제주지방법원 2025타경1345. 제주시 애월읍 고내리에 있는 고내리가족호텔과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층이고, 현재 숙박시설 등으로 이용 중입니다. 토지는 3,953.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 주상용입니다.
권리의 기준점은 2024.02.14 설정된 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 존재하는 주식회사지엠홀딩스의 소유권이전청구권가등기, 주식회사 비바비치·정병식·성웅주식회사의 가압류, 이현욱·주식회사우성기계공조·유한회사대승산업· 유한회사중앙비철금속·주식회사종합건축사사무소아키인의 근저당권, 세종특별자치시와 제주특별자치도의 압류 등은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1345 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 252, 253-1, 249-1 고내리가족호텔 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 62 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 3,953.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사골든락 |
| 감정가 / 최저가 | 21,406,971,700원 / 21,406,971,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 5,304,330,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2024.02.14 근저당이 말소기준
현재 소유자는 주식회사골든락입니다. 과거 가처분·가압류·압류·신탁과 일부 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현 경매에서 핵심 기준은 2024.02.14 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권이며, 그 후 설정된 권리들은 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 370,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엠홀딩스 제주지점 | 본건 1층 101~110호 부분 | 2025-03-21 | 370,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이 임차인은 2025.03.21 전입했고, 말소기준권리인 2024.02.14 근저당권보다 늦습니다. 제공된 조사결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 판정합니다. 보증금은 370,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인되며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 21,406,971,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 216,469,717원 |
| 세종중앙농업협동조합 근저당 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 안선호 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 이현욱 근저당 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 주식회사우성기계공조 근저당 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 유한회사대승산업 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 유한회사중앙비철금속 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 주식회사종합건축사사무소아키인 근저당 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 주식회사 비바비치 가압류 | 5,660,000,000원 | 5,660,000,000원 |
| 정병식 가압류 | 64,454,800원 | 64,454,800원 |
| 성웅주식회사 가압류 | 3,930,000,000원 | 3,930,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 3,061,047,183원 |
현재 신건 가격에서는 배당표에 반영된 채권 총액 18,129,454,800원이 전액 배당되고 소유자에게 3,061,047,183원이 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영이며, 유치권 신고의 성립 여부 역시 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 확정 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 21,406,971,700원 | 18,129,454,800원 | 0원 | 3,061,047,183원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 17,125,577,360원 | 16,951,921,586원 | 1,177,533,214원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 13,700,461,888원 | 13,561,057,269원 | 4,568,397,531원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 이것은 등기·임차권 배당 구조에 관한 계산이며, 유치권이 실제 성립하는 경우의 부담을 0원으로 확정한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 현황·토지·일괄매각 체크
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설 등으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 목록5의 제시외건물 및 기계기구목록을 포함해 평가됐고, 목록1~3은 일단지로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 목록1은 아스콘 포장상태이며 일부 지상 정원수·정원석이 포함평가됐고, 건축자재와 철 구조물이 야적되어 있습니다.
- 석재. 목록2, 3 일부 지상에 석재가 소재합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 335,000원/㎡입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 주식회사 청림건설산업, 강성길, 주식회사 씨엠씨의 공사대금 채권과 실제 공사내역·점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 유치권 점유 확인. 유치권 성립에는 점유가 핵심이므로 현재 누가 어느 부분을 어떤 방식으로 점유하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 부존재 의견서 대조. 2026.03.13 제출된 세종중앙농업협동조합의 주식회사 청림건설산업 유치권부존재(불성립)의견서 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 23번 주식회사지엠홀딩스 가등기는 말소기준 후순위로 분석됐지만 별도 메모상 담보가등기 종류 확인이 필요합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 지엠홀딩스 제주지점은 1층 101~110호를 점유하고 보증금 370,000,000원을 신고했습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 절차는 별도 확인 대상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물·기계기구·정원수·정원석·야적물·석재의 실제 포함범위와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 제시되지 않아 감정가 21,406,971,700원의 시장가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2024.02.14 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 가등기·가압류·근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 1층 101~110호를 점유하는 주식회사 지엠홀딩스 제주지점도 2025.03.21 전입으로 대항력이 없습니다.
하지만 결론은 단순한 권리 안전형이 아닙니다. 공사대금 관련 유치권 신고가 4,060,000,000원, 1,617,080,000원, 1,617,080,000원으로 각각 존재하고, 그 성립 여부는 명세서 자체가 불분명하다고 적고 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 유치권 실체 확인 전에는 인수위험을 확정할 수 없는 사건”으로 보는 것이 적절합니다. 신건 최저가는 21,406,971,700원이며 실거래 비교자료도 없으므로, 가격 판단보다 먼저 유치권·점유·일괄매각 범위를 확인하는 것이 우선입니다.
