제주지방법원 2024타경28542. 서귀포시 안덕면 덕수리 2421-6의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조, 목구조 위 슁글지붕의 지상 2층 단독주택이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 389㎡입니다. 소유자는 김영조이고, 현재 말소기준권리는 2017.11.13. 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 237,600,000원)입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있어 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
다만 이 사건은 단순한 ‘최저가 49%’ 물건으로만 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록1 일부 지상 조경수 식재, 목록2 지붕 현황 차이, 목록3 지분매각이 명시돼 있습니다. 특히 목록3은 지분매각이므로, 전체 부동산을 단독으로 취득하는 일반적인 단독주택 경매와 동일한 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경28542 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2421-6 · 덕수서로 17-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 389㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 · 목구조 위 슁글지붕 · 지상 2층 |
| 소유자 | 김영조 |
| 감정가 / 최저가 | 378,781,040원 / 185,603,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 실질취득가 상승은 없습니다. 2017.11.13. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 김현미·정인수·김민경 근저당과 서울보증보험·신용보증기금·국민은행·광주은행·서광주농업협동조합의 가압류, 강제경매 및 임의경매 개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 185,603,000원으로 감정가 378,781,040원의 49%입니다. 2회 유찰로 표면적인 할인폭은 커졌지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 표현할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 185,603,000원 | 49% | 1,642,326,798원 |
| 3회 유찰 시 | 129,922,099원 | 34% | 1,697,228,166원 |
| 4회 유찰 시 | 90,945,469원 | 24% | 1,735,622,905원 |
유찰이 추가되면 매각가는 129,922,099원, 90,945,469원으로 낮아지지만 채권자들의 미배당액은 각각 1,697,228,166원, 1,735,622,905원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인의 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,603,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,398,442원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 182,204,558원 |
| 3. 근저당 · 김현미 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정인수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김민경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 224,634,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 18,530,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 188,612,329원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 18,410,578원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 31,494,125원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서광주농업협동조합 | 75,506,988원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사국민은행 | 259,175,531원 | 0원 |
| 13. 강제경매 관련 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 20,567,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 총 청구액 1,824,531,356원 중 예상 배당액은 182,204,558원이며, 미배당액은 1,642,326,798원입니다. 집행비용 3,398,442원이 우선 공제되고, 잔여 매각대금은 말소기준 근저당권자인 국민은행에 배당되는 구조입니다. 당해세 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 덕수초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·학교·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 동측으로 덕수서로(1121번 지방도)가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 일반목구조, 목구조 위 슁글지붕, 지상 2층 구조입니다. 외벽은 스타코·징크 마감, 창호는 하이샷시 이중창 등입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 전기, 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 389㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 177,200원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구5등급, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 목록2는 공부상 ‘목구조지붕’, 현황상 ‘목구조슁글지붕’으로 명세서에 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록3 지분매각 확인. 지분매각 부분의 공유관계, 실제 이용관계, 향후 처분 가능성을 원본 서류와 현황에서 반드시 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 목록1 일부 지상에는 조경수가 식재돼 있으므로 매각대상 범위를 현장과 명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 185,603,000원은 감정가의 49%이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개입니다. 주변 단독주택·토지 거래와 비교가 필요합니다.
- 권리 소멸 확인. 말소기준은 2017.11.13. 국민은행 근저당권입니다. 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외에도 경관·생태계·지하수자원 보전등급, 건축계획심의대상구역 등이 포함돼 있으므로 증·개축이나 개발을 전제로 한다면 규제를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 지분과 가격”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.13. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없어 대항력 보증금 승계 문제는 없습니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 2회 유찰된 상태이고, 일괄매각 안에 목록3 지분매각이 포함되며 제시외 건물도 매각대상에 들어갑니다. 현재 최저가 185,603,000원이 감정가의 49%라는 숫자는 분명하지만, 직접 비교할 실거래 가격 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 인수권리보다 지분매각 범위와 실제 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
