수원지방법원 2024타경57732. 경기도 시흥시 정왕동 소재 근린시설 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사웰메이드코리아이고, 2018.05.11. 청산농업협동조합의 채권최고액 910,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 고윤상 280,000,000원 근저당, 주식회사금강개발산업 150,000,000원 근저당, 고경만 150,000,000원 근저당과 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 통상적인 “말소기준 이후 권리는 모두 끝난다”는 문장만으로 결론을 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서가 갑구 2020.03.16. 접수 제28842호 가처분을 인수권리로 직접 명시하고 있기 때문입니다. 이 가처분의 피보전권리는 소유권에 기한 건물철거청구권이며, 별도로 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경57732 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서촌상가1길 29, 1동 지하층01호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사웰메이드코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,808,100,000원 / 885,969,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 청산농업협동조합 / 712,453,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2018.05.11. 청산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 910,000,000원 |
| 매각 구조 | 일괄매각 · 건물만 매각 · 법정지상권 부존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 가처분’이 핵심
등기에는 2019.02.15. 주식회사금강개발산업 명의의 소유권이전청구권가등기도 존재하며, 이 가등기는 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 한편 현재 경매개시결정은 2024.05.08. 청산농업협동조합 신청으로 접수되었습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사된 점유자 5명
조사된 점유·임차 관계는 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입 또는 사업자 관련 기준일이 2018.05.11. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금이나 우선변제 여부가 확인되지 않은 점유자는 그 부분 자체를 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 이용 | 기준일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대천 | 101호 | 주거 | 2020.02.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이나겸 | 102호 | 주거 | 2022.03.25 | 500,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 문대영 | 304호 | 주거 | 2023.10.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 현서 | 5층 | — | 2021.07.05 | 150,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 인스피아 | 505, 506호 | — | 2021.04.26 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 현재 회차 배당 — 금전 인수는 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 11,259,690원 |
| 2. 청산농업협동조합 근저당 | 910,000,000원 | 874,709,310원 |
| 3. 고윤상 근저당 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사금강개발산업 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 고경만 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 885,969,000원을 가정하면 채권자 총 채권최고액 1,490,000,000원 중 874,709,310원이 배당되고 615,290,690원의 미배당이 발생합니다. 배당계산상 매수인이 부담하는 금전 인수액은 0원입니다. 다만 이 0원은 가처분과 철거판결이라는 비금전적 권리 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 대신 권리위험은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권자 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 49% | 885,969,000원 | 615,290,690원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 39.2% | 708,775,200원 | 790,712,552원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 31.36% | 567,020,160원 | 931,050,042원 | 0원 |
⑤ 이용상태·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시중앙도서관 남서측 인근의 중심상업지역으로, 주변에 각종 근린생활시설이 있고 배후에는 대규모 아파트지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통정류장이 있으며 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 2014.05.21. 사용승인됐습니다.
- 지하층. 지1층 비01호는 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 다양한 이용. 1층은 숙소·사무실·음식점·판매점, 2층은 공실 및 창고, 3층은 숙소·사무실·사업장, 4층과 5층은 각호 창고 등으로 조사됐습니다.
- 301호~307호. 301호~305호는 칸막이 설치 등으로 독립성이 인정되고, 306호·307호는 호수 구분 없이 공실 상태이나 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의거 복원이 가능할 것으로 감정인의 의견서가 제출됐습니다.
- 토지. 토지면적은 541.0㎡, 중심상업지역이며 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다. 다만 본건은 건물만 매각입니다.
- 공부와 이용 차이. 1층 101호 및 3층 301호 일부는 숙소 형태로 이용되고, 건물 4층은 벽체 표기상 5층, 5층은 벽체 표기상 6층으로 표기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 인수 확인. 갑구 2020.03.16. 접수 제28842호 가처분이 매각물건명세서에서 인수권리로 명시된 만큼 원문과 확정판결 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 철거 확정판결 확인. 수원지방법원 안산지원 2020가합7047 건물등철거 확정판결의 주문과 집행상태를 직접 확인해야 합니다.
- 건물만 매각. 토지가 포함되지 않고 법정지상권 부존재로 명시된 구조가 낙찰 후 이용·존속에 미치는 영향을 우선 검토해야 합니다.
- 가등기 확인. 2019.02.15. 주식회사금강개발산업 소유권이전청구권가등기의 성격을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 정대천·이나겸·문대영·주식회사 현서·주식회사 인스피아의 실제 점유범위와 보증금·계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 일부 문이 잠겨 내부 조사가 제한됐고 실제 이용상황이 다를 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 설비 확인. 위생·급배수·승강기·카리프트 설비의 작동 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격보다 권리 우선. 현재 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고 건물 존속과 인수 가처분을 먼저 해소 가능한지 판단해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 무거운 철거 리스크
이 사건의 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 1,808,100,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 885,969,000원, 정확히 49%까지 내려왔고, 배당계산상 매수인의 금전 인수도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 매각물건명세서가 건물철거청구권을 피보전권리로 하는 2020.03.16. 가처분을 인수권리로 명시하고, 건물만 매각·법정지상권 부존재라고 적시했으며, 실제로 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결까지 존재합니다. 임차인들의 대항력은 없지만, 그보다 훨씬 큰 권리 문제가 남아 있는 셈입니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리는 가볍지 않습니다. 이 사건은 최저가 할인율을 보고 접근하는 일반 근린시설 경매가 아니라, 인수 가처분과 철거 확정판결을 감당할 수 있는지부터 판단해야 하는 고위험 사건입니다.
