩니다. 서울보증보험은 신청채권자 겸 주택임차권 승계인으로 확약서를 제출한 주체입니다. 이들을 각각 독립적인 임차인으로 계산하거나 보증금을 중복합산해서는 안 됩니다.

실제 임차인 독립 신고 0명이며, 별도로 확인되는 입주자 명의는 문미정입니다. 한국토지주택공사 명의의 법인 임차권과 서울보증보험의 승계 채권관계는 보증금 52,000,000원에 관한 하나의 임차권 관계로 구분해 분석합니다. 문미정의 현재 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다.

※ 등기상 원 임차보증금은 52,000,000원입니다. 이는 임차권에 기재된 채권금액이지 매수인이 부담할 금액을 의미하지 않습니다. 확인된 권리의 대항력 판정과 2026.04.14 승계인 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 서울보증보험의 배당채권과 임차보증금을 독립된 두 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래와 비교해도 할인폭이 있다

같은 단지 근화희망타운1차의 전용면적 59.76~59.79㎡ 거래 자료입니다. 전체 거래 평균은 55,258,333원이지만, 과거 높은 거래금액이 포함된 평균만으로 가격을 판단하면 실제 시장 상황을 과대평가할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 실거래 50,000,000원을 우선 비교합니다.

최저매각가 35,280,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%입니다. 최신 거래인 2026년 3월의 50,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 단순히 감정가 대비 할인된 것이 아니라 최근 실거래와 비교해도 가격상 여유가 있는 구간입니다.

중요한 점은 이 비교에서 최저가와 실질취득액이 일치한다는 것입니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조라면 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 그러나 본건은 확인된 후순위 임차권과 승계인 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 산정하므로, 최저가 35,280,000원이 부대비용을 제외한 취득액 기준이 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 선순위 근저당권에 먼저 배분한 뒤 신청채권자 서울보증보험에 일부 금액이 돌아갑니다. 채권자들의 미배당은 상당하지만, 채권자의 미회수액이 그대로 매수인의 채무로 이전되는 것은 아닙니다.

집행비용 1,035,040원은 매각가 약 2.9%를 적용한 추정치입니다. 채권액·배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 서울보증보험 및 광주동부신용협동조합의 청구채권 관계와 중복 여부는 배당표 원본으로 확인해야 합니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

추가 유찰 시 최저매각가와 채권자 배당액은 줄어듭니다. 반면 현재 확인된 임차권에 대한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 채권자의 미배당이 증가해도 그것만으로 매수인의 부담이 증가하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 목포시 대양동 소재 목포중앙고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 주변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조·조적조 평슬래브지붕 15층 건물의 2층 205호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다. 개별 설비의 현재 작동 상태와 유지보수 수준은 현장 확인이 필요합니다.
• 도로 및 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며, 북서측 및 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 9,436㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 중로3류(폭 12~15m)와 접하고 준보전산지와 접합니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 건축물대장 및 실제 증개축 상태는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 1996.06.28 준공된 294세대 아파트이며, 유사 면적 실거래는 43,000,000원부터 65,000,000원까지 분포합니다. 최근 가격 추세가 -2.5%이고 단지 경매 매각률이 11.36%인 점에서 매도 시 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 2026.04.14 확약서에 잔존 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 확인해야 합니다. 확약의 적용 대상과 실제 말소 절차도 함께 점검해야 합니다.
• 임차권 승계관계 대조. 한국토지주택공사 명의 임차권, 서울보증보험의 승계 지위, 문미정의 입주자 지위를 구분해야 합니다. 52,000,000원 보증금을 여러 임차인의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 문미정의 현재 거주 여부, 실제 점유자, 전입세대 및 현황조사 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력과 명도 위험을 다시 판단해야 합니다.
• 말소기준 및 선순위 권리 확인. 2010.12.14 광주동부신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 과거 전세권·근저당권 말소 사실과 현재 임차권의 후순위 관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 경매 중복 진행 확인. 서울보증보험의 강제경매개시결정 외에 광주동부신용협동조합의 2026타경50136 임의경매개시결정이 있습니다. 두 경매의 진행관계와 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
• 시세는 최근 거래 중심. 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 전체 평균 55,258,333원만을 이용해 할인 매력을 과대평가하지 않아야 합니다.
• 저층 상태 확인. 같은 단지 2층 거래에서도 가격 차이가 있습니다. 실내 노후도·누수·수리 필요성·설비 상태를 확인해 부대비용과 실제 취득 후 지출을 따져야 합니다.
• 환금성 확인. 최근 거래가격 추세 -2.5%, 경매 평균 유찰 1.5회, 매각률 11.36%를 고려해야 합니다. 낮은 낙찰가가 향후 빠른 매도를 보장하지는 않습니다.
• 미납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·최우선변제 사항을 확인해야 합니다. 실제 인수할 수 있는 법정 비용과 권리상 인수액은 구분해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 가능한 범위에서 안전”

이 물건의 가장 중요한 결론은 임차보증금 52,000,000원이 있다고 해서 낙찰자가 그 금액을 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 확인된 임차권의 주민등록·점유개시는 말소기준권리 이후이고, 서울보증보험의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서까지 존재합니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 최저매각가 35,280,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 54,900,000원의 64.3%이며, 최신 거래 50,000,000원보다 낮습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율만 높은 물건이 아니라 최근 시세 기준에서도 가격상 여유가 확인되는 물건입니다. 단, 그 비교는 확인된 권리상 인수액이 0원이라는 전제와 부대비용을 제외한 기준입니다.

반면 최근 거래 추세는 -2.5%로 하락 중이고, 단지 경매 매각률은 11.36%입니다. 1996년 준공된 아파트의 개별 상태와 저층 거래가격 편차도 무시할 수 없습니다. 또한 확약서가 해소하는 것은 해당 승계 임차권의 인수 위험이지, 현장에서 발견될 수 있는 모든 별도 점유자의 위험은 아닙니다.

종합 판단은 B등급. 실질취득액이 최근 시세보다 낮고 확인된 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 다만 하락하는 거래가격, 낮은 경매 매각률, 임차권 승계·말소 절차와 점유관계 확인 필요성을 고려하면 최고 수준의 안전·환금성 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 확약서와 점유관계를 원본으로 검증한 뒤 가격 메리트를 판단할 대상입니다.