한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 차정현의 보증금 220,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차 기준 예상 인수액은 84,071,380원으로, 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 인수액 = 약 222,741,380원으로 봐야 합니다.
감정가
283,000,000원
오피스텔 감정평가
최저가
138,670,000원
2회 유찰 후
실질취득
222,741,380원
낙찰가+인수액
인수위험
84,071,380원
차정현 미배당분
인천지방법원 2025타경507211. 인천 부평구 부평동 노블레스뷰 8층 808호 오피스텔입니다. 권리의 핵심은 일반 채권보다 먼저 확인해야 하는 주택임차권등기입니다. 차정현은 2021년 2월 전입, 2021년 1월 확정일자를 갖춘 임차인으로 대항력과 우선변제권이 인정될 가능성이 높습니다. 현재 매각대금으로 전액 변제되지 않아 부족분은 매수인 인수 대상이 됩니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 확약이 차정현 임차권에 실제 적용되는지 확인되면 해당 인수는 실질 0원*으로 처리될 수 있습니다. 단, 확약 밖의 점유자·임차관계 위험은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 222-4 노블레스뷰 8층808호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 최훈 (2021.02.20 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 138,670,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
임차인 2명 조사. 차정현은 등기된 주택임차권자로 보증금 220,000,000원, 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분석됩니다. 손미란은 전입신고가 말소기준권리 이후로 대항력 없음이며 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 차정현 | 有 | 有 | 220,000,000원 | 미배당 84,071,380원 인수 가능 |
| 손미란 | 없음 | 해당 없음 | 미상 | 추가 확인 필요 |
⚠️ 실질취득 계산 현재 회차 낙찰가 138,670,000원 + 임차인 차정현 미배당 보증금 84,071,380원 = 222,741,380원. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총 부담은 약 220,000,000원 수준으로 수렴합니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,741,380원 |
| 1. 임차인 차정현 보증금 | 220,000,000원 | 135,928,620원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 인수액
유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 대항력 임차인 인수액은 증가합니다.
⛔ 최저가 착시 현재 최저가 138,670,000원만 보면 감정가 대비 49%로 저렴해 보이지만, 실제 부담은 인수보증금을 포함해 약 222,741,380원입니다. 대항력 임차권이 해소되지 않는다면 가격 메리트는 제한적입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동 부흥초등학교 서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·상업시설이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 부평역·부평시장역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역입니다.
- 환금성. 부평역 생활권 오피스텔로 입지는 양호하나 임차권 인수 여부가 거래 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 차정현 임차권 전체에 적용되는지 원본 확인.
- 실질취득 기준 판단. 최저가가 아니라 낙찰가+인수 가능 보증금 기준으로 접근해야 합니다.
- 점유 확인. 손미란 보증금 미상 점유관계와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만, 경매의 핵심 숫자는 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 220,000,000원이 있기 때문입니다. 확약이 인정되면 판단이 달라질 수 있으나, 확인 전에는 최저가 1.38억짜리 물건이 아니라 실질취득 약 2.22억 물건으로 봐야 합니다.
