서울동부지방법원 2025타경52112. 강동구 길동 ‘청광플러스원큐브3차’ 5층 511호, 전용 17.689㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 앞서 전입한 임차인입니다. 최보림은 2021.05.27. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.12., 보증금은 119,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.03.28. 강동구 압류이므로 전입이 훨씬 앞서 대항력 있는 임차인에 해당하고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
원칙만 보면 현재 최저가 95,200,000원보다 보증금 119,000,000원이 커서 위험한 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 집행비용 2,113,600원을 먼저 빼면 임차인에게 93,086,400원이 배당되고, 25,913,600원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 데이터상 매수인 인수액이 25,913,600원이고 최저가와 합친 총투입은 121,113,600원 수준이어서, 최저가가 내려가도 그만큼 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 5층 511호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 17.689㎡ · 지하1층/지상20층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.06.25. 매매, 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.03.28. 강동구 압류입니다. 최보림의 전입·점유 2021.05.27.은 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.07.07.에는 보증금 119,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 국세 압류, 수원시 압류, 2025.09.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최보림 | 511호 17.689㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.27. | 2021.05.12. | 119,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 후 인수 0 |
배당요구는 2023.07.07. 이뤄졌습니다. 주택도시보증공사는 확약서에서 ‘양도전: 임차인 최보림’으로 표시되어 있으므로 임차인 숫자에 별도로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 또한 이번 확약은 최보림에 관한 내용이므로 다른 임차인이 있었다면 별도 위험을 검토해야 하지만, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 최보림 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다 높다
같은 건물 ‘청광플러스원큐브3차’ 전용 17.69㎡대의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 108,250,000원이지만 2021~2022년의 130,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 99,400,000원, 최신 거래 92,000,000원, 그리고 최근 추세 -13.2%에 둬야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 17.69㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 17.69㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2025.07 | 17.69㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.06 | 17.69㎡ | 6 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 99,400,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 95,200,000원은 최근 12개월 평균 99,400,000원의 95.8%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이는 4,200,000원에 그칩니다. 더 중요한 것은 최신 거래가 92,000,000원이라는 점입니다. 현재 실질취득액은 최신 거래보다 3,200,000원 높습니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 13.2% 하락한 시장이라 과거 전체 평균 108,250,000원 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,113,600원 |
| 1. 임차인 최보림 보증금(우선변제) | 119,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 119,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최보림 보증금 미배당액은 25,913,600원입니다. 확약이 없었다면 데이터 시나리오상 이 금액이 매수인 인수로 잡혀 최저가 95,200,000원과 합계 121,113,600원이 됩니다. 그러나 2026.06.26. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원, 실질취득은 95,200,000원으로 봅니다. 당해세 등에 따라 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 95,200,000원 | 25,913,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 76,160,000원 | 44,610,880원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 60,928,000원 | 59,568,704원 | 실질 인수 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질 부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형입니다. 반대로 현재 제출된 확약을 그대로 적용하면 최보림에 대한 인수액은 각 회차에서 실질 0원이므로 유찰의 가격 효과가 그대로 실질취득액 감소로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 전용 17.689㎡ 물건입니다. 사용승인일은 2014.10.06.입니다.
- 입지. 길동역 남서측 인근으로 아파트·업무시설·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 강동역과 길동역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 급·배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 남서측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 207세대이고 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 가격 추세 -13.2%, 경매 평균 유찰 5.8회, 매각률 0.0% 지표를 보면 환금성에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건이 최보림 보증금 전액에 정확히 미치는지 원문을 확인하세요.
- 인수액 이중계산 금지. 현재 확약이 유효하게 적용되는 전제라면 배당상 미배당 25,913,600원을 낙찰가에 다시 더해 실질취득액을 계산하면 안 됩니다.
- 세금 배당순위 확인. 강동구·국·수원시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 108,250,000원보다 최근 12개월 평균 99,400,000원과 최신 거래 92,000,000원을 가격 상한 판단에 우선하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가 이전 거래 대비 -13.2%입니다. 현재 실질취득액이 최신 거래보다 3,200,000원 높다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 환금성 점검. 전용 17.689㎡ 오피스텔이고 건물 경매 평균 유찰이 5.8회입니다. 취득 후 재매각 시 예상 소요기간과 매수층을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 교부청구와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소는 됐지만, 가격까지 매력적인 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 119,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 배당 기준으로도 25,913,600원이 미배당됩니다. 하지만 2026.06.26. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 최보림에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 95,200,000원입니다.
문제는 가격입니다. 95,200,000원은 최근 12개월 평균 99,400,000원의 95.8%로 평균보다는 낮지만, 가장 최근 거래 92,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -13.2%이고 경매 평균 유찰은 5.8회입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리 리스크는 크게 정리됐지만, 현재 회차 가격은 공격적으로 평가하기 어렵다”가 결론입니다. 권리는 개선됐고, 가격은 보수적으로 봐야 합니다.
