수원지방법원 2024타경61144. 시흥시 은행동 알파시티의 근린시설로, 집합건축물대장상 전유부분 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 내부 공사 중입니다. 감정평가서에는 3층 301호 외 2개호가 함께 조사되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 현재 최저가는 1,175,817,000원으로 감정가 6,996,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2022.09.30. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 중소기업은행 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 갖춘 임차인입니다. 주식회사 초록별파미유케어컴퍼니는 2021.03.04. 전입신고로 조사되어 말소기준보다 앞서고, 보증금 25,000,000원에 대해 대항력 있음·우선변제권 없음으로 분석되어 전액 인수 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61144 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계호수로 56, 3층301호 (은행동, 알파시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 내부 공사 중 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 8층 · 토지 1,874.4㎡ · 상업용 |
| 소유자 | 주식회사다온에스 (2022.09.27. 매매, 거래가액 5,149,919,200원 · 2022.09.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 6,996,000,000원 / 1,175,817,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 6,240,924,379원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.30. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 6,774,000,000원 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 남는다
2020년의 신탁 관련 등기들은 이후 말소된 이력이 있고, 2022.09.30. 주식회사다온에스의 소유권이전과 중소기업은행 근저당권 설정이 이어집니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 주식회사 초록별파미유케어컴퍼니의 전입신고일은 2021.03.04.로 말소기준보다 빠릅니다. 이 임차인의 보증금은 배당에서 소진되는 구조가 아니라 매수인이 25,000,000원을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 대상은 1명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입 시점이 말소기준 전·후로 갈려 매수인 승계 여부도 달라집니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 초록별파미유케어컴퍼니 223.8㎡ | 2021.03.04 | 25,000,000원 | 3,400,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 25,000,000원 인수 |
| 윤성준 302호 · 주거 | 2023.10.13 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 無 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 17% 할인율보다 ‘실질취득’을 본다
현재 최저매각가는 1,175,817,000원이고, 인수할 대항력 임차인 보증금은 25,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리상 계산되는 최소 실질취득은 1,200,817,000원입니다. 6회 유찰 시 매각가 823,071,900원에 인수금을 더하면 848,071,900원, 7회 유찰 시 매각가 576,150,330원에 인수금을 더하면 601,150,330원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 1,175,817,000원 | 25,000,000원 | 1,200,817,000원 | 5,612,341,170원 |
| 6회 유찰 시 | 823,071,900원 | 25,000,000원 | 848,071,900원 | 5,961,558,819원 |
| 7회 유찰 시 | 576,150,330원 | 25,000,000원 | 601,150,330원 | 6,206,011,173원 |
감정가 대비 최저가 비율이 크게 낮아졌다는 사실 자체는 확인됩니다. 그러나 이 물건은 동일 물건의 최신 거래나 최근 12개월 거래수준과 직접 대조할 수 있는 실거래 기준이 없습니다. 따라서 “감정가의 17%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 가격 판단 기준은 현재 회차 기준 최소 1,200,817,000원의 실질취득과 상가의 공사상태·환금성·임대수익을 함께 검증하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,175,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,158,170원 |
| 인수 · 주식회사 초록별파미유케어컴퍼니 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 6,774,000,000원 | 1,161,658,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 중소기업은행 근저당 채권은 전액 배당되지 않고 5,612,341,170원의 미배당이 발생합니다. 대항력 임차인 보증금 25,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 내부 공사 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설로 접근해야 합니다.
- 입지. 시흥시 대야동 소재 은계중학교 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시흥 TG와 버스정류장이 있으며, 북서측 왕복 8차선·서남측 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역의 평지 사다리형 상업용 토지이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 대로3류와 중로3류에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 현황상 내부공사가 진행되다 중단된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 더하기. 현재 회차는 최저가 1,175,817,000원이 아니라 대항력 임차인 보증금까지 포함한 최소 실질취득 1,200,817,000원으로 판단해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 235,163,400원입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가서는 3층 301호 외 2개호를 조사하고 있고 매각조건은 일괄매각입니다. 각 호의 현황·점유·사용관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인은 2명이며, 그중 주식회사 초록별파미유케어컴퍼니는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 인수뿐 아니라 점유관계까지 함께 검토해야 합니다.
- 공사비 검증. 현황은 내부공사 진행 중 중단된 상태이므로 잔여공사 범위와 영업 가능한 상태까지 필요한 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 근린시설의 임대료·공실·수익률과 현재 거래수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 6,996,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 1,175,817,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 대항력 임차인 보증금 25,000,000원 인수를 더해야 합니다. 그래서 현재 회차 최소 실질취득은 1,200,817,000원입니다.
여기에 재매각 특별조건으로 입찰보증금이 20%, 일괄매각, 내부공사 중단, 실제 임차인 2명의 점유관계까지 겹칩니다. 직접 비교할 최신 실거래 기준 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수도 없습니다. 등기 후순위는 소멸하지만 임차인 인수는 남고, 반복 유찰의 이유를 확인해야 하는 근린시설. 이 사건은 “얼마나 싸게 내려왔나”보다 실질취득가·점유·공사비·상업용 환금성을 모두 확인한 뒤 입찰할 수 있느냐가 핵심입니다.
