제주지방법원 2025타경1345. 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리의 고내리가족호텔과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설 등으로 이용 중이고, 토지는 자연녹지지역의 대지입니다. 감정가는 21,406,971,700원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 14,984,880,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.14 세종중앙농업협동조합 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권입니다.
그 뒤에 설정된 근저당권·가등기·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인도 전입일이 2025.03.21로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 등기와 확인된 임차관계만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 공사대금과 관련해 여러 차례 유치권 신고가 접수되어 있고 성립 여부가 불분명하다는 점은 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 볼 수 없게 만듭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1345 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 252, 253-1, 249-1 고내리가족호텔 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내로13길 62 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 토지 | 3,953㎡ · 대 · 주상용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사골든락 |
| 감정가 / 최저가 | 21,406,971,700원 / 14,984,880,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 5,304,330,884원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2024.02.14 을구 1번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 채무자는 주식회사골든락입니다. 같은 날 안선호 명의의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 뒤이어 설정되었습니다. 이후 2025.02.05 주식회사지엠홀딩스의 소유권이전청구권가등기, 2025.02.07 주식회사 비바비치의 가압류, 2025.03.26 정병식의 가압류, 2025.05.20 본건 임의경매개시결정, 2025.06.02 성웅주식회사 가압류, 2026.05.06과 2026.05.13의 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엠홀딩스 제주지점 | 본건 1층 101~110호 부분 | 2025.03.21 | 370,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 필요 | 해당 없음 |
전입일 2025.03.21은 말소기준권리인 2024.02.14보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 370,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 원본 대조가 필요하며, 현재 예상배당표에는 임차인 배당 항목이 반영되어 있지 않습니다.
③ 핵심 리스크 — 유치권 신고
유치권은 단순히 등기부에서 말소 여부만 확인하는 권리가 아닙니다. 실제 점유, 피담보채권과 목적물의 견련성 등 성립요건에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 신고가 있다는 사실만으로 인수금액을 확정할 수도 없고 반대로 무시할 수도 없습니다. 특히 주식회사 청림건설산업의 유치권 신고에 대해서는 2026.03.13 경매신청 채권자 세종중앙농업협동조합이 유치권부존재(불성립)의견서를 제출했습니다. 이는 신청채권자의 의견이며, 유치권 성립 여부 자체가 확정되었다는 의미로 보기는 어렵습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 보수적으로
감정가는 21,406,971,700원이고 현재 최저매각가는 14,984,880,000원입니다. 1회 유찰된 회차이지만, 동일 자산의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 자료가 없어 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 먼저 유치권 성립 여부와 일괄매각 범위, 숙박시설의 실제 운영·점유 상태를 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,984,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 152,248,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 6,000,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 안선호 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 이현욱 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사우성기계공조 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 유한회사대승산업 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 유한회사중앙비철금속 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사종합건축사사무소아키인 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 갑구 24번 가압류 · 주식회사 비바비치 | 5,660,000,000원 | 5,660,000,000원 |
| 갑구 25번 가압류 · 정병식 | 64,454,800원 | 64,454,800원 |
| 갑구 27번 가압류 · 성웅주식회사 | 3,930,000,000원 | 633,176,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 18,129,454,800원 중 14,832,631,200원이 배당되고 3,296,823,600원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 등기·임차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 별도로 신고된 유치권의 성립 여부는 이 배당표와 구분해 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 고내리사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·숙박시설·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 지방도가 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 3,953㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 335,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 하수처리구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층·지상4층으로, 전기·위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 실제 점유 확인. 주식회사 청림건설산업·강성길·주식회사 씨엠씨의 유치권 신고와 현장 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 유치권 성립 자료 확인. 공사계약·공사대금 채권과 목적물의 관련성, 그리고 2026.03.13 제출된 세종중앙농업협동조합의 유치권부존재 의견서를 함께 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2025.02.05 주식회사지엠홀딩스 명의 가등기는 말소기준 뒤이지만 담보가등기 여부 등 종류를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 주식회사 지엠홀딩스 제주지점은 전입일이 2025.03.21로 대항력은 없으나, 현재 점유상태와 보증금 반환·인도 관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물·기계기구, 정원수·정원석, 건축자재·철 구조물, 석재 등 평가대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 동일 자산 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권 확인이 먼저
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.02.14 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입도 뒤라 대항력이 없어 등기·임차 기준 인수액은 0원입니다.
하지만 신고된 유치권은 별개의 문제입니다. 공사대금 관련 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 신청채권자의 유치권부존재 의견서도 제출되어 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 가격보다 유치권 성립 여부와 실제 점유 확인이 먼저입니다. 실거래 비교자료도 없어 1회 유찰된 현재 최저매각가 14,984,880,000원이 시세상 유리한지까지 단정하기 어렵습니다. 등기상 인수 0원이라는 장점과 유치권이라는 별도 위험을 분리해 검토해야 하는 사건입니다.
