서울동부지방법원 2025타경52121. 송파구 오금동 에스아이팰리스오금 4층 401호, 전용 33.88㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 김아영은 2022년 6월 13일 거래가액 520,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 서예빈의 임대차계약·주민등록·점유가 시작됐고, 2022년 6월 14일 보증금 510,000,000원에 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 6월 25일 주택임차권등기가 접수됐고, 2025년 9월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
핵심은 권리의 순서입니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 9월 23일 강제경매개시결정인데, 서예빈의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사합니다. 현재 매각가 352,000,000원 가정에서는 집행비용 5,728,000원을 제외한 346,272,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 163,728,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 158-8 에스아이팰리스오금 4층 401호 · 도로명 서울특별시 송파구 문정로 219 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 33.88㎡ · 지하1층·지상7층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인 | 2022.02.21 |
| 소유자 | 김아영 · 2022.06.13 소유권 취득 · 거래가액 520,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 352,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 544,653,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 5.1억 임차권
갑구의 과거 신탁등기와 민간임대주택등기는 이미 말소됐습니다. 2025년 9월 23일의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 서예빈의 임차권은 별개입니다. 경매개시결정이 소멸한다고 해서 선순위 임차보증금까지 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서예빈 주거 · 임차권등기 | 건물 제4층 제401호 33.88㎡ 전부 | 2022.06.13 / 2022.06.14 배당요구 2024.06.25 | 510,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
보증기관 승계나 대위로 같은 보증금이 중복 신고된 임차인 자료가 아니라, 실제 임차인은 서예빈 1명입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일이 모두 2022년 6월 13일이고 확정일자는 2022년 6월 14일입니다. 말소기준인 2025년 9월 23일보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 71.8%라는 숫자의 함정
에스아이팰리스오금의 실거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 421,111,111원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 10월 490,000,000원 1건이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 18.8% 높게 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 34.48㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2023.09 | 36.33㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2023.08 | 36.33㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 2023.08 | 33.88㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2023.08 | 36.33㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2023.08 | 36.33㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2023.07 | 33.88㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 33.88㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 33.88㎡ | 4 | 520,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 421,111,111원 |
표면적으로 현재 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 거래가의 71.8%, 전체 실거래 평균의 83.6%입니다. 하지만 이 사건에서는 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 510,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 보증금 510,000,000원 수준에서 사실상 고정되고, 이는 최근 12개월 거래 490,000,000원보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 임차인 서예빈 보증금 | 510,000,000원 | 346,272,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 544,653,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전입 2022.06.13 · 확정일자 2022.06.14. 현재 회차에서는 서예빈 보증금의 부족분 163,728,000원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 544,653,266원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 352,000,000원 | 163,728,000원 | 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차보증금 미배당분 인수 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 281,600,000원 | 233,142,400원 | 낙찰가 하락만큼 인수액이 커지는 구조 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 225,280,000원 | 288,673,920원 | 낙찰가가 더 낮아져도 보증금 부담이 계속 남음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택) 1개호이며, 2022.02.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물 중 4층 401호입니다.
- 입지. 서울개롱초등학교 북측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 개롱역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 주상용 건부지이며, 동측·북동측으로 각각 중로와 세로에 접합니다. 공시지가는 6,008,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 감정자료에는 다세대 등이 포함된 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로, 아파트 용도 한정 구역은 2025.10.01~2026.12.31로 기재되어 있습니다.
- 거래 표본. 에스아이팰리스오금은 15세대이며 확인된 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득비용으로 계산. 352,000,000원만 예산으로 잡으면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 163,728,000원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 을구 1번 주택임차권등기, 보증금 510,000,000원, 전입 2022.06.13, 확정일자 2022.06.14, 배당요구 2024.06.25를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 증가 확인. 2회 유찰 시 233,142,400원, 3회 유찰 시 288,673,920원으로 인수액이 증가하는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 421,111,111원보다 최근 12개월 거래 490,000,000원을 우선 비교해야 하며, 현재 실질취득 기준은 그보다 높습니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 원본 확인. 감정자료에 여러 토지거래허가구역 지정기간이 함께 기재되어 있으므로 매각기일 기준 적용 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.52억 낙찰”이 아니라 “5.1억 보증금 구조”를 봐야 한다
이 물건에서 가장 위험한 착시는 감정가 440,000,000원에서 352,000,000원으로 한 번 유찰됐다는 사실입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 거래 490,000,000원보다 훨씬 낮아 보입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 서예빈의 보증금 510,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차에서도 163,728,000원이 미배당 인수되고, 이후 유찰될수록 그 인수액은 더 커집니다.
따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 최저매각가 352,000,000원이 아니라 실질취득비용입니다. 실질취득은 보증금 510,000,000원 수준에 묶이는데 최근 12개월 거래는 490,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 이전보다 18.8% 높다는 점은 긍정적이지만, 그렇더라도 현재 구조를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리분석의 결론은 분명합니다. 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금이 더 중요한 대항력 인수형 물건입니다.
