제주지방법원 2024타경28542. 서귀포시 안덕면 덕수리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기부상 소유자는 김영조이며 2017.09.01 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.11.13 설정된 주식회사국민은행 근저당권 237,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 김현미·정인수·김민경의 근저당과 다수 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
채권 규모는 상당합니다. 현재 최저가 265,147,000원을 가정한 배당표상 채권자 총 청구액은 1,824,531,356원, 예상 배당액은 260,634,942원, 미배당은 1,563,896,414원입니다. 그러나 이 미배당액은 후순위 채권자에게 발생하는 부족액이지, 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경28542 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2421-6 · 덕수서로 17-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 389.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 · 지상 2층 · 목구조위슁글지붕 |
| 소유자 | 김영조 (2017.09.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 378,781,040원 / 265,147,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 20,567,088원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
확인된 임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 현재 분석상 해당하지 않습니다. 등기 권리의 기준은 2017.11.13 국민은행 근저당이며, 이후 살아 있는 근저당과 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 설정됐던 국민은행 208,800,000원 근저당과 전근배 38,000,000원 근저당, 2017년 설정됐던 이시형 468,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
이 사건은 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 265,147,000원, 즉 감정가 378,781,040원의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오상 2회 유찰 가격은 185,602,900원, 3회 유찰 가격은 129,922,029원입니다.
하지만 단독주택·토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래만으로 가격을 비교하기 어렵고, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 결론 내리면 안 됩니다. 실질취득액은 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저가와 같은 265,147,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,512,058원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 237,600,000원 |
| 3. 근저당 · 김현미 | 500,000,000원 | 23,034,942원 |
| 4. 근저당 · 정인수 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김민경 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 224,634,717원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 18,530,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 188,612,329원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 18,410,578원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 31,494,125원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서광주농업협동조합 | 75,506,988원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사국민은행 | 259,175,531원 | 0원 |
| 13. 강제경매개시 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 14. 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 20,567,088원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,824,531,356원 중 예상 배당액은 260,634,942원이고 미배당은 1,563,896,414원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 덕수초등학교 북서측 인근으로, 주위는 단독주택·학교·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 동측에 덕수서로(1121번 지방도)가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 389.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 177,200원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 일반목구조 지상 2층입니다. 외벽은 스타코·징크 마감, 창호는 하이샷시이중창이고 가스보일러 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지적재조사 예정지구 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 감정평가요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 목록2가 공부상 ‘목구조지붕’, 현황상 ‘목구조슁글지붕’이라고 별도로 적시돼 있습니다.
- 기타 매각조건. 목록1 일부 지상에는 조경수가 식재돼 있고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 목록3은 지분매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 일괄매각 대상과 제시외 건물, 목록3 지분매각 부분을 매각목록·도면과 대조하세요.
- 지분매각 확인. 목록3이 지분매각이라는 점을 전제로 취득 범위와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 건물 현황. 목록2의 공부상 지붕 표기와 현황상 목구조슁글지붕 차이를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 안덕면 덕수리 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 토지·건물 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 권리 원본. 말소기준은 2017.11.13 국민은행 근저당입니다. 이후 근저당·가압류의 매각소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 배당 부족액 구분. 현재 시나리오 미배당 1,563,896,414원은 후순위 채권자의 부족액이며 매수인 인수액은 0원이라는 점을 구분해서 보세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 매각대상은 단순하지 않다
이 사건은 등기부의 채권자 수와 총 청구액만 보면 매우 복잡해 보입니다. 그러나 낙찰자 관점의 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.11.13 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 실질취득액은 현재 최저가 265,147,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만 시세를 직접 비교할 실거래 수치가 없어 가격 메리트 판단은 보류해야 합니다. 더 중요한 것은 매각조건입니다. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3 지분매각, 목록2 지붕 현황 차이를 확인하지 않고 가격만 보고 들어가기에는 물건 구성이 단순하지 않습니다. 이 사건의 결론은 “인수 0원은 확인, 가격은 검증, 매각범위는 반드시 대조”입니다.
