수원지방법원 2024타경57732. 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 소재 근린시설 중 제1동 지하층 제01호가 포함된 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사웰메이드코리아이고, 청산농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 2018년 5월 11일 설정된 청산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 910,000,000원입니다.

일반적인 경매라면 6회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 가격은 관심을 끌 만합니다. 하지만 이 물건은 소유권을 취득한 뒤에도 건물을 그대로 유지하고 사용할 수 있는지가 먼저 해결되어야 합니다. 매각물건명세서에 건물철거 확정판결, 법정지상권 부존재, 인수 가처분이 함께 기재되어 있기 때문입니다. 따라서 단순한 근저당 말소 여부보다 건물의 존속 가능성과 토지사용 권원이 훨씬 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 인수 가처분

등기부의 일반적인 순위 관계만 보면 2018년 청산농업협동조합 근저당권 이후 설정된 고윤상·금강개발산업·고경만 등의 근저당권과 2019년 가등기, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 2020년 현대비에스개발 가처분은 예외적으로 확인해야 합니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리이지만 매각물건명세서가 해당 가처분을 명시적 인수권리로 적고 있습니다. 이 경우 단순한 접수 순위만으로 소멸한다고 판단할 수 없으며, 판결 주문과 가처분의 효력을 우선적으로 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 대상 지하층과 다른 호실을 구분해야 한다

매각물건명세서 및 현황조사에는 아래와 같은 점유·임차 관계자 5명(법인 포함)이 확인됩니다. 다만 기재된 점유 부분은 주로 101호·102호·304호·5층·505호·506호이며, 매각 대상인 지하층 비01호와 일치하는 임차관계는 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 본건 지하층 임차인으로 판단하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

대항력 없음은 기재된 전입일이 2018.05.11 말소기준권리보다 늦다는 조사 결과에 따른 판단입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 실제 매각 대상 지하층의 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 6회 유찰은 안전마진이 아니다

이 사건의 감정가는 1,808,100,000원이며, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 620,178,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 것입니다. 그러나 주변 유사 근린시설의 검증된 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가를 정상 시세와 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 620,178,000원 가정)

채권최고액 등을 기준으로 한 추정 채권합계는 1,490,000,000원이고, 예상 채권자 배당액은 611,576,220원입니다. 이에 따른 미배당 추정액은 878,423,780원입니다. 후순위 근저당권자에게는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.

배당은 집행비용 추정치 및 채권최고액을 이용한 단순 계산으로, 실제 채권잔액·당해세·우선변제채권·배당이의 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 명세서상 가처분 및 철거판결의 비금전적 위험은 이 배당계산에 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시흥시중앙도서관 남서측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설이 소재한 상업지역이며 배후에 대규모 아파트지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통정류장이 소재하며 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 서측 도로를 통하여 접근합니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물로 2014.05.21 사용승인되었습니다. 위생·급배수설비, 승강기 및 카리프트설비가 있으나 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
• 매각 대상 이용상태. 지하층 비01호는 사무실 등으로 사용되는 것으로 조사되어 있습니다. 현장조사 당시 일부 공간은 내부 확인이 어려웠으므로 실제 이용상태가 달라질 수 있습니다.
• 다른 층의 이용상태. 1층에는 숙소·사무실·음식점·판매점, 2층에는 공실 및 창고 이용, 3층에는 숙소·사무실·영업장, 4층과 5층에는 창고 이용이 확인되었습니다.
• 공부와의 차이. 1층 101호와 3층 301호 일부는 주택구조로 이용되고 있으며, 건물 벽체상 4층이 5층으로, 5층이 6층으로 표기되어 있습니다.
• 호실 독립성. 301호~305호는 칸막이 등에 의하여 독립성이 인정되고, 306호·307호는 호실 구분 없이 공실 상태이나 건축물대장과 건축물현황도에 따라 복원이 가능하다는 2025.09.04 감정인 의견서가 제출되었습니다(2026.04.13 정정).
• 토지 조건. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역으로, 토지는 평지의 세장형 상업용 건부지입니다. 토지면적은 541.0㎡이고 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다. 다만 이 사건의 매각은 건물만을 대상으로 합니다.
• 환금성. 근린시설이라는 용도보다 건물철거 확정판결과 토지사용 권원의 부재가 매각 후 이용 및 재매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 일반 근린상가와 동일한 거래가치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 철거 확정판결 원문. 수원지방법원 안산지원 2020가합7047 사건의 판결 주문, 확정 여부, 집행 대상 및 범위를 반드시 대조해야 합니다. 실제 매각 대상인 지하층 비01호가 판결의 효력 및 철거 대상에 어떻게 포함되는지 확인해야 합니다.
• 가처분 인수 범위. 2020.03.16 접수 제28842호 가처분이 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 이유와 낙찰 후 법적 효력을 확인해야 합니다. 단순히 말소기준 이후 권리라는 이유로 소멸을 전제하면 안 됩니다.
• 토지사용 권원. 건물만 매각되고 법정지상권이 존재하지 않는다는 기재를 전제로 토지 소유관계, 사용승낙 여부, 부당이득반환 및 건물 유지 가능성을 확인해야 합니다.
• 기존 등기. 말소기준 이전 가등기 관련 압류와 토지만 대상으로 하는 우리은행 임의경매개시결정 회복등기, 2019년 담보가등기의 법적 성격을 검토해야 합니다.
• 지하층 점유 확인. 조사된 관계자 5명의 점유 부분은 대부분 다른 호실입니다. 본건 비01호의 실제 점유자, 임대차계약, 사용 형태와 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 시설·호실 확인. 잠긴 공간의 실제 내부 상태, 승강기와 카리프트의 작동 여부, 건축물대장·현황도와 현장 구획의 일치 여부를 대조해야 합니다.
• 배당과 체납. 집행비용 추정치, 실제 채권액, 당해세 및 우선변제채권, 공용 관리비 체납 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰에 따른 가격 착시. 현재 감정가 대비 34.3%라는 수치는 할인율일 뿐 수익률이나 안전마진이 아닙니다. 판결 집행 및 철거·토지 관련 위험을 정리하기 전에는 추가 유찰만으로 투자가치를 인정할 수 없습니다.
• 전문가 원본 검토. 입찰 전 매각물건명세서 정정본, 판결문, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현황조사서 및 감정평가서 원문을 변호사 등 전문가와 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%라도 안전한 물건은 아니다”

이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 청산농업협동조합 근저당권을 기준으로 일반적인 후순위 금전채권이 말소된다는 사실만으로 안전한 권리관계가 완성되는 것이 아닙니다. 건물만 매각되고 법정지상권이 부존재하며, 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결이 존재합니다. 더욱이 그 철거청구권을 보전하는 가처분은 매각물건명세서상 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.

최저매각가는 6회 유찰 끝에 620,178,000원까지 내려왔지만, 실제 시장에서 거래 가능한 정상가격을 확인할 수 없고, 건물을 계속 보유하거나 이용할 수 있는지조차 법적 검토가 선행되어야 하는 상태입니다. 배당계산상 인수금액 0원이라는 수치가 이러한 위험을 제거하지는 않습니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류입니다. 이 물건은 일반적인 가격 할인형 경매가 아니라 철거 확정판결과 토지사용 관계를 직접 해결할 수 있는지 검토해야 하는 특수한 권리위험 물건입니다. 판결의 효력과 집행 범위, 가처분 인수 내용 및 건물 존속 가능성이 확인되기 전에는 추가 유찰 여부와 관계없이 신중한 입찰 보류가 타당합니다.